土地增值稅稅收籌劃的合理性，與房企的成本控制息息相關(guān)，但在房企土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，尚存在一些問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

房企在發(fā)展過(guò)程中，因?yàn)槎愂粘杀局苯佑绊懙狡髽I(yè)的運(yùn)行與發(fā)展，所以稅收成為房企比較重視的問(wèn)題之一。在稅費(fèi)負(fù)擔(dān)當(dāng)中，土地增值稅占據(jù)了較大的比重，其實(shí)行30%至60%四級(jí)超率累進(jìn)稅率，是一個(gè)獨(dú)特的高稅率高稅負(fù)稅種，實(shí)質(zhì)意義就是反房地產(chǎn)暴利。征收土地增值稅增強(qiáng)了政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)的調(diào)控，有利于抑制房地產(chǎn)炒買獲取暴利的行為，也增加了國(guó)家財(cái)政收入。對(duì)于土地增值稅稅收籌劃的合理性，與房企的成本控制息息相關(guān)，但在房企土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，尚存在一些問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。1、土地增值稅籌劃基本思路

土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進(jìn)而降低增值率，以達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。具體來(lái)說(shuō)，有以下幾個(gè)思路：

利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為主要以房地產(chǎn)權(quán)屬的變更為標(biāo)準(zhǔn)。 第一，可以利用合作建房模式籌劃節(jié)稅。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第二條規(guī)定：“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈科罂梢猿渥憷么隧?xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。如果某房企擁有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對(duì)房企而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，未來(lái)再做出售處置時(shí)，能夠僅就屬于房企產(chǎn)權(quán)部分繳納土地增值稅。 第二，可以利用代建房模式籌劃節(jié)稅。代建房模式是指房企代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的模式。對(duì)于房企而言，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房模式需要同時(shí)符合以下基本條件：一是由委托方自行立項(xiàng)；二是不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是代建方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)或管理費(fèi)；四是代建方事先與委托方簽訂有委托代建合同；五是施工方將建筑服務(wù)發(fā)票開(kāi)具給委托方。 第三，利用“改售為租”籌劃節(jié)稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房企土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條規(guī)定：“房企將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。”因此，房企在開(kāi)發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金，由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅，不需要繳納土地增值稅。

利用“臨界點(diǎn)”進(jìn)行籌劃 房企開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤(rùn)，而利潤(rùn)高低又涉及土地增值稅的多少，利潤(rùn)越大繳稅越多，導(dǎo)致房?jī)r(jià)越高。因此，如何在行業(yè)中做到房?jī)r(jià)最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所獲利潤(rùn)最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題，這就涉及到土地增值稅的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額）未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。 稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房企如果既建造普通住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，分開(kāi)核算與不分開(kāi)核算稅負(fù)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開(kāi)核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。

利用特殊扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃 房企往往需要利用大量貸款，其中涉及利息的支出，關(guān)于利息支出的扣除，我國(guó)稅法規(guī)定了一些限制?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”這里的（一）項(xiàng)為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。這里的（二）項(xiàng)為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 房企貸款利息扣除的限額分為兩種情況：一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；另一種是與其他費(fèi)用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式就為房企進(jìn)行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計(jì)算方法所能扣除的費(fèi)用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。 房企應(yīng)該預(yù)先對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資情況及利息支出進(jìn)行測(cè)算，可以通過(guò)比較上述兩種情況下的利息費(fèi)用高低，選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目利息支出或提供金融機(jī)構(gòu)的證明。如果該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資，融資利息超過(guò)開(kāi)發(fā)成本和地價(jià)合計(jì)的5%時(shí)，應(yīng)按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，還應(yīng)該注意要取得銀行的貸款證明等資料。如果預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多，利息費(fèi)用率低于5%時(shí)，企業(yè)可以不按項(xiàng)目分?jǐn)偫①M(fèi)用或不必提供金融機(jī)構(gòu)的證明，就可以按照5%比例計(jì)算扣除，從而增加利息費(fèi)用的扣除金額，減少土地增值額。2、土地增值稅籌劃的注意事項(xiàng)

第一，籌劃要有前瞻性。一般房企認(rèn)為土地增值稅清算在項(xiàng)目最后環(huán)節(jié)，其實(shí)，在項(xiàng)目決策時(shí)，土地增值稅工作就已經(jīng)開(kāi)始了。土地增值稅清算作為房企的重要事項(xiàng)，必須進(jìn)行事前的統(tǒng)籌謀劃，與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位等專項(xiàng)業(yè)務(wù)同步融入項(xiàng)目可研工作，如普通與非普通住宅產(chǎn)品的定位、紅線外支出扣除的謀劃等，并結(jié)合屬地稅務(wù)政策與稅籌要點(diǎn)及思路，有針對(duì)性地調(diào)整會(huì)計(jì)核算中的成本對(duì)象歸集與分?jǐn)偡椒?，為后續(xù)土地增值稅稅務(wù)工作做好充分的準(zhǔn)備。 第二，需對(duì)土地增值稅納稅籌劃給予足夠重視，企業(yè)相關(guān)人員要及時(shí)掌握最新政策，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，通過(guò)合法的稅收籌劃方案降低企業(yè)稅負(fù)。稅收籌劃是一項(xiàng)專業(yè)性、風(fēng)險(xiǎn)性都很強(qiáng)的工作，企業(yè)如果不能很好把握的話，應(yīng)當(dāng)積極尋求稅法專業(yè)人士的幫助。 第三，檔案資料保管好。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往涉及十余個(gè)行政主管部門，各項(xiàng)手續(xù)所需資料較多，加之開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往跨年度、時(shí)間長(zhǎng)，平常應(yīng)付各類檢查來(lái)回使用容易丟失。在此管理過(guò)程中采取內(nèi)控性措施，確保發(fā)票等扣除憑證的及時(shí)有效，因?yàn)榭鄢?xiàng)目必須以發(fā)票等合法有效憑證作為載體，無(wú)憑無(wú)據(jù)無(wú)法扣除。因此，在清算前對(duì)方單位發(fā)票的跟進(jìn)、催收、最終到位至關(guān)重要。3、如何建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系

第一，全公司樹(shù)立正確的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。管理層必須認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制對(duì)于公司長(zhǎng)久發(fā)展的意義和價(jià)值所在，各個(gè)職能部門都應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)。 第二，設(shè)立專門的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門。由管理層牽頭成立，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)直接向CEO或者CFO匯報(bào)，負(fù)責(zé)研究稅收法規(guī)，調(diào)整企業(yè)整體稅負(fù)，努力構(gòu)建并完善稅收相關(guān)事務(wù)等的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、識(shí)別及應(yīng)對(duì)組織，以企業(yè)整體發(fā)展目標(biāo)為根據(jù)，對(duì)稅務(wù)處理方案進(jìn)行設(shè)定，同時(shí)參與企業(yè)各項(xiàng)投資及并購(gòu)等大型稅務(wù)的決策之中，并提出合理有效的稅務(wù)建議，幫助企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 第三，建立涉稅信息溝通機(jī)制，包括內(nèi)部溝通和外部溝通。內(nèi)部溝通以稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作為主要內(nèi)容，并為上下級(jí)、同級(jí)各部門之間的信息傳遞提供支持。外部溝通，首先和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的關(guān)系和溝通渠道，更好掌握國(guó)家最新稅收政策，涉稅事項(xiàng)的處理及時(shí)需求稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)威解釋或者認(rèn)可；其次第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通和交流也是提升房企稅務(wù)管理工作整體水平的有效途徑。 第四，以房企自身稅務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，設(shè)立相應(yīng)的預(yù)警指標(biāo)體系和預(yù)警模型，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化處理和量化評(píng)價(jià)。比如可以參考納稅評(píng)估指標(biāo)來(lái)構(gòu)建房企風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。 第五，完善涉稅內(nèi)審制度。將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控列為企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的重點(diǎn)審計(jì)內(nèi)容，對(duì)企業(yè)涉稅事務(wù)處理進(jìn)行定期或不定期的檢查與監(jiān)督。