土地增值稅這個(gè)稅種對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅負(fù)占比較大，稅率從30%起，最高達(dá)60%，清算單位如何劃分直接影響增值率和稅率的高低。所以準(zhǔn)確確定清算單位（項(xiàng)目）是土地增值稅清算工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，清算單位確定不同，會(huì)導(dǎo)致不同的清算結(jié)果的不同。

一、土地增值稅清算單位的確定

第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第一條規(guī)定:土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。從政策規(guī)定看，清算單位以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，由“有關(guān)部門”審批，那么有關(guān)部門審批指的是什么呢? 國家有關(guān)部門包括:發(fā)展改革部門、城市更新部門、規(guī)劃部門、城建部門等。土地增值稅清算單位的確定通常以建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、以立項(xiàng)批文等作為土地增值稅清算單位。

二、土地增值稅清算類型的確定：

國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂財(cái)產(chǎn)行為稅部分稅種申報(bào)表的通知》（稅總發(fā)〔2015〕114號 ）文件功不可沒，這個(gè)文件是房屋類型“三分法”的里程碑。該文件出臺之前，土地增值稅清算房屋類型劃各地不統(tǒng)一，其中三分法的有浙江、重慶、江蘇、河南、廣西、福建、武漢等，兩分法（普通住宅、其他）的有遼寧、寧夏、西安、安徽、江西 、北京等，還有按照價(jià)格來劃分的，如深圳。該文件通過申報(bào)表，第一次清晰地將土地增值稅清算對象劃分為普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)，從而一統(tǒng)江湖。目前，最新的土地增值稅申報(bào)表文件依據(jù)是稅總函[2016]309號。

土地增值稅房屋類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)

1、普通住宅：

《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）文件規(guī)定：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。各省紛紛相應(yīng)號召，單套房屋建筑面積定位144平方米。

2、非普通住宅

首先必須是住宅，如果不同時(shí)符合“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)，則稱之為非普通住宅。

3、其他類型房地產(chǎn)

除過普通住宅、非普通住宅以外，均稱之為“其他類型房地產(chǎn)”。如：別墅、商鋪、有產(chǎn)權(quán)的車位、精裝公寓等。

三、未準(zhǔn)確確定清算單位和清算類型的風(fēng)險(xiǎn)

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率、繳納土地增值稅。

風(fēng)險(xiǎn)1：納稅人在計(jì)算土地增值稅沒有按照“三分法”分別計(jì)算增值額、分別計(jì)算應(yīng)補(bǔ)退的土地增稅稅額，給稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅審核工作帶來風(fēng)險(xiǎn)?？赡軐?dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)對其土地增值稅清算進(jìn)行核定征收。

風(fēng)險(xiǎn)2：對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。