引言

上一篇，我們列舉了土地使用權(quán)（在建工程）轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的不同流程及稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。那么，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為在什么情形下存在被認(rèn)定為實(shí)質(zhì)構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓呢？此外，假設(shè)“拿地”的最終目的是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，受讓方或者項(xiàng)目公司作為最終稅收匯算清繳的義務(wù)主體，股權(quán)轉(zhuǎn)讓“拿地”的方式還會(huì)優(yōu)于土地使用權(quán)（在建工程）轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)嗎？本文將重點(diǎn)分析這兩類問題。

01

股權(quán)轉(zhuǎn)讓被認(rèn)定為實(shí)質(zhì)構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取土地使用權(quán)的行為，是否應(yīng)征收土地增值稅，實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)：

[否認(rèn)的觀點(diǎn)]

股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及權(quán)屬變更，穿透式審查征收土地增值稅違背稅收法定原則

部分判決中法院否定穿透審查觀點(diǎn)：如最高人民法院在（2014）民二終字第264號(hào)《民事判決書》認(rèn)為，“由于轉(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是完全不同的行為，當(dāng)股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，目標(biāo)公司并未發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)稅行為，目標(biāo)公司并不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅”。

稅務(wù)機(jī)關(guān)文件：

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答>的通知》（青地稅函[2009]47號(hào)）第十八條，“股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅”；福建省地方稅務(wù)局在2012年1月11日回復(fù)網(wǎng)頁納稅咨詢，“國(guó)稅函[2000]687號(hào)文件屬個(gè)案批復(fù)，未抄送我省。按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，切實(shí)屬于純股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則上不征土地增值稅。具體須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況由當(dāng)?shù)刂鞴艿囟悪C(jī)關(guān)判定。上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體事宜請(qǐng)直接向主管地稅機(jī)關(guān)

[肯定的觀點(diǎn)]

應(yīng)按照實(shí)質(zhì)課稅的原則穿透式審查股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，征收土地增值稅

部分判決中法院支持穿透審查觀點(diǎn)：如江蘇省高級(jí)人民法院在（2018）蘇行申626號(hào)《民事判決書》中認(rèn)為，“翡翠公司雖未辦理73046號(hào)地塊國(guó)有土地使用證，但其實(shí)際占有并處分了土地使用權(quán)，且客觀上翡翠公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的外在形式，實(shí)現(xiàn)了土地增值，取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，故翡翠公司的行為實(shí)質(zhì)上構(gòu)成國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”。

部分地方政府文件對(duì)這一觀點(diǎn)進(jìn)一步說明：如2022年2月1日起施行的《西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押二級(jí)市場(chǎng)實(shí)施細(xì)則的通知》（市政辦發(fā)[2021]68號(hào)）第三條規(guī)定，“公司股權(quán)發(fā)生變化且有新股東進(jìn)入，權(quán)利人申請(qǐng)名稱變更的，視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，按照轉(zhuǎn)移登記辦理”。

稅務(wù)機(jī)關(guān)文件：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2000]687號(hào)）“鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅”；《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2009]387號(hào)）“鑒于廣西玉柴營(yíng)銷有限公司在2007年10月30日將房地產(chǎn)作價(jià)入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過戶手續(xù)，同月25日即將股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評(píng)估值。因此，我局認(rèn)為這一行為實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅”；《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2011]415號(hào)）“同意你局關(guān)于‘北京國(guó)泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為’的認(rèn)定，應(yīng)依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，征收土地增值稅”。

雖然“國(guó)稅函”只是國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)本系統(tǒng)下屬單位工作請(qǐng)示中特定案例的批復(fù)函件，并非稅收規(guī)范性文件，且并未抄送全國(guó)其他各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)不具有普遍適用性，但其仍具有參考價(jià)值?？偨Y(jié)國(guó)家稅務(wù)總局依據(jù)實(shí)質(zhì)課稅原則作出穿透式審查認(rèn)定的主要原因包括：1、以股權(quán)形式表現(xiàn)的企業(yè)資產(chǎn)主要為土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物；2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同體現(xiàn)了房地產(chǎn)的評(píng)估值；3、一次性轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)等。

如果采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易模式“拿地”，建議出讓方應(yīng)當(dāng)增加其他資產(chǎn)在目標(biāo)公司之中的占比，避免資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一或土地使用權(quán)（在建工程）在資產(chǎn)中所占比重過大；轉(zhuǎn)讓方可逐次、分期轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司的股權(quán)，或受讓方先增資入目標(biāo)公司再受讓剩余部分股權(quán)，從而避免一次性全部轉(zhuǎn)讓；在具體文件股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易價(jià)款設(shè)置時(shí)應(yīng)當(dāng)避免采用“面積×容積率×單價(jià)”或“土地使用權(quán)（在建工程）”等計(jì)算方式；同時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合一般股權(quán)交易方式，資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓。

02

股權(quán)轉(zhuǎn)讓會(huì)造成交易雙方之間稅負(fù)不均衡，目標(biāo)公司可能因土增稅超率累進(jìn)稅率的計(jì)算辦法在最終轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)承擔(dān)更重的稅負(fù)

我們?yōu)樯弦黄睦}增設(shè)一個(gè)條件，即假設(shè)受讓方或目標(biāo)公司完成開發(fā)建設(shè)后最終的銷售收入為5億元（含稅）。由于《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，在本例中僅能扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定計(jì)算所得額的扣除項(xiàng)目要求各項(xiàng)資產(chǎn)以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)，股權(quán)溢價(jià)部分不得稅前列支。在無其他相關(guān)稅收優(yōu)惠情況且例題設(shè)定的金額及不完全條件下，估算不同交易模式受讓方或目標(biāo)公司在匯算清繳中需要繳納的稅費(fèi)（單位：萬元）：

（注：以上設(shè)條件估算僅供參考，具體項(xiàng)目應(yīng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)核算為準(zhǔn)。）

結(jié)合上一篇雙方在股權(quán)轉(zhuǎn)讓或土地使用權(quán)（在建工程）轉(zhuǎn)讓交易“拿地”環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，及上述受讓方或目標(biāo)公司完成開發(fā)建設(shè)最終實(shí)現(xiàn)銷售收入5億元（含稅）后，受讓方或目標(biāo)公司在匯算清繳中需要繳納的稅費(fèi)，整體對(duì)比如下：

由此可見，以建設(shè)開發(fā)為目的的房地產(chǎn)項(xiàng)目或最終將以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)收益的項(xiàng)目，股權(quán)轉(zhuǎn)讓“拿地”方式的整體稅費(fèi)測(cè)算并未優(yōu)于土地使用權(quán)（在建工程）轉(zhuǎn)讓的整體稅費(fèi)測(cè)算。雙方在股權(quán)轉(zhuǎn)讓“拿地”環(huán)節(jié)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方節(jié)約的2615萬元稅款及股權(quán)受讓方節(jié)約的482萬元稅款，將以項(xiàng)目公司最終匯算清繳多繳納6867萬元稅款為代價(jià)。

即使假設(shè)實(shí)踐中可能存在所有稅費(fèi)均由“拿地”環(huán)節(jié)的受讓方實(shí)際承擔(dān)，并且股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)未被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，短期的“拿地”流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)節(jié)稅仍可能導(dǎo)致股權(quán)受讓方與項(xiàng)目公司整體稅負(fù)加重3770萬元。

結(jié)語

當(dāng)企業(yè)萌發(fā)一個(gè)交易意向時(shí)，交易流程、合法路徑、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)都將是影響交易成敗需謹(jǐn)慎權(quán)衡的重大事項(xiàng)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在專業(yè)法律及財(cái)稅工作人員的協(xié)同下結(jié)合具體項(xiàng)目情況綜合考量，以期設(shè)置切實(shí)可行的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)路徑與方案。