文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題六十：土地增值稅清算時，不同項目的盈虧可否相互抵消？

問：2018年我公司開發(fā)A、B兩個房地產(chǎn)項目，同時達(dá)到土地增值稅清算的條件，需要進行土地增值稅的清算。在清算預(yù)測時，A項目盈利，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額為負(fù)數(shù)，不征土地增值稅；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型的房產(chǎn)增值率較高，需要繳納土地增值稅，請問，不同類型房產(chǎn)之間增值額的正負(fù)可否相互抵消？

答：B項目總體上為虧損，但是，按分類清算方法計算，其中唯有商鋪獲利，增值率很高，需要繳納土地增值稅。請問，我公司同時清算的兩個項目，項目之間盈虧可否相互抵消？

企業(yè)所得稅的匯算清繳與土地增值稅清算的要求不同。企業(yè)所得稅的納稅以取得法人地位的企業(yè)為納稅人。一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)兩個項目(非獨立法人)，在進行企業(yè)所得稅匯算清繳時，不同項目之間的盈虧相抵后，有利潤的(即應(yīng)納稅所得額)繳納企業(yè)所得稅，沒有應(yīng)納稅所得額的不繳企業(yè)所得稅。

同一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時對兩個開發(fā)項目進行土地增值稅清算，應(yīng)當(dāng)分項目進行清算，盈虧不可以相互抵消。

清算的同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，不同類型的房地產(chǎn)，計算增值額時有正有負(fù)，正負(fù)也不可以相互抵消，增值額為正數(shù)的依法納稅，增值額為負(fù)的不繳稅。

但是，一個開發(fā)項目中，不同類型房產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅額正負(fù)可以相抵，余額為正的納稅，為負(fù)的不納稅。

土地增值稅清算時，什么是清算項目？《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號，以下稱《規(guī)程》）中有三項規(guī)定：

1.土地增值稅清算審核時，以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算

根據(jù)此項規(guī)定可以看出，土地增值稅的清算有別于企業(yè)所得稅的匯算清繳，企業(yè)所得稅是以獨立法人的企業(yè)作為納稅人；而土地增值稅的清算一般是以國家有關(guān)部門審批的、取得企業(yè)投資項目核準(zhǔn)證的項目為單位，一般稱為以開發(fā)小區(qū)作為單位進行清算。

2.對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算

考慮到有些規(guī)劃項目較大，出于企業(yè)經(jīng)營的需要和施工的要求，有可能分期開發(fā)，《規(guī)程》規(guī)定，分期開發(fā)的項目應(yīng)分期清算。怎樣來確定一個項目是否分期開發(fā)，稅務(wù)機關(guān)一般從兩個方面掌握，一是開工許可證規(guī)定分期開發(fā)的，二是工程上分期開發(fā)、會計分期核算的。

稅總函[2016]309號規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間，向主管稅務(wù)機關(guān)報送土地增值稅項目登記表，確定分期開發(fā)的時間和范圍。

3.對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅

對不同類型的房地產(chǎn)分別進行土地增值稅的清算，符合土地增值稅的立法精神，國家稅務(wù)總局自2006年以來已經(jīng)多次發(fā)文要求分類清算?！兑?guī)程》規(guī)定，對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

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下期我們學(xué)習(xí)“土地增值稅清算時，已繳納的印花稅可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再見！