提到土地增值稅，平常大家接觸得比較少，因為只有轉(zhuǎn)讓房子或是土地的時候才會碰到它。我們今天一起來了解一下它的稅收規(guī)定與會計處理吧。

一、土地增值稅的納稅義務人

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依法繳納土地增值稅。

二、計算方式

（一）根據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，按照四級超率累進稅率計算。

首先，需要重點說明下增值額的計算。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，為增值額。

1、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。根據(jù)國家稅務總局公告2016年第70號《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，土增稅應稅收入=含增值稅收入/(1+9%)；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額,土增稅應稅收入=含增值稅收入/(1+5%)。

在這里需要特別說明一點是，在計算土地增值稅增值額時，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入只是不含增值稅而已。大家不要和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）文件中關于一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅的銷售額計算相關聯(lián)。18號文中一般納稅人銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

2、扣除項目金額的確定

扣除項目包括：

（1）取得土地使用權所支付的金額。包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的有關費用。

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的５％以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的１０％以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金（城建稅、附加稅、印花稅。說明：因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅已計入房地產(chǎn)開發(fā)費用，在扣除相關稅金時，將不能再次扣除）；

（5）其他。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和，加計２０％的扣除。

其次，四級超率累計稅率如下：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款銷售方式的，在收到預收款時，土地增值稅的納稅義務已經(jīng)發(fā)生，按照預征率預繳土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。

如濟南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算應當區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預征率如下：普通住房，2%；非普通住房3%；地下室、車位等附屬設施，2%；工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預征土地增值稅，但應按規(guī)定到主管稅務機關登記備案。土地增值稅預征計算方法：土地增值稅預征稅額＝（預收款－應預繳增值稅稅額）×預征率。（根據(jù)《國家稅務總局濟南市稅務局關于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告》國家稅務總局濟南市稅務局公告2020年第1號發(fā)布日期： 2020.12.18 生效日期： 2020.11.01）

三、納稅義務發(fā)生時間

納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

四、土地增值稅的賬務處理

土地增值稅在納稅義務發(fā)生時，借記稅金及附加，貸記應交稅費-應交土地增值稅，實際繳納時，借記應交稅費-應交土地增值稅，貸記銀行存款。預繳情形下，有的企業(yè)直接借記應交稅費-應交土地增值稅，貸記銀行存款；也有企業(yè)將其計入“預付賬款”或“待攤費用”，待開發(fā)項目達到完工條件，相應的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將土地增值稅轉(zhuǎn)入稅金及附加科目。有的企業(yè)在預交土地增值稅的同時就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權責發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。

由于篇幅的限制，本文將參考的文件列示如下：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例（2011修訂）》

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》國稅（2016）70號

《關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》財稅（2016）43號

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》國稅（2016）18號

《國家稅務總局濟南市稅務局關于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告》