應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅的計(jì)算步驟：

• 第一步，確定收入
• 第二步，逐項(xiàng)確定扣除項(xiàng)目金額
• 第三步，計(jì)算增值額
• 第四步，計(jì)算增值率，確定適應(yīng)稅率
• 第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額

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應(yīng)稅收入的確認(rèn)

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收入。其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。包括∶

• 貨幣收入
• 實(shí)物收入
• 其他（無形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利）收入。

土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

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應(yīng)稅收入的有關(guān)政策

（1）采取一次性全額取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（2）采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

《清算通知》規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（3）采取以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（4）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（5）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)∶

①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

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扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

1.轉(zhuǎn)讓新開發(fā)房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額（地價(jià)、契稅）②房地產(chǎn)開發(fā)成本（拆、遷、建、基、配、建）③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（法定扣除）利息在各建筑物不能劃分時(shí)，（①+②）×10%；利息有金融機(jī)構(gòu)證明且在各建筑物能劃分時(shí)，（①+②）×5%+利息；④與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括營(yíng)改增前的營(yíng)業(yè)稅和全部城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加⑤加計(jì)扣除∶對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，加計(jì)扣除20%。

2、開發(fā)成本：

（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)（拆遷安置費(fèi)）

①房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的∶

安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確定為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

②開發(fā)企業(yè)采取異地安置∶異地安置的房屋自行開發(fā)建造的.房屋價(jià)值按視同銷售處理，計(jì)入本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)，購(gòu)入的，按買價(jià)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

③貨幣安置拆遷的∶憑合法有效憑據(jù)記入拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)

指開發(fā)項(xiàng)目前期所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、 "三通一平"等支出。常見單方成本∶400-800

（3）建筑安裝工程費(fèi)

指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，或以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)∶

單體工程的建筑、安裝、裝修等工程費(fèi)，包括地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑屋面分部工程、建筑內(nèi)外裝飾裝修（含門窗、欄桿）、建筑給排水及采暖電氣等工程及材料設(shè)備費(fèi)用。包括土建建安工程、分包工程和精裝工程。精裝成本不包括可移動(dòng)家具。

常見單方毛坯建安工程費(fèi)（取決于配置標(biāo)準(zhǔn)和成本管理水平）

高層 2100-2700；洋房 2300-3000；別墅 2500-3500

特殊項(xiàng)目會(huì)偏離上述范圍，精裝成本差異大。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

指各種管網(wǎng)及道路工程費(fèi)，包括小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)

指在開發(fā)項(xiàng)目過程中發(fā)生的可計(jì)入開發(fā)成本的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施.其建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用。包括小區(qū)生活配套工程（學(xué)校、菜市場(chǎng)、幼兒園）和人防工程

（6）開發(fā)間接費(fèi)用（制造費(fèi)用）

是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。