近期，幾百家房企業(yè)宣告破產(chǎn)，百萬(wàn)買(mǎi)房人無(wú)家可歸；二手房拒貸，利率額度緊張，下款慢；土地增值稅即將進(jìn)入立法程序......等等消息頻出，合肥樓市也因此發(fā)生突變。樓市任何的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及購(gòu)房者帶來(lái)或多或少的影響，此次，土地增值稅的立法，在大多數(shù)人的眼中，和普通購(gòu)房者無(wú)關(guān)，其實(shí)不然，房企、投資客、改善者都會(huì)因此被影響......

樓市調(diào)控升級(jí) 土地增值稅正式入法

7月16日，相關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于《土地增值稅法（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。該通知的發(fā)布意味著，從1993年施行至今的《土地增值稅暫行條例》將開(kāi)始進(jìn)入立法程序。

土地增值稅是什么？土地增值稅，即房地產(chǎn)領(lǐng)域的暴利稅，誕生于新中國(guó)出現(xiàn)的第一輪房地產(chǎn)熱潮中。當(dāng)時(shí)海南、北海、惠州等地房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫十分嚴(yán)重，相關(guān)部門(mén)高度重視。于是1993年12月《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》誕生，1994年實(shí)施。

土地增值稅入法后會(huì)給樓市帶來(lái)哪些影響？對(duì)于"土地增值稅"的入法，很多人認(rèn)為不過(guò)是"土地增值稅暫行條例"的平移。官方所公布的"立法說(shuō)明"也強(qiáng)調(diào)："宜保持現(xiàn)行稅制框架和稅負(fù)水平總體不變"。對(duì)此，大家都普遍認(rèn)為：土地增值稅法基本上和普通購(gòu)房者無(wú)關(guān)。其實(shí)并不是的，土地增值稅法的入法，不僅僅為了限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的大肆購(gòu)地賣房，另一方面更是為了限制炒房人群哄抬房?jī)r(jià)的一系列行為。

劍指開(kāi)發(fā)商 3億利潤(rùn)要繳1.2億稅費(fèi)

土地增值稅條例出臺(tái)目的是預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，所以規(guī)定的稅率十分嚴(yán)厲。

舉例說(shuō)明一下：某開(kāi)放商房企拿了一塊地，地價(jià)是1個(gè)億，建成房子之后賣了5個(gè)億。開(kāi)發(fā)過(guò)程中，支付開(kāi)發(fā)、建設(shè)、配套、稅金、利息等1億，這樣他的全成本是2億?？鄢?xiàng)目金額后，增值額就是3個(gè)億。而根據(jù)國(guó)家發(fā)布的"土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則"中的規(guī)定，速算扣除計(jì)算為：該房企屬增值稅超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超200%這一檔，故土地增值稅為：3×50%－2×15%＝1.2，即該房企開(kāi)發(fā)地塊收益是3億，要繳1.2億的土地增值稅，真正收益是1.8億。

另外，該房企還要繳納企業(yè)所得稅，如果分紅還要繳納個(gè)人所得稅等多項(xiàng)的稅種。當(dāng)然，針對(duì)開(kāi)發(fā)商的土地增值稅一直都有在征收，但是不少開(kāi)發(fā)商房企都有手段巧妙避開(kāi)。而如今土地增值稅入法，違反條例就不是被抓這么簡(jiǎn)單了。

炒房者遭殃 炒房賺400萬(wàn)或繳185萬(wàn)

除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要繳大量的土地增值稅之外，個(gè)人買(mǎi)賣住房，同樣要繳納土地增值稅。

舉例說(shuō)明，某人此前投資了一套住宅，買(mǎi)入時(shí)為500萬(wàn)，幾年后賣了1000萬(wàn)。裝修、購(gòu)房貸款利息等合理支出是100萬(wàn)。這樣，他的"扣除金額"就是600萬(wàn)。增值額是，1000-500-100=400萬(wàn)。增值額是扣除額的66%，所以納稅額是：400×40%－600×5%＝130萬(wàn)元。也就是說(shuō)，該人炒房名義上掙了400萬(wàn)，但土地增值稅部分要拿走130萬(wàn)元。還有契稅、個(gè)人所得稅，如果個(gè)人所得稅征收按北京模式來(lái)計(jì)算，還要繳納55萬(wàn)。也就是說(shuō)，該人獲利后稅費(fèi)這塊就要繳185萬(wàn)左右，還是不包括契稅的情況下。

但在《條例》中，國(guó)家對(duì)個(gè)人擁有的住宅性質(zhì)房屋買(mǎi)賣時(shí)，都免征了土地增值稅。而在最新公示的"土地增值稅法"征求意見(jiàn)稿中，并沒(méi)有明確的減免措施。也就是說(shuō)，未來(lái)個(gè)人買(mǎi)賣住宅時(shí)，要不要繳納土地增值稅，需要相關(guān)部門(mén)再次明確。如果沒(méi)有明確說(shuō)明，那就是要繳納，這事實(shí)上給未來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)留了較大空間。

不過(guò)，可以肯定的是國(guó)家不會(huì)全面開(kāi)征土地增值稅，具體減免規(guī)定只有立法后才能知曉。一旦土地增值稅開(kāi)始征收，對(duì)于個(gè)人而言變現(xiàn)的周期就會(huì)拉長(zhǎng)，部分人還會(huì)選擇承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)以快速出賣房產(chǎn)變現(xiàn)，但是土地增值稅的出臺(tái)幾乎會(huì)讓所有人等到減免時(shí)間到后再考慮賣出。因此，在房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的大背景下，開(kāi)征土地增值稅，會(huì)在一定程度上抑制炒房行為的發(fā)生。