案例：A公司在2010年6月購置一層辦公樓，總價200萬。不動產(chǎn)發(fā)票開具日期為2016年4月，繳納契稅6萬元并取得完稅憑證，在2020年5月A公司與B公司本著自愿平等、公平誠信交易原則，將此套辦公樓以315萬元轉讓（雙方交易合同價與稅務系統(tǒng)評估作價一致），在此筆業(yè)務中，涉及的土地增值稅，應如何計算并申報呢？

分析：

一、計算轉讓舊房收入：

根據(jù)財稅【2016】年43號文第三條規(guī)定：土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

因此，土地增值稅計稅收入=315/1.05=300（萬）。

二、計算扣除項目：

1、加計扣除金額

根據(jù)財稅【2006】21號第二條、（國稅函[2010]220號）第七條規(guī)定：凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，扣除項目的金額：可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算；對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

據(jù)悉，上述案例屬于不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的情形，可以按照以上政策規(guī)定處理。案例中，房產(chǎn)購買年度為2016年4月，轉讓年度為2020年5月，按規(guī)定，可加計年限為4年。

因此，可加計扣除金額=200×5%×4=40（萬元）

（此處提示：發(fā)票開具時間對加計扣除金額影響很大，進而直接影響土地增值稅稅負，實務中，購置商鋪后續(xù)若有出售需要，建議及時取得不動產(chǎn)發(fā)票，避免不必要的稅收負擔）

2、可扣除的稅金

（1）契稅：6萬（繳納契稅6萬元并取得完稅憑證）

（2）與轉讓房地產(chǎn)有關的其他稅費：根據(jù)規(guī)定，營改增之后轉讓的房產(chǎn)，繳納的增值稅不在扣除稅金范圍內，但交易產(chǎn)生附加稅、印花稅可以扣除，計算過程如下：

增值稅：（315-200）/（1+5%））×5%=5.48（萬元）

城市維護建設稅：5.48×5%=0.27（萬元）

教育費附加：5.48×3%=0.16（萬元）

地方教育費附加：5.48×2%=0.11（萬元）

印花稅：315×0.05%=0.16（萬元）

與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金合計：

=0.27+0.16+0.11+0.16=0.7（萬元）

綜上，扣除項目總金額=200+40+6+0.7=246.7（萬元）

三、計算增值額：

增值額=轉讓房地產(chǎn)收入-扣除項目合計=300-246.7=53.3（萬元）。

四、計算增值率：

增值率=增值額/扣除項目合計=53.3/246.7=21.61%。

五、計算土地增值稅：

在增值率為21.61%的情況下，根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，適用稅率為30%。

應交土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目×速算扣除數(shù)

=53.3×30%=15.99（萬元）。

六：納稅申報表的填報：

A公司轉讓舊房應該填報土地增值稅申報表三（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用），根據(jù)以上計算結果，納稅申報表填報情況，如下表所示：

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來源：德居正財稅