營改增后增值稅除了稅率和征收率，又出現(xiàn)一個(gè)新名詞“預(yù)征率”，全面推開營改增后，增值稅預(yù)繳稅款涉獵的范圍越來越廣，加之一部分業(yè)務(wù)由地稅機(jī)關(guān)委托代征，讓很多財(cái)務(wù)人員措手不及。

下面快學(xué)會(huì)計(jì)就為大家講講哪些情況需要進(jìn)行增值稅預(yù)繳以及預(yù)繳稅款的計(jì)算：

一、房地產(chǎn)開企業(yè)取得預(yù)收款需要預(yù)繳稅款

[政策依據(jù)]：財(cái)稅[2016]36號(hào)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第八款：9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

按照計(jì)稅方法的選擇，對(duì)取得預(yù)收款按照如下公式計(jì)算：

預(yù)繳稅款=預(yù)收款/(1+稅率/征收率)*3%

[政策依據(jù)]：稅總〔2016〕18號(hào)公告

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%

二、建安業(yè)取得的預(yù)收款及異地(非同一行政區(qū)劃)提供建筑服務(wù)取得收入時(shí)需要預(yù)繳稅款

[政策依據(jù)]：財(cái)稅〔2017〕58號(hào)　第三條：納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照本條第三款規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2017年第11號(hào))第三條：納稅人在同一地級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，不適用《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)印發(fā))。

——稅總〔2016〕17號(hào)公告第四條 納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，按照以下規(guī)定預(yù)繳稅款：

(一)一般納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。

(二)一般納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。

(三)小規(guī)模納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。

對(duì)于取得的預(yù)收款和異地(非同一行政區(qū)劃)提供建筑服務(wù)取得收入，按計(jì)稅方法不同區(qū)分為：

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的：應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%

適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的：應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%

[政策依據(jù)]：稅總〔2016〕17號(hào)公告第五條納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

(一)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%

(二)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%

納稅人取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。

納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。

財(cái)稅〔2017〕58號(hào)第三條納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照本條第三款規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為2%，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為3%。

三、對(duì)于異地不動(dòng)產(chǎn)(土地使用權(quán))出租業(yè)務(wù)需要預(yù)繳稅款；

[政策依據(jù)]：

——財(cái)稅〔2016〕36號(hào) 附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：(九)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

3.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

4.小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)人出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

——財(cái)稅〔2016〕68號(hào)：二、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

——財(cái)稅〔2016〕47號(hào)件第三條：

(二)納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

預(yù)繳稅款的計(jì)算：

? 單位(個(gè)體出租住房除外)區(qū)分計(jì)稅方法：

一般計(jì)方法：預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+11%)*3%

簡易計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+5%)*5%

? 個(gè)體出租住房預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+5%)*1.5%

[政策依據(jù)]：

——稅總〔2016〕17號(hào)公告第七條 預(yù)繳稅款的計(jì)算

(一)納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%

(二)納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

(三)個(gè)體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

四、對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)需要預(yù)繳稅款

[政策依據(jù)]：財(cái)稅〔2016〕36號(hào) 附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：(十)一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含自建)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

預(yù)繳稅款的計(jì)算：

自建：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%

非自建：應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%

[政策依據(jù)]：

——稅總〔2016〕14號(hào)公告

第六條 其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款：

(一)以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：

應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%

(二)以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：

應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%

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