《土地增值稅暫行條例》第2條規(guī)定，土地增值稅的納稅義務(wù)人是單位和個人，以這些單位和個人是否專門從事房地產(chǎn)開發(fā)為標準，可以劃分為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人兩類。這兩類納稅人在納稅申報流程、計稅方法等方面有比較大的差異。

《土地增值稅暫行條例》第10條規(guī)定，納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。該條規(guī)定雖未區(qū)分從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，但這兩類納稅人申報繳納土地增值稅的流程、計稅方法是不同的，適用的納稅申報表也不一樣。從國家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）附件可以看出，一共有七種不同類型的土地增值稅納稅申報表，分別為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用的《土地增值稅納稅申報表（一）》、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用的《土地增值稅納稅申報表（二）》、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用的《土地增值稅納稅申報表（四）》、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用的《土地增值稅納稅申報表（五）》、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的《土地增值稅納稅申報表（三）》、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用的《土地增值稅納稅申報表（七）》、納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用的《土地增值稅納稅申報表（六）》。此外，還有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的《土地增值稅項目登記表》。從這些申報表就可以看出，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，納稅申報流程不一樣。

一、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的納稅申報流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報繳納土地增值稅需要經(jīng)歷三個階段。第一階段，到主管稅務(wù)機關(guān)備案。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項之后，開發(fā)之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要到項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)備案，同時向主管稅務(wù)機關(guān)提交土地使用權(quán)受讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)資料。各地對備案所需要提交的資料要求不一樣，以北京為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間，向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》。并按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機關(guān)提供立項批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。

第二階段，預(yù)繳土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。〔〕為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。

各地對房地產(chǎn)的分類不一樣，預(yù)征率也不一樣。以煙臺為例，將房地產(chǎn)分為普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三類。長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，普通住房預(yù)征率為2%，非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。長島縣地域范圍外，全市其他地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。湖南將房地產(chǎn)分為普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)四類，預(yù)征率分別為1.5%、2%、3%、5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而頻繁發(fā)生預(yù)繳土地增值稅納稅義務(wù)，難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的，可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇定期申報方式的，應(yīng)向納稅所在地稅務(wù)機關(guān)備案。定期申報方式確定后，一年內(nèi)不得變更。

第三階段，匯算清繳。

符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在滿足條件的90日內(nèi)主動進行土地增值稅清算。1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對于符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算。對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在收到清算通知之日起90日辦理清算手續(xù)。

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

根據(jù)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用的《土地增值稅申報表（二）》的要求，稅款所屬期是項目預(yù)征開始的時間，截至日期是稅務(wù)機關(guān)規(guī)定（通知）申報期限的最后一日（應(yīng)清算項目達到清算條件起90天的最后一日/可清算項目稅務(wù)機關(guān)通知書送達起90天的最后一日）。對于可清算項目，即符合清算條件但未完成銷售而被稅務(wù)機關(guān)要求匯算清繳的，假如剛好在第90天銷售N套房子，則納稅申報數(shù)據(jù)需要作相應(yīng)修改，申報材料需要重新組織，這繁重的工作幾乎不可能在一夜之間完成。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，比較安全的做法是在截止日的前幾天暫停銷售。

辦理匯算清繳時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要提交相關(guān)信息資料，各地對信息資料的提交要求不一樣。以北京為例，納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應(yīng)該填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》，并報送有關(guān)資料：項目竣工清算報表，當期財務(wù)會計報表［包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表］等；取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途；清算項目的工程竣工驗收報告；清算項目的銷售許可證；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加等；《鑒證報告》或《清算報告》；《土地增值稅納稅申報表（二）》，以及稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。

二、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的申報繳納流程

非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人沒有土地增值稅預(yù)繳和清算程序，一般不會在房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)按照《土地增值稅暫行條例》第10條的規(guī)定到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，而是在就存量房辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)的當天或者前一天，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號）的規(guī)定，就增值稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加、所得稅等“一窗式”申報繳納。

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