《國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告》及解讀（征求意見稿）征求意見

發(fā)布時(shí)間 : 2023-04-17 來源 : 國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局

為進(jìn)一步加強(qiáng)我市土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，我局?jǐn)M定了《國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告》及解讀（征求意見稿），現(xiàn)于4月17日至5月16日在國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局網(wǎng)站對(duì)社會(huì)公眾進(jìn)行為期1個(gè)月的公示，征求社會(huì)意見。納稅人可登錄國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局網(wǎng)站閱讀上述文件，并可通過郵寄、電子郵件的方式反饋意見建議。（地址：寧波市鄞州區(qū)百丈路8號(hào)國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)和行為稅處803室；郵編315040。郵箱：nbswfgc@126.com）

附件：

1.國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告（征求意見稿）

2.關(guān)于《國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告（征求意見稿）》的解讀

國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局

2023年4月17日

國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告（征求意見稿）

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅清算有關(guān)政策問題公告如下：

一、土地增值稅清算單位和預(yù)征率的確認(rèn)

土地增值稅以規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所列建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。清算單位中按普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別核算增值額和增值率。

普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率均為2%，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

“普通住宅”的認(rèn)定：市區(qū)按照寧波市人民政府辦公廳《關(guān)于確定市區(qū)普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（甬政辦發(fā)〔2005〕104號(hào)）公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,其他各地按照當(dāng)?shù)卣嫉臉?biāo)準(zhǔn)實(shí)施。對(duì)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)且能夠單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等，按照其他類型房地產(chǎn)核算。

二、土地增值稅收入的確認(rèn)

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

（二）轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)或不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等收入，應(yīng)計(jì)入相應(yīng)主體房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房買賣合同（含合同附件、補(bǔ)充合同等，下同）約定，提供的裝修屬于商品房買賣一部分的，裝修款計(jì)入商品房轉(zhuǎn)讓收入。

三、取得土地使用權(quán)所支付的金額的確認(rèn)

（一）政府有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得相應(yīng)財(cái)政票據(jù)的，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用列入取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)實(shí)物配建房，在土地出讓合同（含合同附件、補(bǔ)充合同等，下同）中寫明與土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)且由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償建設(shè)的，相應(yīng)成本費(fèi)用歸入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地出讓違約金不得扣除。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金票據(jù)作為項(xiàng)目公司取得土地使用權(quán)所支付的金額的扣除憑證，按規(guī)定計(jì)算扣除：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司，或者項(xiàng)目公司與政府部門簽訂出讓合同或變更協(xié)議，確認(rèn)土地受讓人為項(xiàng)目公司；

2.政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本的確認(rèn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目紅線外配建公共設(shè)施，在土地出讓合同中寫明與土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)且由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，相應(yīng)成本費(fèi)用歸入公共配套設(shè)施費(fèi)。

（二）銷售已裝修商品房按本公告規(guī)定裝修款確認(rèn)應(yīng)稅收入的，裝修費(fèi)用允許在應(yīng)稅收入對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)類型中扣除。允許扣除的裝修費(fèi)用，應(yīng)在商品房買賣合同中列明內(nèi)容，且限于以房屋為載體不可移動(dòng),拆除后將影響或喪失其使用功能的部分。

五、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認(rèn)

允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，涉及到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目不能按清算單位準(zhǔn)確歸集的，按各清算單位銷售額的占比計(jì)算分?jǐn)?；同一清算單位?nèi)各房產(chǎn)類型不能準(zhǔn)確歸集的，按各房產(chǎn)類型銷售額的占比計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

六、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的規(guī)定

取得未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后再次轉(zhuǎn)讓或開發(fā)為商品房進(jìn)行銷售的，在計(jì)算增值額時(shí)，只允許將新投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本部分作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

七、扣除項(xiàng)目的計(jì)算分?jǐn)傇瓌t

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（以下簡稱土地成本）的分?jǐn)?/span>

1.對(duì)土地出讓合同中明確規(guī)定不同清算單位、不同房產(chǎn)類型對(duì)應(yīng)土地價(jià)款的，按出讓合同約定金額確定對(duì)應(yīng)的土地成本。

2.不符合上述第1點(diǎn)要求的，同一宗土地有多個(gè)清算單位，按各清算單位占地面積比例分?jǐn)偼恋爻杀?；同一清算單位?nèi)有不同房產(chǎn)類型，按各房產(chǎn)類型建筑面積比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>

同一清算單位內(nèi)若不同房產(chǎn)類型中有聯(lián)排、別墅類型的低層住宅，低層住宅地塊與其他地塊對(duì)應(yīng)的土地成本，可按照占地面積比例分?jǐn)偂?/span>

3.同一宗土地內(nèi)公共配套設(shè)施土地成本按照上述方法分?jǐn)偤笥?jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)。

4.實(shí)物配建房相關(guān)成本費(fèi)用按清算時(shí)實(shí)際已發(fā)生的金額在本次清算單位和未清算單位中計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本的分?jǐn)?/span>

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，開發(fā)成本相應(yīng)合同明確受益對(duì)象的，直接計(jì)入對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象；未明確受益對(duì)象或有多個(gè)受益對(duì)象的，按照以下方法進(jìn)行分?jǐn)偅?/span>

1.納稅人取得的同一宗土地進(jìn)行分期或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)清算單位的，按照可售建筑面積比例分?jǐn)偣餐拈_發(fā)成本?？墒劢ㄖ娣e包括沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通過產(chǎn)權(quán)證附注注明的附屬設(shè)施面積。

同一宗土地各清算單位清算時(shí)間不一致，未清算單位可售建筑面積無法確定的，按各清算單位的規(guī)劃建筑面積計(jì)算分?jǐn)?；建筑面積無法確定的，按各清算單位的占地面積計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

2.根據(jù)受益性原則，多個(gè)清算單位共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，按照清算時(shí)實(shí)際已發(fā)生的金額在本次清算單位和未清算單位中計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

3.同一清算單位內(nèi)不同房產(chǎn)類型共同發(fā)生的開發(fā)成本按可售建筑面積比例分?jǐn)偂?/span>

4.銷售已裝修房屋，商品房買賣合同明確受益房產(chǎn)類型的，裝修費(fèi)用直接計(jì)入對(duì)應(yīng)房產(chǎn)類型。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)?/span>

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用參照本公告第七條第二項(xiàng)分?jǐn)偡椒ㄌ幚怼?/span>

（四）其他規(guī)定

考慮到商業(yè)用房開發(fā)實(shí)際情況，同一清算單位中有多種房產(chǎn)類型的，在按上述規(guī)定分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用時(shí)，允許商業(yè)用房分?jǐn)偙壤细?0%計(jì)算，其他房產(chǎn)類型分?jǐn)偙壤鄳?yīng)下浮。

八、清算程序的規(guī)定

（一）清算手續(xù)

凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

凡主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人在辦理清算手續(xù)時(shí)，應(yīng)提交以下清算資料，填寫土地增值稅清算材料清單并注明提交日期：

1.土地增值稅清算申報(bào)表、相關(guān)附表及底稿；

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)、銷售等基本情況；

3.國有土地使用權(quán)出讓合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及支付憑證；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等各類許可證書、測繪報(bào)告、竣工驗(yàn)收證明、竣工決算報(bào)表；拆遷（回遷）合同以及相關(guān)憑證；各類合同和有效憑證；商品房購銷統(tǒng)計(jì)表、明細(xì)表；發(fā)票臺(tái)賬等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

4.納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》；

5.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人應(yīng)對(duì)清算資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性負(fù)責(zé)。

（二）清算受理

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人提交的清算資料后，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)作出是否受理的決定。

對(duì)符合清算條件且報(bào)送資料完備的，予以受理，出具《土地增值稅清算受理通知書》。

對(duì)符合清算條件但報(bào)送的資料不全的，應(yīng)出具《土地增值稅清算資料補(bǔ)正通知書》，并要求納稅人在30日內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理，出具《土地增值稅清算受理通知書》。納稅人補(bǔ)報(bào)清算資料的時(shí)間不計(jì)入清算受理決定時(shí)間。

對(duì)不符合清算條件的，不予受理，并出具《土地增值稅清算不予受理通知書》。

（三）清算審核

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算之日起90日內(nèi)完成清算審核并出具《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》。符合核定征收條件的，向納稅人出具《土地增值稅核定征收通知書》，自發(fā)出通知書之日起90日內(nèi)完成核定征收核查并出具《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》。

清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的，經(jīng)縣以上稅務(wù)局（分局）局長批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長審核期限，但延長期限不得超過90日。

（四）清算申報(bào)

納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算受理通知書》當(dāng)日辦理初次清算申報(bào)。土地增值稅清算稅款所屬期起止時(shí)間為該項(xiàng)目首次取得銷售收入時(shí)至辦理初次清算申報(bào)的上季度季末。

納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》后次月15日內(nèi)重新辦理清算申報(bào)，進(jìn)行補(bǔ)稅或退稅。15日是法定休假日或申報(bào)期限內(nèi)有連續(xù)3日以上法定休假日的，按《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第一百零九條的規(guī)定順延。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自清算受理所在季度的季初起至清算審核結(jié)束期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不再預(yù)征土地增值稅，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》后的第一個(gè)土地增值稅按期申報(bào)納稅期限內(nèi)，按照尾盤轉(zhuǎn)讓的政策一次性申報(bào)繳納相應(yīng)的稅款。

本公告自2023年XX月XX日起施行?！秾幉ㄊ械胤蕉悇?wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作的通知》(甬地稅二〔2009〕104號(hào))、《寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補(bǔ)充通知》(甬地稅二〔2010〕106號(hào))、《寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》（2010年第1號(hào)）、《寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（2015年第1號(hào)）同時(shí)廢止。

特此公告。

國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局

2023年XX月XX日

關(guān)于《國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告》（征求意見稿）的解讀

為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，制訂《國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的公告》（征求意見稿）（以下簡稱《公告》）?，F(xiàn)解讀如下：

一、《公告》主要內(nèi)容有哪些？

《公告》對(duì)土地增值稅清算單位、預(yù)征率、清算收入、取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認(rèn)、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的規(guī)定、扣除項(xiàng)目的計(jì)算分?jǐn)傇瓌t以及清算程序等事項(xiàng)作了進(jìn)一步明確和細(xì)化。

二、清算單位和預(yù)征率是如何規(guī)定的？

土地增值稅以規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所列建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。清算單位中按普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別核算增值額和增值率。普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率均為2%，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

三、清算收入是如何規(guī)定的？

《公告》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。同時(shí)，《公告》對(duì)轉(zhuǎn)讓附屬設(shè)施收入以及裝修收入的確定作了明確。

四、扣除項(xiàng)目是如何規(guī)定的？

政府有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)以及符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)實(shí)物配建房，相應(yīng)成本費(fèi)用歸入取得土地使用權(quán)所支付的金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地出讓違約金不得扣除。

符合條件的裝修費(fèi)用允許在應(yīng)稅收入對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)類型中扣除。允許扣除的裝修費(fèi)用，應(yīng)在商品房買賣合同中列明內(nèi)容，且限于以房屋為載體不可移動(dòng),拆除后將影響或喪失其使用功能的部分。

允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，涉及到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目不能按清算單位準(zhǔn)確歸集的，按各清算單位銷售額的占比計(jì)算分?jǐn)?；同一清算單位?nèi)各房產(chǎn)類型不能準(zhǔn)確歸集的，按各房產(chǎn)類型銷售額的占比計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

取得未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后再次轉(zhuǎn)讓或開發(fā)為商品房進(jìn)行銷售的，在計(jì)算增值額時(shí)，只允許將新投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本部分作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

五、扣除項(xiàng)目的計(jì)算分?jǐn)傇瓌t是如何規(guī)定的？

《公告》明確了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)扣除項(xiàng)目的計(jì)算分?jǐn)傇瓌t。

其中：多個(gè)清算單位發(fā)生的成本費(fèi)用，按照稅收規(guī)定可準(zhǔn)確區(qū)分受益對(duì)象的，直接計(jì)入各清算單位；無法準(zhǔn)確區(qū)分的，明確了取得土地使用權(quán)所支付的金額以及其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算分?jǐn)偺幚硪?guī)則。同一清算單位中不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的成本費(fèi)用，按照稅收規(guī)定可準(zhǔn)確區(qū)分受益對(duì)象的，直接計(jì)入不同類型房地產(chǎn)；對(duì)不同類型房地產(chǎn)共同發(fā)生、無法準(zhǔn)確區(qū)分受益對(duì)象的扣除項(xiàng)目，明確了取得土地使用權(quán)所支付的金額以及其他扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟奶幚硪?guī)則。

六、清算程序規(guī)定方面有哪些變化？

清算受理方面，《公告》規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人提交的清算資料時(shí)，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料，并在收到資料后的10個(gè)工作日內(nèi)作出是否受理的決定。對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算資料補(bǔ)正通知書》，并要求納稅人在30日內(nèi)補(bǔ)報(bào)。

清算審核方面，《公告》規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請(qǐng)之日起90日內(nèi)完成清算審核并向納稅人出具《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》。符合核定征收條件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具《土地增值稅核定征收通知書》，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自發(fā)出通知書之日起90日內(nèi)完成對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的核定征收核查并出具《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》。清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的，經(jīng)縣以上稅務(wù)局（分局）局長批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長審核期限，但延長期限不得超過90日。

清算申報(bào)方面，《公告》規(guī)定，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算受理通知書》當(dāng)日辦理初次清算申報(bào)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自清算受理所在季度的季初起至清算審核結(jié)束期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不再預(yù)征土地增值稅，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》后的第一個(gè)土地增值稅按期申報(bào)納稅期限內(nèi)，按照尾盤轉(zhuǎn)讓的政策一次性申報(bào)繳納相應(yīng)的稅款。同時(shí)，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》后次月15日內(nèi)重新辦理清算申報(bào)，進(jìn)行補(bǔ)稅或退稅。15日是法定休假日或申報(bào)期限內(nèi)有連續(xù)3日以上法定休假日的，按《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第一百零九條的規(guī)定順延。

七、政策執(zhí)行時(shí)間是如何規(guī)定的？

《公告》明確自2023年XX月XX日起施行。

國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局

2023年XX月XX日