同行咨詢一個問題：總公司向分公司過戶土地，需要交什么稅？覺得這還是一個比較有意思的問題，遂寫下此文。

兩個獨立的公司之間買賣土地、房產(chǎn)，出賣方涉及增值稅、城建稅等附加稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅，買受方涉及契稅和印花稅?？偡止局g過戶土地、房產(chǎn)的話，上述稅種是否都需要繳納呢？我們就按稅種來逐一分析。

一、 增值稅

（一）總公司與分公司為兩個不同的增值稅納稅單位

在增值稅層面，分公司是可以作為一個獨立的納稅單位進行納稅的，分公司可以登記為一般納稅人，也可以登記為小規(guī)模納稅人。也就是說，總公司與分公司，是兩個獨立的增值稅納稅單位。

分公司與總公司在同一縣（市）的，可以獨立核算，也可以與總公司匯總繳納增值稅。分公司與總公司不在同一縣（市）的，應(yīng)當分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；但分公司與總公司在同一省范圍內(nèi)的，經(jīng)省級財政廳（局）、稅務(wù)局審批同意，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；分公司與總公司不在同一省的，經(jīng)財政部務(wù)和國家稅務(wù)總局批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

對不在同一縣（市）的總分公司，匯總核算的要求是比較高的，且僅適用于航空運輸企業(yè)、郵政企業(yè)、鐵路運輸企業(yè)。因此，對大部分的不在同一縣（市）的總分公司來說，都是要分別作為增值稅納稅單位并分別繳納增值稅的。

這樣的制度安排其實主要是為了平衡不同地方政府之間的稅收利益，因為如果總公司和分公司之間不視同銷售而只在最終銷售時才征稅的話，會導(dǎo)致稅收在不同地區(qū)轉(zhuǎn)移，使得貨物移出地政府無法分享增值稅收入，而貨物移入銷售地政府會多得稅收。同時增值稅為鏈條稅，在兩方都是一般納稅人的情況下，一方產(chǎn)生銷項，另一方產(chǎn)生進項，總體上不會增加納稅人的稅負。

（二）視同銷售

營改增后，銷售不動產(chǎn)也屬于增值稅的征稅范圍了。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》[財稅(2016)36號]之《附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條的規(guī)定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的，屬于視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

如前所述，總公司與分公司為兩個不同的增值稅納稅單位，所以，相對于總公司，分公司就是其他單位，總公司向分公司無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，如果不是用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的，需要視同銷售。

需要注意的是，《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務(wù)總局令第50號）第四條規(guī)定：“（三）設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售（相關(guān)機構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外）視同銷售貨物?！睂τ趨R總核算的總分機構(gòu)，將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售，總分公司不在同一縣市的，視同銷售，在同一縣（市）的，不視同銷售。

這里有三個要點：

一是匯總核算，不匯總核算的，為兩個單位，屬于銷售，不用視同；

二是移送用于銷售。這是對貨物的規(guī)定，在不動產(chǎn)的規(guī)定中，沒有用于銷售的要求。這里吐嘈一下，增值稅為價外稅，最終稅務(wù)負擔(dān)由終端用戶承擔(dān)，也可以理解為，稅務(wù)機關(guān)實際是從終端用戶那里收取的增值稅，流通中間環(huán)節(jié)的納稅人只是代稅務(wù)機關(guān)從下游合作方處收取了增值稅然后交給稅務(wù)機關(guān)，該中間環(huán)節(jié)的納稅人實際并沒有增值稅稅負。所以，對中間環(huán)節(jié)的納稅人來說，增值稅征與不征沒有實質(zhì)性的不同，征也是征的他收別人的錢。關(guān)于分支機構(gòu)接收貨物“用于銷售”才視同銷售的限制，實際上是把分支機構(gòu)作為了中間人，即使征收了增值稅，分支機構(gòu)也不實際產(chǎn)生增值稅稅負，并沒有加重分支機構(gòu)的稅務(wù)負擔(dān)。如果分支機構(gòu)收取貨物是自用而不是“用于銷售”，這時不用視同銷售，移轉(zhuǎn)無需繳納增值稅，我猜這是基于總分公司是一體的考慮，財產(chǎn)并沒有實質(zhì)性的轉(zhuǎn)移。比如總公司購買的機器設(shè)備，交給外地的分公司使用，總公司在購進設(shè)備時已經(jīng)承擔(dān)增值稅了，在同一主體內(nèi)部（總分公司之間）移轉(zhuǎn)，如果還視同銷售的話，意味著分公司要再承擔(dān)一次增值稅（雖然總公司產(chǎn)生銷項，但銷項來源于分公司承擔(dān)的進項），屬于重復(fù)征稅。所以我認為，“用于銷售”的限制條件是比較合理的，而服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)視同銷售中取消了“用于銷售”的限制，是不科學(xué)的。

三是同一縣（市）的除外規(guī)定，不動產(chǎn)視同銷售中并沒有同一縣（市）的除外規(guī)定。也就意味著，總公司與分公司在同一縣（市）的，總公司向分公司轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，仍然要視同銷售。但同一縣（市）的總分公司之間，可能會存在匯總核算統(tǒng)一納稅的情形，匯總核算統(tǒng)一納稅的話，就意味著總分公司之間作為一個納稅單位，這樣的話，不動產(chǎn)沒有在不同單位間移轉(zhuǎn)，也就沒有了視同銷售的必要。所以，總公司與分公司在同一縣（市）的，總公司向分公司轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)視同銷售的情形，應(yīng)僅限于總公司與分公司分別核算的情形。

我們將總分公司間的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為兩種情形：

1、總分公司位于同一縣（市），且總公司與分公司匯總核算，總公司向分公司無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，屬同一納稅單位內(nèi)的流轉(zhuǎn)，無需視同銷售。

2、其他情形，包括總分公司不在同一縣（市）以及總分公司位于同一縣（市）但分別核算的，需要視同銷售。

（三）增值稅分析

總分公司位于同一縣（市）且總公司與分公司匯總核算的，屬同一納稅單位內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，不需要交增值稅。

總公司向分公司無償過戶土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)，除總分公司位于同一縣（市）且總公司與分公司匯總核算這一情形外，需要視同銷售，產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，需要交增值稅。

但這里又區(qū)分幾種情形：

1、總公司、分公司均為增值稅一般納稅人，總公司產(chǎn)生銷項稅額，分公司產(chǎn)生進項稅額，進銷相抵，總體上未產(chǎn)生增值稅稅負。

2、總公司、分公司均為小規(guī)模納稅人，總公司產(chǎn)生應(yīng)納增值稅額，分公司不能抵扣進項，總體上產(chǎn)生增值稅稅負。

3、總公司為一般納稅人，分公司為小規(guī)模納稅人，總公司產(chǎn)生銷項稅額，分公司不能抵扣進項，總體上產(chǎn)生增值稅稅負。

4、總公司為小規(guī)模納稅人，分公司為一般納稅人，總公司可開專票，分公司可以抵扣，總體上不產(chǎn)生增值稅稅負。

（四）稅收優(yōu)惠

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》[財稅(2016)36號]之《附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》的規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不屬于征收增值稅的范圍。

在需要繳納增值稅并且實際產(chǎn)生增值稅稅負的情況下，可考慮利用上述稅收優(yōu)惠政策。

二、 城建稅等附加稅

附加稅包括城建稅、教育費附加及地方教育費附加，附加稅也稱稅上稅，是增值稅及消費稅的稅上稅，計稅基數(shù)是增值稅與消費稅的合計應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，不涉及消費稅，只涉及增值稅。如果轉(zhuǎn)讓方產(chǎn)生了增值稅納稅義務(wù)，就會同時產(chǎn)生附加稅納稅義務(wù)；反之，如果沒有增值稅納稅義務(wù)，就不會產(chǎn)生附加稅納稅義務(wù)。

其他稅種，我們下篇文章再接著分析，歡迎關(guān)注！

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劉旭旭律師、注冊會計師、稅務(wù)師

2023年3月10日

劉旭旭，律師、注冊會計師、稅務(wù)師，中共黨員，畢業(yè)于中國政法大學(xué)，專注于商事訴訟仲裁、稅務(wù)籌劃、稅務(wù)爭議解決、投融資等商事法律服務(wù)，致力于為公司提供全方位的綜合性法律服務(wù)。