土地增值稅是指房地產(chǎn)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或者在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等項(xiàng)目支出后的增值部分，按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅收。土地增值稅需要扣除的項(xiàng)目主要有5項(xiàng)： 一、取得土地使用權(quán)所支付的金額； 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本； 三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；五、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。以下分別說(shuō)明：

一、取得土地使用權(quán)所支付的金額

此項(xiàng)包括土地取得成本和土地開發(fā)成本兩部分。

（一）土地取得成本

包含為了取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。一般包含土地出讓金、契稅、登記費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)等。

注意以下不能扣除：1、逾期開發(fā)閑置費(fèi)不能扣除，2、土地招拍掛的傭金不能扣除，3、延期繳納出讓金的滯納金不能扣除，4轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)按照評(píng)估價(jià)格作為扣除項(xiàng)目的，契稅不能扣。

（二）土地開發(fā)成本

包含土地征用費(fèi)、耕地占用稅、拆遷安置費(fèi)等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)五項(xiàng)。

（一）前期工程費(fèi)

是指規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)、勘測(cè)、測(cè)繪、三通一平等方面的支出。

（二）建安費(fèi)

1、建安費(fèi)扣除時(shí)要注意取得合規(guī)票據(jù)，要關(guān)注發(fā)票備注欄是否合乎要求，注意填寫的項(xiàng)目名稱而非工程名稱等細(xì)節(jié)問題，

2、此外如果銷售的裝修房屋，應(yīng)區(qū)分硬裝與軟裝，一般硬裝算收入和支出，軟裝不算。

3、在實(shí)務(wù)工作中，經(jīng)常發(fā)生為施工方代墊的費(fèi)用，如臨時(shí)的水電費(fèi)等，這些費(fèi)用注意核算時(shí)計(jì)入往來(lái)，不要與工程款混淆。

4、預(yù)提工程費(fèi)用，不能扣除。（若因結(jié)算問題預(yù)提不超10%的費(fèi)用在企業(yè)所得稅中是可以扣除的）

5、扣留的質(zhì)保金如果總包未開發(fā)票則不能扣除。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

指小區(qū)內(nèi)道路、供電、水、氣，排污、排洪、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、人防等支出。

（四）配套費(fèi)

一般指居委會(huì)、物業(yè)用房、派出所、會(huì)所、停車場(chǎng)、文體、幼兒、醫(yī)院、通訊等公共設(shè)施支出。

建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或者無(wú)償給政府的，其支出可以扣。

建成后有償轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)入收入的同時(shí)，支出也可以扣除。

（五）開發(fā)間接費(fèi)

直接組織管理項(xiàng)目發(fā)生的支出，包含折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保等，一般是項(xiàng)目部發(fā)生的費(fèi)用。

注意：

1、區(qū)分項(xiàng)目部和公司行政部，只有現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目部發(fā)生的可以扣。

2、委托第三方管理開發(fā)的的項(xiàng)目管理費(fèi)不能扣。

3、差旅、會(huì)議費(fèi)不能扣。

4、售樓部裝修費(fèi)、租賃費(fèi)不能扣。

5、移交費(fèi)、驗(yàn)收費(fèi)、保潔、物業(yè)不能扣。

三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

主要指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

這里一般分兩種算法

1、財(cái)務(wù)費(fèi)用沒合規(guī)憑證的

可以扣除的開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%

2、財(cái)務(wù)費(fèi)用有合規(guī)憑證的

可以扣除的開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%+財(cái)務(wù)費(fèi)

四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

包含城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。注意扣除金額與電子稅務(wù)局核對(duì)，保持一致避免稅務(wù)預(yù)警。

其他繳納的土地稅、水利基金等不能扣。

關(guān)于印花稅：

房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，印花稅應(yīng)列入管理費(fèi)用相應(yīng)計(jì)入扣除項(xiàng)目。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。

五、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

可以扣除的其他扣除項(xiàng)目費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

以上各扣除項(xiàng)目均要求取得合規(guī)票據(jù)，工作中需要財(cái)務(wù)人員對(duì)發(fā)票詳細(xì)審核，如發(fā)票備注欄所寫項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址是否完整正確，決算金額與發(fā)票金額是否相符，發(fā)票流與資金流、合同流是否匹配，發(fā)票開具時(shí)間是否合適等。