土地增值稅基本上可以說是房產(chǎn)行業(yè)稅收繳納中，最復(fù)雜最容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險的一個稅種。其計算方式及扣除項目較為復(fù)雜，且各項目費用開支明目名目繁多，時間跨度也比較長。在具體操作中，相關(guān)費用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值稅清算時相關(guān)扣除項目關(guān)注事項。

涉及土地增值稅的情形

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土地增值稅清算時，允許扣除的費用項目整理

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不得扣除費用項目概覽

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計算扣除時重點關(guān)注項

1. “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，主要為，納稅人實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按代理申報項目準確計算的，允許據(jù)實扣除，但不包括增值稅！
2. 計算公共配套設(shè)施費扣除時，關(guān)注相關(guān)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)是否明確，設(shè)施的界定是否準確；是否與清算土地增值稅的項目有關(guān)，是否取得合法有效的憑證；
3. 關(guān)注納稅人支付給回遷戶的補差價款，是否計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的差補價款，是否按稅收規(guī)定扣除；
4. 關(guān)注據(jù)實扣除的財務(wù)費用是否取得合法有效的憑證，除據(jù)實列支的財務(wù)費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按照規(guī)定比例計算扣除；
5. 按照國家規(guī)定進行項目加計扣除時，關(guān)注：納稅人未取得房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，是否按稅法規(guī)定計算加計扣除；轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物時，關(guān)注是否按照稅法規(guī)定扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；

存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的扣除規(guī)定

1. 房屋及建筑物的評估價格

評估價格 = 重置成本價 ? 成新度折扣率

凡不能提供評估價格，但能提供購房發(fā)票的，舊房及建筑物的評估價格可按照發(fā)票所載金額 并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算扣除。

計算扣除時，“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計一年; 超過一年，未滿 12 個月但超過 6 個月的，可視為一年。

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2. 取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用

3. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(城建稅和教育附加、印花稅)? *對于隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的采用發(fā)地產(chǎn)評估價格。

*房地產(chǎn)評估價格 = 交易實例房地產(chǎn)價格 ? 實物狀況因素修正 ? 權(quán)益因素修正 ? 區(qū)域因素修正 ? 其他因素修正

土地增值稅應(yīng)納稅額計算

首先，計算不含增值稅收入;其次，計算各項扣除項目合計;最后:計算土地增值稅應(yīng)納稅額:

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1.土地增值稅允許扣除項目表

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相關(guān)稅收優(yōu)惠政策

1. 轉(zhuǎn)讓房屋，增值額未超過扣除項目金額之和 20%的，免征土地增值稅;

1) 建造普通標準住宅出售，其增值稅額未超過扣除項目金額之和 20%的，予以免稅。超過 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

2) 轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額 20%的免稅;

3) 轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值額未超過扣除項目金額 20%的免稅;

2. 因國家建設(shè)需要免征土地增值稅

1) 因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)免稅;

2) 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅;

3. 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅4. 對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

? 注:

a) 企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以改制前取得 該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作為該企 業(yè)“取得土地使用權(quán)所有支付的金額”扣除;

b) 企業(yè)在改制重組過程中經(jīng)省級以上(含省級)國土管理部門批準，國家以國有土地 使用權(quán)作價出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng) 以該宗土地作價入股時省級以上(含省級)國土管理部門批準的評估價格，作為該 企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除;

c) 辦理納稅申報時，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價入股時省級以上(含省級)國土管理部 門的批準文件和批準的評估價格，不能提供批準文件和批準的評估價格的不得扣除;