土地增值稅加計(jì)20%扣除的項(xiàng)目主要為，取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收和計(jì)算繳納的土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對(duì)收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額（增值額）征稅。

按照土地增值稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，土地增值稅加計(jì)扣除20%的項(xiàng)目?jī)?nèi)容具體包括如下兩個(gè)方面：

一、取得土地使用權(quán)所支付的金額，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，以及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。主要包括兩個(gè)方面：

1、房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為企業(yè)所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)實(shí)際支付的地價(jià)款。

2、房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。這部分費(fèi)用是指企業(yè)在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按規(guī)定統(tǒng)一繳納的有關(guān)登記和過戶手續(xù)費(fèi)等。

按照稅法的規(guī)定，納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅，可以作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)加計(jì)20%扣除。

、房地產(chǎn)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

3、 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6、開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

三、在此需要強(qiáng)調(diào)的是，一是土地增值稅加計(jì)扣除的優(yōu)惠政策，只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他企業(yè)不適用。其目的是抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為。

二是在實(shí)際房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，有的企業(yè)不能準(zhǔn)確提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或扣除金額，致使增值額不準(zhǔn)確，直接影響應(yīng)納稅額的計(jì)算和繳納。如果房地產(chǎn)企業(yè)存在虛報(bào)成交價(jià)格、扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，以及成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅。

三是扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

四是由于土地增值稅是地方稅，具體操作辦法由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)制定實(shí)施，所以全國(guó)各地不完全一樣，有時(shí)同一省不同省轄市之間也會(huì)存在差異。

因此，按照稅法的規(guī)定，可以享受土地增值稅20%加計(jì)扣除的項(xiàng)目，主要為取得土地使用權(quán)所支付的金額，以及房地產(chǎn)開發(fā)成本。

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2021年7月7日