導(dǎo)讀 在一線城市，新房已經(jīng)比較少了，住宅的買賣以二手房居多，與買新房相比，二手房的稅費(fèi)、交易成本要復(fù)雜得多。在二手房交易的時(shí)候，很多中介會強(qiáng)調(diào)，這個(gè)是“滿五唯一”的房子，那么你知道“滿五唯一”指的是什么嗎？買賣二手房涉及的稅費(fèi)是由一方承擔(dān)，還是雙方都要承擔(dān)呢？你了解買哪種房子最省錢嗎？

一、二手房交易涉及的稅種

1、二手房交易涉及8種稅（或費(fèi)）

2、依照稅法，買賣雙方分別涉及稅種如下表：

附注：

①“√”是稅法定義的納稅義務(wù)人及需要繳納的稅種；

②“×”是稅法定義的納稅義務(wù)人及不需要繳納的稅種；

③表中的“教育費(fèi)附加"、“地方教育附加”是財(cái)稅體制中“費(fèi)”的范疇；

④“稅”的征收主體是稅務(wù)機(jī)關(guān)和海關(guān),而“費(fèi)”的征收主體是行政事業(yè)單位和行業(yè)主管部門。

從上面的表格上可以看出，買方涉及的稅費(fèi)只有契稅和印花稅，其中印花稅買賣雙方都要繳納。從稅法角度看，在二手房交易中占稅金總額最高的增值稅和個(gè)人所得稅都是由賣方承擔(dān)的，即賣方是這兩個(gè)稅種的納稅義務(wù)人。

二、不同住房的稅費(fèi)差距

1、什么是“滿五唯一”？

“滿五唯一”就是房屋前任房主持有年限已經(jīng)超過5年，同時(shí)該房屋是這個(gè)家庭的唯一住房。這種住房在二手房市場上是最受歡迎的，因?yàn)樵诮灰字卸惤鹱畹汀?/span>

多數(shù)地區(qū)界定交易房屋滿5年的標(biāo)準(zhǔn)（各地有差異）

(1)商品房、一類經(jīng)濟(jì)適用房，均以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期孰先原則；

(2)已購公房：房地產(chǎn)證登記日期、原始購房合同簽署日期、第一筆購房款的銀錢收據(jù)日期，三者孰先原則，收據(jù)的章和購房合同的章要一致，收據(jù)才有效（只要一個(gè)日期滿五年即可）;

(3)繼承的房地產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿5年;

(4)贈與的房地產(chǎn)為直系親屬之間贈與的可以按照贈予前的日期界定是否滿5年;

(5)夫妻更名的房地產(chǎn)可以按照更名前的日期界定是否滿5年;

(6)遺失補(bǔ)證、破損換證的房地產(chǎn)可以按照原房地產(chǎn)證的時(shí)間界定是否滿5年。

2、什么是“滿二唯一”？

購買的住房持有滿兩年，是免收增值稅的，那么以增值稅為計(jì)稅依據(jù)的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加也會免去。有人會提到“滿二唯一”，其實(shí)房屋滿兩年免增值稅的優(yōu)惠，并沒有限定是家庭唯一住房。住房是否唯一，針對的是“滿五唯一”中的免收個(gè)人所得稅。所以“滿二唯一”的這個(gè)叫法并不嚴(yán)謹(jǐn)。

3、非“滿五唯一”、非“滿二”的二手住房

“滿五唯一”和“滿二”的住房在交易時(shí)有上述稅收優(yōu)惠，那么既不享受“滿五唯一”，也不享受“滿二”的住房，在交易時(shí)就要全額繳納增值稅和個(gè)人所得稅了。如果交了增值稅，當(dāng)然也會伴隨著城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加。

附注：

①本表闡述的是與“住房”相關(guān)的稅種；

②“√”是稅法定義的納稅義務(wù)人及需要繳納的稅種；

③“×”是稅法定義的納稅義務(wù)人及不需要繳納的稅種；

④個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅；

⑤印花稅：個(gè)人銷售或購買住房的房屋銷售合同暫免征收印花稅，但買方在取得房屋產(chǎn)權(quán)證環(huán)節(jié)有5元貼花；

⑥城建稅及附加：以實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)；

⑦契稅：契稅優(yōu)惠分為北上廣深地區(qū)及非北上廣深地區(qū)，詳見本表

三、稅小咖舉例

姜大俠買房省錢記

姜大俠工作努力，收入見長，想買套房子過上安居樂業(yè)的生活。于是，到房屋中介咨詢，店長大明白接待了他，并向他推薦一套房齡7年的房子。姜大俠說我想要一套比較新的二手房。大明白會心一笑，算了一筆賬，讓姜大俠恍然大悟。

店長講解時(shí)假設(shè)了3套房子，分別是“滿五唯一”、“滿二”及“兩年以下”的住房，房價(jià)（不含稅）都是300萬、房子的原值是260萬、面積是100平米。我們看下這3套二手房在交易時(shí)涉及的稅費(fèi)：

附注：

①本表闡述的是與“住房”相關(guān)的稅種；

②城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%（所在地是市區(qū)）；

教育費(fèi)附加稅率為3%；

地方教育附加為2%；

增值稅及附加為5%+5%×（7%+3%+2%）=5.6%，因稅收優(yōu)惠，城建稅及附加減半征收，所以增值稅及附加最終是5.3%；

③契稅：對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收；

④個(gè)人所得稅：假設(shè)當(dāng)?shù)貍€(gè)人所得稅核定征收稅率為1%；

⑤印花稅：個(gè)人銷售或購買住房的房屋銷售合同暫免征收印花稅，但買方在取得房屋產(chǎn)權(quán)證環(huán)節(jié)的5元貼花，本表計(jì)算時(shí)忽略。

⑥根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅[2019]13號）中的規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加和地方教育附加可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征。

從上表中的合計(jì)數(shù)，我們可以看到，“滿五唯一”的房子僅需要繳納4.5萬的稅費(fèi)，房子持有年限越短，稅費(fèi)越高，兩年以下的房子，稅費(fèi)高達(dá)20多萬。

原來，“滿五唯一”的房子比不足兩年的新房子，要省這么多錢，如果原房主將稅費(fèi)全部算到自己頭上，這得多花不少錢呢。

四、非住房在交易時(shí)涉及的稅種

在稅法上，并沒有給出相應(yīng)的非住房定義。最直接的辦法就是看下房產(chǎn)證上面的“房屋性質(zhì)”一欄，是“住房”還是“非住房”。非住房包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉庫等。非住房的稅費(fèi)詳情可以參考這個(gè)表格：

附注：

①“√”是稅法定義的納稅義務(wù)人涉及需要繳納的稅費(fèi)；

②“×”是稅法定義的納稅義務(wù)人不涉及繳納的稅費(fèi)；

③印花稅：非住房在交易時(shí)，房屋銷售合同按萬分之五征收印花稅；

④城建稅及附加：以實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)。

五、交易二手房時(shí)涉及的個(gè)人所得稅

二手房交易時(shí)涉及到個(gè)人所得稅的計(jì)算，有2種方式：1、按當(dāng)?shù)睾硕ǖ恼魇毡壤魇?，即：個(gè)人所得稅=交易價(jià)格×征收率（征收率一般是1%至3%）2、按買賣差價(jià)的20%征收，即：個(gè)人所得稅=（轉(zhuǎn)讓房屋所得收入-房屋原值-合理的稅費(fèi)支出）×20% 如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不能正確計(jì)算您的房屋原值和應(yīng)納稅額，一般會按核定征收的方式計(jì)算個(gè)人所得稅。部分省市規(guī)定了核定征收的稅率，征收率多在1%-3%，如：吉林、河北、青海、大連、寧波、山東、合肥、青島。 從全國來看，在很多城市絕大部分的房屋并未執(zhí)行買賣差價(jià)的個(gè)稅計(jì)算方式，大都是執(zhí)行核定征收。目前已知執(zhí)行按買賣差價(jià)征收的只有北京等大城市，相對其他城市，這些大城市調(diào)控比較嚴(yán)格。 從上面的例子中，我們看到，按買賣差價(jià)征收個(gè)人所得稅的方式要比核定征收的稅金高出不少。若核定征收的稅率是1%，同一套房子，因?yàn)閭€(gè)人所得稅的征收方式不同，個(gè)人所得稅的稅金總額會有5萬元的差距。

六、二手房交易的稅金到底誰來負(fù)擔(dān)？

1、從稅法看，賣方應(yīng)承擔(dān)更多稅金

從上述稅種所涉及的稅收法規(guī)來看，稅法中所定義的房屋交易的納稅義務(wù)人是明確的，即：

買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅種：印花稅、契稅。

賣方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅種：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅。

2、從交易現(xiàn)狀看，稅金多數(shù)是由買方承擔(dān)的

從這些年真實(shí)的市場交易狀況看，市場供需決定著交易中的稅金由誰來承擔(dān)。當(dāng)市場進(jìn)入“買方市場”，即房子不好賣的時(shí)候，賣家會承擔(dān)自己的稅金，以求房子早日出售。相反，當(dāng)市場進(jìn)入“賣方市場”，即房子好賣，買者云集時(shí)，賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)在議價(jià)中自然會轉(zhuǎn)嫁給買方。

以北京市場為例，房主賣房只報(bào)房價(jià)，不包括稅費(fèi)，涉及到的稅金3方（買方、賣方、房屋中介）都默認(rèn)由買方出，多數(shù)買方糊涂著就負(fù)擔(dān)了稅金。在報(bào)價(jià)和議價(jià)時(shí)，如果稅金由買方承擔(dān)，賣方的賣價(jià)就報(bào)的低一些；如果稅金由賣方負(fù)擔(dān)，房價(jià)就報(bào)的高一些。羊毛出在羊身上，而市場的供求決定了誰是羊。

七、各稅種的減征免征情形

1、契稅免征或者減征的常見情形

(1)法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；

(2)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻更名、夫妻加名、免征契稅；

(3)因夫妻財(cái)產(chǎn)分割將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，免征契稅；

(4)居民在2003年3月1日之后上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品住房，按新購商品住房與出售已購公有住房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅；

(5)出售成本價(jià)房產(chǎn)一年前后（以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)—）購房可減免相應(yīng)契稅，祖孫三代內(nèi)直系親屬可享受（辦理有效期>3年）；祖孫三代直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫子孫女、外孫子外孫女。

注意：在這里：兒媳、女婿、公婆、岳父母及兄弟姐妹不算做直系親屬。

2、增值稅及附加免征的常見情形

(1)法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，免征增值稅及附加;

(2)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割，免征增值稅及附加；

(3)直系親屬贈與，免征增值稅及附加。直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫子孫女、外孫子女、兄弟姐妹。

3、個(gè)人所得稅征收中免征的情形

(1)法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，免征個(gè)人所得稅;

(2)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割，通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)，免征個(gè)人所得稅；

(3)直系親屬贈與，免征個(gè)人所得稅。直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫子孫女、外孫子女、兄弟姐妹。

4、印花稅免征或者減征的常見情形

(1)法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，免征印花稅;

(2)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割，免征印花稅。

八、二手房交易的中介費(fèi)

首先，中介費(fèi)的高低和房屋所在城市及房產(chǎn)中介公司的大小有關(guān)。

在2014年，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺新政策，放開房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

有些城市在此之前已出臺了相關(guān)規(guī)定，但目前主要以市場調(diào)節(jié)為主。

例如，北京在2011年出臺過規(guī)定：住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均下調(diào)0.5%，為成交總額的0.5%-2%。

武漢在2013年規(guī)定由買賣雙方與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房屋成交價(jià)格總額0.5%-2.5%的范圍內(nèi)協(xié)商確定。

所以目前的房地產(chǎn)交易市場中的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有做出統(tǒng)一規(guī)定。大部分是在原來的基礎(chǔ)上調(diào)整，上調(diào)時(shí)以房產(chǎn)中介內(nèi)部規(guī)定和當(dāng)?shù)厥袌鰹閰⒖家亍?/span>