常見問題：

問題 1

我開發(fā)公司有部分房產(chǎn)需出租，已與物業(yè)公司簽訂托管經(jīng)營合同，請問:

（1）這部分租賃房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是開發(fā)公司的，但由物業(yè)公司與租戶直接簽租賃合同且由物業(yè)公司去收租金和開發(fā)票，物業(yè)公司可否按代收代付差額去交增值稅，這樣操作是否有轉(zhuǎn)租嫌疑（開發(fā)租給物業(yè)，物業(yè)轉(zhuǎn)租客戶）會交兩道稅？

（2）若不想出現(xiàn)轉(zhuǎn)租，實(shí)際租賃發(fā)票可否由開發(fā)公司開具，租金由物業(yè)公司代收代付，物業(yè)公司再按差額部分給開發(fā)公司開服務(wù)發(fā)票收手續(xù)費(fèi)？但租賃合同又是由物業(yè)和客戶簽訂的，咋辦？

答

本例中房產(chǎn)屬于開發(fā)公司，物業(yè)又與開發(fā)公司簽托管合同，物業(yè)與租戶簽租賃合同，并自行開具發(fā)票收取租金，明顯屬于轉(zhuǎn)租，如果不是簡易計稅，可通過增值稅專用發(fā)票抵扣的方式，避免重復(fù)征稅。也可以由開發(fā)公司與租戶簽租賃合同，物業(yè)與開發(fā)公司簽訂委托代收合同，約定開發(fā)公司開具發(fā)票給租戶，由物業(yè)公司將此發(fā)票轉(zhuǎn)交給租戶，并代為收取租金支付給開發(fā)公司，并另外向開發(fā)公司收取手續(xù)費(fèi)。這樣物業(yè)收租賃費(fèi)屬于代收，可只就手續(xù)費(fèi)按“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”征增值稅。

目前對此雖無明確規(guī)定，但可參照《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財政部、國家稅務(wù)總局第50號令）第十二條規(guī)定，條例第六條所稱價外費(fèi)用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤等運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。但下列項(xiàng)目不包括在內(nèi)：

1、受托加工應(yīng)征消費(fèi)稅的消費(fèi)品所代收代繳的消費(fèi)稅。

2、同時符合以下條件的代墊運(yùn)輸費(fèi)用：

（1）承運(yùn)部門的運(yùn)輸費(fèi)用發(fā)票開具給購買方的；

（2）納稅人將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給購買方。

問題 2

總公司有一外省分公司，獨(dú)立核算，由總公司購入一批生產(chǎn)用固定資產(chǎn)，合同發(fā)票均為總公司，實(shí)際分公司使用，如總公司將該批資產(chǎn)租賃給分公司，具體如何操作？是否有更好的操作方式?？偣緦?shí)為貿(mào)易類公司，分公司為實(shí)業(yè)類。

答

一、這是獨(dú)立核算的兩個公司之間的固定資產(chǎn)租賃，按有形動產(chǎn)租賃就可以，增值稅率17%，國家沒限制貿(mào)易公司不能買設(shè)備出租。

二、如果采用融資租賃方式，這個分公司可以通過融資租賃公司買進(jìn)設(shè)備，比如這設(shè)備100萬元，和融資租賃公司簽合同讓他們買進(jìn)來，約定這設(shè)備只租賃給這家分公司，比如租期5年，年租金25萬元，5*25=125萬元，租賃到期，分公司有權(quán)以1元錢的價格買過來，這樣處理，在銀行貸款困難的情況下，方便你公司及時用到需要的設(shè)備，不影響生產(chǎn)，而且，如果是到銀行貸款，要交利息，那么目前的政策，利息是不能在增值稅中抵扣的，分公司如果通過融資租賃處理這個，給融資租賃公司付的是租金，是可以抵扣的。

三、有個優(yōu)惠政策，不知是不是適合你公司的情況，企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第一百條規(guī)定的購置并實(shí)際使用的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水和安全生產(chǎn)專用設(shè)備，包括承租方企業(yè)以融資租賃方式租入的、并在融資租賃合同中約定租賃期屆滿時租賃設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方企業(yè)，且符合規(guī)定條件的上述專用設(shè)備。凡融資租賃期屆滿后租賃設(shè)備所有權(quán)未轉(zhuǎn)移至承租方企業(yè)的，承租方企業(yè)應(yīng)停止享受抵免企業(yè)所得稅優(yōu)惠，并補(bǔ)繳已經(jīng)抵免的企業(yè)所得稅稅款。

問題 3

想問下公司租賃二手房東的房屋，對方能否開的出發(fā)票，對方如果能開，需要什么樣的手續(xù)？

答

二手房東如果是自然人，只能持相關(guān)合同等資料到稅務(wù)局去代開（其他個人出租不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)由地稅部門代管），代開發(fā)票時，會附征房產(chǎn)稅、個人所得稅、增值稅（月租金不含稅3萬元以下免），具體附征率，各地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)會有不同，到大廳代開時可咨詢辦理。

如果二手房東是單位，可以自開租賃服務(wù)發(fā)票（無此經(jīng)營范圍的，需要到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)增加經(jīng)營范圍，增加開票稅目），一般納稅人可以直接開具專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人可以代開增值稅專用發(fā)票。

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)征管問題的通知》（稅總函〔2016〕181 號）及財稅〔2016〕36號。

問題 4

廠房出租合同約定，所有稅費(fèi)均由承租方承擔(dān)，稅務(wù)部門向我方征收的房產(chǎn)稅及土地使用稅如何向?qū)Ψ介_具發(fā)票，雙方對合同理解有爭議，經(jīng)人民法院裁定我方勝訴，對方需執(zhí)行裁定支付我方稅費(fèi)（房產(chǎn)稅及土地使用稅），但要我方出具租金相關(guān)發(fā)票。我方如何處理？

答

上述裁定是正確的。

合同可以約定稅費(fèi)承擔(dān)，但無法改變法定納稅義務(wù)人。因此，承租方將稅費(fèi)款項(xiàng)支付給出租方，不違合同；出租方依法納稅，又不違稅法。

承租方支付出租方的“稅費(fèi)”應(yīng)當(dāng)作為租金的一部分，一并開具租金發(fā)票。

問題 5

公司從個人處租進(jìn)房屋提供給高管，應(yīng)要求對方出具何種發(fā)票？進(jìn)項(xiàng)稅可否抵扣？

答

首先，要看貴司領(lǐng)導(dǎo)的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)了，簡單從時間判斷的話，短期的可以放到差旅費(fèi)，差旅費(fèi)可以進(jìn)項(xiàng)抵扣，如果是常駐的話建議還是福利費(fèi)為好（但是福利費(fèi)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)），當(dāng)然還是要具體問題具體分析，由貴司自己定奪。

其次要看房子是問誰租的。如果是問酒店租的，那就可以按照酒店住宿服務(wù)交稅，稅率為6%，向酒店索取增值稅專用發(fā)票。但是如果是向個人租的，根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年16號公告，其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款：

（一）出租住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

按照相關(guān)規(guī)定及總局解讀，貴司向個人租的房屋，可以讓房屋所在地主管地稅機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行抵扣。

房屋出租的稅務(wù)處理

（一）增值稅

1.適用稅率9%（一般納稅人）/征收率5%（簡易計稅或者小規(guī)模）。

2.一般納稅人簡易計稅

（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。

其中取得的不動產(chǎn)時間判斷：

——以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天為取得的時間。

——納稅人出租或轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間，無建筑工程施工許可證的，按合同注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間。

（2）關(guān)于轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產(chǎn)來確定。一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3.預(yù)繳增值稅

（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（2）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3%

（3）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（4）個體工商戶出租住房（適用簡易計稅），按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

（5）按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預(yù)繳地實(shí)現(xiàn)的月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元）的，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款。

（6）納稅人出租不動產(chǎn)，按規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。

（7）向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

4.發(fā)票開具

出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。

5.納稅義務(wù)發(fā)生時間

（1）納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

（2）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

（二）企業(yè)所得稅

1.《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

3.《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）：企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）房產(chǎn)稅

1.房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。

2.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規(guī)定：房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

3.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

（四）印花稅

1.財產(chǎn)租賃合同，按照租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。

2.對與高校學(xué)生簽訂的高校學(xué)生公寓租賃合同、公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅

3.房屋租賃合同一經(jīng)簽訂，印花稅就要全額繳納，比如公司簽訂10年的房租合同，合同約定10年的租金，則應(yīng)一次性繳納10年租金金額的全部印花稅。

4.2019年1月1日至2021年12月31日：小規(guī)模納稅人50%減征印花稅。（財稅〔2019〕13號）

5.房屋合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據(jù)。

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