一、增值稅方面

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第四十五條第(二)項(xiàng)：“納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。因此，企業(yè)出租房屋只要預(yù)收了房租，增值稅納稅義務(wù)就發(fā)生了！與是否開(kāi)票無(wú)關(guān)！即使沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票，也要按規(guī)定作為無(wú)票收入申報(bào)繳納增值稅。

二、房產(chǎn)稅方面

房產(chǎn)稅是按年征收、分期繳納。但對(duì)一次性收取的租金，房產(chǎn)稅是否需要一次性繳納，需要看各地稅局規(guī)定，各地不一樣。比如《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策問(wèn)題的批復(fù)》（湘地稅函〔2000〕5號(hào)）規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)單位將房屋使用權(quán)限期轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽摬扇『畏N形式，均屬房屋出租行為，應(yīng)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。應(yīng)征稅款原則上應(yīng)按租金收入金額一次性全額征收：一次性繳納確有困難的，經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可分次繳納。《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)行為稅若干具體政策問(wèn)題的通知》( 鄂地稅發(fā)〔 2010 〕176號(hào) )規(guī)定，對(duì)納稅人出租、出借房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)時(shí)間規(guī)定為自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納的規(guī)定，僅適用于依照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的情況。對(duì)于一次性預(yù)收取的房屋租金收入，不能按照租賃期分?jǐn)偫U納房產(chǎn)稅，必須按照國(guó)稅發(fā)〔 2003 〕89號(hào)文件的規(guī)定，以一次性收取的全額租金為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

三、企業(yè)所得稅處理

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。換句話(huà)說(shuō)，無(wú)論租賃服務(wù)是否發(fā)生，也不論合同約定的承租人應(yīng)付租金的當(dāng)日是否實(shí)際收到租金收入，均應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期按應(yīng)收金額確認(rèn)租金收入。另?yè)?jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》( 國(guó)稅函〔 2010〕79號(hào) )第一條規(guī)定：企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，出租人“可”對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

注意：

1.對(duì)租賃期限跨年度的租金可以分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入條件的有兩個(gè)：一是交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度;二是租金提前一次性支付。二個(gè)條件均符合的，可以根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，出租人對(duì)已收取的租金收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入，分期納稅。否則按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人“ 可 ”在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。也可以不選擇分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入，仍然選擇按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期按應(yīng)收金額確認(rèn)租金收入。比如在收到的當(dāng)期一次性確認(rèn)收入仍然是虧損的情況下，就完全沒(méi)有必要分期均勻確認(rèn)收入。

四、會(huì)計(jì)處理

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線(xiàn)法確認(rèn)為當(dāng)期損益;其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。通常情況下，企業(yè)取得出租不動(dòng)產(chǎn)的收入應(yīng)在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)收入。

舉例：A公司(一般納稅人)2020年6月收到B公司一次性支付的一年房租126000元(屬于營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅)，相當(dāng)于月租金10000元，需要按照權(quán)責(zé)發(fā)生制核算，會(huì)計(jì)分錄為：

1.一次性收取租金時(shí)：

借：銀行存款 126000

貸：預(yù)收賬款 12000

應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅 6000

2.按月從預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入：

借：預(yù)收賬款 10000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 10000

3.計(jì)提房產(chǎn)稅：借：稅金及附加 14400

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅 14400

?作者：黃時(shí)光 中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所