房產(chǎn)市場相對于很多企業(yè)來說更加的需要稅務(wù)方面的處理。所以今天我們釔財稅就來為您解讀一下房地產(chǎn)企業(yè)增值稅所得稅問題及相關(guān)條例。歡迎閱讀！

　　增值稅納稅義務(wù)：

　　增值稅比較復(fù)雜，且各地執(zhí)行不一致，再且稅收征管與稅務(wù)稽查處理方式也不一致。

　　具體如下：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》：第14,15條，納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間。財稅〔2016〕36號：第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：

　　（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　從以上法條判斷，銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)當(dāng)為《房屋預(yù)售/銷售合同》約定的付款日期，未約定的按照權(quán)屬變更當(dāng)天。如果按照預(yù)售賬款來理解七、納稅人采取預(yù)收貨款方式銷售貨物（特定貨物除外），為貨物發(fā)出的當(dāng)天。

　　八、納稅人采取預(yù)收貨款方式，生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個月的大型機械設(shè)備、船舶、飛機等特定貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天。應(yīng)當(dāng)按照書面合同約定（也就是銷售合同或預(yù)售合同）的收款日期。

　　實務(wù)中，一般按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》規(guī)定處理，也就是預(yù)售的房屋，按照預(yù)售價款3%預(yù)繳增值稅，等到交房時/或開具發(fā)票時結(jié)轉(zhuǎn)收入并補繳未交清的增值稅，現(xiàn)售的房屋，直接按照11%或5%確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)并交納增值稅。

　　這樣處理雖然與36號文的納稅義務(wù)發(fā)生時間沖突，但比較符合現(xiàn)實情況，且方便征管，也是全國各地普遍采用的方式，但有時稅務(wù)稽查可能會按照36號文規(guī)定收到預(yù)收款時全額確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生，實務(wù)中比較有爭議。第二節(jié)預(yù)繳稅款第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　第十二條一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

　　所得稅納稅義務(wù)發(fā)生：所得稅納稅義務(wù)規(guī)定比較清晰，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

　?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

　?。ǘ┎扇》制谑湛罘绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

　?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。實務(wù)中，收到預(yù)收款時，就按照預(yù)售的房屋全額確認(rèn)收入，只不過是按照預(yù)估的毛利率先確定預(yù)繳的應(yīng)納稅所得額，到竣工后再按照實際情況計算應(yīng)納稅所得額交稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)增值稅所得稅問題及相關(guān)條例我們就說到這里，希望對您有所幫助。多謝閱覽！

　　注意：本文所述內(nèi)容僅供參考，一切都以釔財稅顧問所述為準(zhǔn)。

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