中道財稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財稅問題解決專家

<原創(chuàng)> 作者：胡嵐

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報表填報一直是每一個房地產(chǎn)財務人員的困擾，特別是對于剛?cè)肼毞康禺a(chǎn)企業(yè)的財務人員，經(jīng)常在季度填報時會不知所措。本文通過對相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅填表說明的整理，并結(jié)合房地產(chǎn)公司實務讓你快速掌握房地產(chǎn)企業(yè)的季度所得稅申報表的填報技巧。

一、政策規(guī)定

　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

　　《企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表》填報說明要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入，應當按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額填入第4行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”。

二、未完工年度季度申報表填報

（一）財務資料

甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的A項目于2019年10月份預售，4季度取得房屋預售收入21,800萬元，當期預繳城建稅、教育費附加、地方教育費附加及土地增值稅等共計294 元。

1、賬務處理為：

借：銀行存款 21,800萬元

待：預收賬款---房款 21,800萬元

借：應交稅費—應交土地增值稅 200萬元

應交稅費—應交城市維護建設稅 42萬元

應交稅費—應交教育費附加 18萬元

應交稅費—應交地方教育費附加 12萬元

應交稅費—應交水利基金 12萬元

應交稅費—應交印花稅 10萬元

貸：銀行存款 294萬元

2、2019年4季度末利潤表數(shù)據(jù)如下：

3、本企業(yè)該項目適用的預計毛利率是15%，適用的企業(yè)所得稅稅率為25%。土地增值稅預繳率為1%、水利基金稅率為0.06%、印花稅的稅率為0.05%、增值稅預繳率為3%、城建稅稅率為7%、教育費附加征收率為3%、地方教育費附加征收率為2%。

（二）計算特定業(yè)務計算的應納稅所得額

1、預計毛利額=21,800/（1+9%）*15%=3000萬元

2、特定業(yè)務計算的應納稅所得額

=預計毛利額—預繳的各種稅金（不包含預繳的增值稅）

=3,000-294=2,706萬元

（三）未完工階段季度納稅申報表填報

2019年4季度企業(yè)所得稅預繳表

（四）總結(jié)：

因為未完工年收到的款項全部“預收賬款”核算，發(fā)生的成本也都在“開發(fā)成本”核算，因此“營業(yè)收入”于“營業(yè)成本“全部為零，所以只需要按照國稅發(fā)（2009）31號文規(guī)定，按照預計毛利率計算出預計毛利額，然后減掉當期已經(jīng)繳納的土地增值稅預繳率為、水利基金稅率為、印花稅的稅率、城建稅稅率、教育費附加征收率、地方教育費附加征收率等稅費后，余額填在季度申報表第四行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”就可以了。

三、完工年度季度申報表填報

（一）財務資料

2020年9月份底該項目竣工決算。并收取完全部房款，其中1季度收款16,350萬元，2季度收款27,250萬元，3季度收款38,150萬元，4季度收款5,450萬元。2020年12月底該項目全部交房完畢，增值稅進項稅額留底金額為4,797.08萬元。2020年4季度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入100,000.00萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本71,502.92萬元，結(jié)轉(zhuǎn)稅金及附加1,614.35萬元。

1、賬務處理：

借：預收賬款—房款 109,000.00

貸：主營業(yè)務收入—房屋銷售收入 100,000萬元

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 9,000萬元

借：主營業(yè)務成本—房屋銷售成本71,502.92萬元

貸：開發(fā)產(chǎn)品 71,502.92萬元

借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）9,000萬元

貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）4,797.08萬元

應交稅費——預交增值稅 2,850.00萬元

應交稅費——未交增值稅 1,352.92萬元

借：稅金及附加 1,614.35萬元

貸：應交稅費—應交土地增值稅 1,000.00萬元

應交稅費—應交城市維護建設稅 294.20萬元

應交稅費—應交教育費附加 126.90萬元

應交稅費—應交地方教育費附加 84.06萬元

應交稅費—應交水利基金 60.00萬元

應交稅費—應交印花稅 50.00萬元

2、2020年各季度利潤表數(shù)據(jù)如下：

（三）計算1-3季度特定業(yè)務計算的應納稅所得額

1、預計毛利額=（16,350+27,250+38,150）/（1+9%）*15%

= 11,250萬元

2、預繳稅金額=（16,350+27,250+38,150）/（1+9%）*【（1%+0.06%+0.05%+3%*（7%+3%+2%））

= 1,102.50萬元

3、特定業(yè)務計算的應納稅所得額

=預計毛利額—預繳的各種稅金（不包含預繳的增值稅）

=11,250-1,102.50= 10,147.50萬元

（四）1-3季度未完工階段季度納稅申報表填報

備注：-7,605.00 = -2,317.00+（-2,262.50）+（-3,025.50）

這里要特別提醒的是，季度預繳納稅申報表中的本年累計金額是從1月1日起到本期的累計金額，即1季度的本年累計金額為1-3月份金額，二季度本期累計金額為1-6月份的累計數(shù)，三季度本期累計金額為1-9月份的累計數(shù)。

（五）計算4季度特定業(yè)務計算的應納稅所得額

1、預計毛利額沖回金額 =-（3000+11,250）=- 14,250萬元

2、預繳稅金沖回金額 =-（294+1,102.50）= -1,396.50

3、特定業(yè)務計算的應納稅所得額

=預計毛利額—預繳的各種稅金（不包含預繳的增值稅）

=-14,250-（-1,396.50）= -12,853.50萬元

（六）4季度未完工階段季度納稅申報表填報

四、案例解析：

從案例我們可以看出，甲公司在2020年同時經(jīng)歷了未完工開發(fā)產(chǎn)品的預售階段即2020年1-3季度和未完工開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工階段即2020年4季度兩個階段。那么對于房地產(chǎn)財務人員來說，雖然是同一年的不同季度，但是季度所得稅納稅表填寫完全不同。在4季度一定要緊記把之前的預計毛利額沖回，否則就會多繳納企業(yè)所得稅，給企業(yè)帶來巨大的損失。