同樣是租房，為什么收到下面三張增值稅發(fā)票，稅率都不一樣呢？

第一張：增值稅專用發(fā)票，金額19714.29，稅率*** ，稅額285.71，合計20000。

第二張：增值稅普通發(fā)票，金額20400，稅率***，稅額***。

第三張：增值稅專用發(fā)票，金額2857.14，稅率5%，稅額142.86。

房屋屬于不動產(chǎn)，這事要從不動產(chǎn)租賃服務(wù)開始說起。

財稅 【2016】36號文《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件1中關(guān)于銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋對租賃服務(wù)稅目是這樣規(guī)定的：

不動產(chǎn)租賃服務(wù)，按照規(guī)定的話，一般計稅稅率10%，簡易計稅征收率5%。

正常情況下，一般納稅人采用一般計稅辦法，適用稅率是10%。

如果是采取簡易計稅就適用5%的征收率，當然這個簡易計稅主要針對老項目，也就是2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn)，而且需要去主管稅務(wù)機關(guān)備案后方可。

小規(guī)模納稅人都適用簡易計稅方法，征收率為5%，當然如果是個體工商戶的小規(guī)模納稅人出租住房是按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房）征收率為5%，住房按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

一般納稅人都自開發(fā)票，所以你如果從一般納稅人手里租房，取得的要么是10%的發(fā)票，要么就是5%的發(fā)票。

增值稅這塊如果月租金小于3萬元，個人出租住房和非住房這塊比照小微企業(yè)，免稅的。此項優(yōu)惠只適用于自然人，不適用于個體工商戶。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）文件的規(guī)定，其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

當然，這種情況下只能代開增值稅普通發(fā)票。

所以，這張代開的增值稅普通發(fā)票就是這一種情況。月租金未超過3萬，免征增值稅，代開了一張免稅普通發(fā)票，稅務(wù)局代開的免稅發(fā)票，稅率欄是***。

如果需要代開增值稅專用發(fā)票，那么這個增值稅是免不了的。

個人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額。

下面這張代開的增值稅專用發(fā)票就是這種情況。

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

承租方可以按票面的稅額進行抵扣。

如果個人出租的非住房，未超過三萬，但是需要開專票，那就妥妥的5%，就是下面這張發(fā)票。

所以，個人出租房屋，是住房還是非住房，代開專票還是增值稅普通發(fā)票，月租金有沒有超過3萬，結(jié)果都是不一樣的哦。

增值稅普通發(fā)票，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。超過3萬，住房1.5%，非住房5%。

增值稅專用發(fā)票，住房1.5%，非住房5%。