某縣為了招商引資，實(shí)行企業(yè)“拎包入住”，地方政府將建好的廠房租賃給企業(yè)使用。根據(jù)租賃合同的約定，企業(yè)分期支付租金，10年后，在企業(yè)付清所有租金后，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有。出租人即政府將房屋租給承租人使用，承租人分期向出租人支付租金，在租賃期內(nèi)房屋的所有權(quán)屬于出租人所有，承租人擁有房屋的使用權(quán)。租期屆滿，租金支付完畢并且承租人根據(jù)租賃合同的規(guī)定履行完全部義務(wù)后，房屋的所有權(quán)即轉(zhuǎn)歸承租人所有。根據(jù)租賃合同的約定，該租賃行為的實(shí)質(zhì)屬于融資租賃。

首先，融資租賃房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人。根據(jù)《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 》（ 財(cái)稅[ 2009 ]128號 ）的規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。，對于融資租賃的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人為承租人。

其次，房產(chǎn)稅計(jì)稅余值的確定。所謂房產(chǎn)的計(jì)稅余值,是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。房產(chǎn)原值，是指納稅人按照會計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房產(chǎn)原價(不扣減折舊額)。對于融資租入的房產(chǎn)，根據(jù)所適用的不同會計(jì)制度，房產(chǎn)原值確定也不同：執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，租入固定資產(chǎn)不區(qū)分融資租賃和經(jīng)營性租賃，租入固定資產(chǎn)計(jì)入“使用權(quán)資產(chǎn)”（過去為固定資產(chǎn)—融資租入固定資產(chǎn)），并與自有固定資產(chǎn)一樣計(jì)提折舊。使用權(quán)資產(chǎn)的初始入賬價值為租賃負(fù)債和初始直接費(fèi)用（比如支付給房產(chǎn)中介的中介費(fèi)等）之和。租賃負(fù)債為租賃付款額的現(xiàn)值。而執(zhí)行小企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，融資租賃房屋是按照租賃合同約定的付款總額和在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)等確定。

作者：紀(jì)宏奎 中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所