物業(yè)管理費是指物業(yè)管理人為了實現(xiàn)其職能，憑借有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)對物業(yè)管理的全部活動（提供服務(wù)的全過程中所耗費的物質(zhì)消耗和勞動消耗）所需的成本，通過科學(xué)測算編制出來的費用標(biāo)準(zhǔn)。由業(yè)主或非業(yè)主使用人定期向物業(yè)管理企業(yè)交納并由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理活動的構(gòu)成內(nèi)容使用的費用。

物業(yè)管理費概述

一、物業(yè)管理費的發(fā)展沿革及現(xiàn)狀

由于地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物業(yè)管理發(fā)展的不平衡，各地現(xiàn)行的物業(yè)管理費政策和標(biāo)準(zhǔn)亦有所不同，就全國總體而言，物業(yè)管理費的編制和政策管理的歷史發(fā)展大體分為三個階段，即摸索參照階段、總結(jié)探討階段、理性發(fā)展階段。

摸索參照階段始于20世紀(jì)80年代初。當(dāng)時以深圳及珠江三角洲等沿海地區(qū)率先由香港、新加坡引進(jìn)了新型的物業(yè)管理，面對如何收費，物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)怎樣確定的問題，深圳依據(jù)當(dāng)時特區(qū)開辦初期政府在價格管理及工資標(biāo)準(zhǔn)方面“低于香港，高于內(nèi)地”的原則性規(guī)定，在內(nèi)地沒有物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的情況下，比照了原來福利分房政策時期的租金標(biāo)準(zhǔn)。其它沿海地區(qū)亦使用了類似的參照辦法，從而使我國的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)從一開始就以一個較低的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生。同時在具體的小區(qū)、樓盤的項目上亦形成了在低標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上的參照和借鑒，使得這種較低的起點和標(biāo)準(zhǔn)比較普遍地固定下來。這對后來物業(yè)管理的發(fā)展帶來了一定的消極影響。

20世紀(jì)90年代前半期為總結(jié)探討階段。這一階段由于各類物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)存在著很大的差異，有的同類型的物業(yè)的管理費標(biāo)準(zhǔn)亦相差很大，甚至由于管理費方面的問題，給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)帶來了矛盾，以至于對行業(yè)的發(fā)展所帶來的影響也越來越明顯。因此，這一階段從企業(yè)自身到政府主管部門，對如何確定物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)的討論比較多，有的對管理費標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)狀做了較全面的調(diào)查，有的對如何確定管理費標(biāo)準(zhǔn)提出了自己的見解。最后形成了以全成本核算為主要內(nèi)容的物業(yè)管理費編制思路。

20世紀(jì)90年代中期以來物業(yè)管理費的發(fā)展進(jìn)入了理性發(fā)展階段，這一階段對物業(yè)管理費進(jìn)行了較為深入而廣泛的研究，一些地區(qū)的房地產(chǎn)和價格管理主管部門開展了相應(yīng)的調(diào)查研究。國家計委、建設(shè)部于1996年2月9日頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，對全國的物業(yè)管理收費的基本原則做出了指導(dǎo)性規(guī)定。深圳在物業(yè)管理費測算方法的研究上做了大量的工作，其政府房地產(chǎn)和價格主管部門在1994、1996、1997年連續(xù)三次組織了較大規(guī)模的、系統(tǒng)的物業(yè)管理費的調(diào)研、測算活動，最后以低于社會平均成本的取費思路，以全成本核算為主要內(nèi)容，以分類管理為主要手段，于1997年11月份出臺了國內(nèi)第一個物業(yè)管理服務(wù)費分類指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。從此，物業(yè)管理費的編制，測算及價格管理進(jìn)入了比較理性和有序的階段。

物業(yè)管理服務(wù)費分類指導(dǎo)政策的確立和實施，在物業(yè)管理費價格管理方面起到了關(guān)鍵性的推動作用，也使物業(yè)管理收費向更為理性的發(fā)展和市場化價格管理階段邁出了重要的一步。

二、研究物業(yè)管理費編制的意義和作用

物業(yè)管理費的編制方法及其管理問題，不僅牽涉著廣大業(yè)主的根本利益，也關(guān)系著物業(yè)管理企業(yè)的切身利益，它還是制約物業(yè)管理行業(yè)正常運作和物業(yè)管理這一新生事物健康發(fā)展的關(guān)鍵性問題。

物業(yè)管理發(fā)展的前期，在物業(yè)管理費問題上，由于業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府主管部門等各自的角色不同，其考慮問題的側(cè)重也有所不同，同時由于各方對物業(yè)管理的期望亦不盡相同，反映在物業(yè)管理費上的問題就出現(xiàn)了不同的認(rèn)識，以至在管理費標(biāo)準(zhǔn)上出現(xiàn)了差異較大、標(biāo)準(zhǔn)混亂和各方利益都有不同損害的問題。因此，如何科學(xué)、規(guī)范、準(zhǔn)確地確定物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一編制和測算物業(yè)管理費的思路和方法，就顯得非常必要。

（一）明確了物業(yè)管理費的性質(zhì)

明確物業(yè)管理費性質(zhì)是物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)確定以及物業(yè)管理收費管理的重要前提，其屬性的確定，不僅對物業(yè)管理費本身，而且也對物業(yè)管理的一些行為性質(zhì)的確定起到了重要作用。所以，研究物業(yè)管理費，首先應(yīng)弄清其屬性特征，這對于理解物業(yè)管理費的實質(zhì)和編制物業(yè)管理費的行為都具有重要的意義。

（二）統(tǒng)一了物業(yè)管理費所包含的內(nèi)容

物業(yè)管理都管什么？物業(yè)管理費都包括哪些服務(wù)范圍？這是經(jīng)常困擾業(yè)主甚至連一些物業(yè)管理從業(yè)人員都搞不清楚的問題，同時它不僅是個認(rèn)識問題，而且還是個服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)性問題，所以，只有統(tǒng)一了物業(yè)管理費所包含的服務(wù)項目和內(nèi)容，才能使物業(yè)管理的操作行為有了真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)，也才能使物業(yè)管理費的測算有了標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。

（三）規(guī)范了物業(yè)管理費編制的基本原則

物業(yè)管理費的編制需要依據(jù)什么？是否存在必然的內(nèi)在規(guī)律？這是物業(yè)管理費編制研究中的一個重要問題，只有挖掘出其中的規(guī)律，找尋出可供依據(jù)的必然聯(lián)系，提煉成規(guī)則或原則，才能使物業(yè)管理費的編制在一個標(biāo)準(zhǔn)尺度和必然條件下規(guī)范編制行為，從而得出規(guī)范的結(jié)果。

（四）理順了物業(yè)管理費編制方法

物業(yè)管理費編制方法的不統(tǒng)一、不明確是物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)混亂的主要原因之一，在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于沒有物業(yè)管理費編制的統(tǒng)一思路和辦法，使得其收費行為和標(biāo)準(zhǔn)只能參照香港或相互參照確定標(biāo)準(zhǔn)，必然形成標(biāo)準(zhǔn)不一、懸殊較大，以至影響相關(guān)方面利益的情況。所以，統(tǒng)一物業(yè)管理費的編制方法，理順物業(yè)管理費編制思路，對于規(guī)范物業(yè)管理費和解決業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間由于物業(yè)管理費引發(fā)的矛盾，都有著重要作用。

三、物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)確定的政策模式和途徑

物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)確定的政策模式和途徑是物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)及其收取是否合理、合法和規(guī)范的根本，十分重要，從目前政府價格管理政策看，主要有以下三種方式。

（一）政府訂價，即由政府價格主管部門在業(yè)務(wù)主管部門的配合下，針對某類物業(yè)制定的 強(qiáng)制性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，在深圳這種方式僅限于政府開發(fā)的福利商品房、微利商品房的物業(yè)管理及其車輛管理的收費標(biāo)準(zhǔn)等。從全國來看，有的地區(qū)政府訂價管理的范圍要寬一些。這種政府訂價方式在一定的時期內(nèi)在管理的項目、內(nèi)容和程度上是會發(fā)生變化的，總體趨勢是政府訂價范圍會越來越小。

（二）政府指導(dǎo)價，即由政府價格管理部門會同業(yè)務(wù)主管部門根據(jù)行業(yè)社會平均成本核算理論，確定出某類物業(yè)的管理費標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)范圍。這種方式在內(nèi)地尚不多見，在深圳1997年底開始實行，主要有兩個途徑，其一，在沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)或大廈，根據(jù)分類指導(dǎo)價相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)報政府批準(zhǔn)，其二，成立了業(yè)主大會的小區(qū)或大廈由業(yè)主大會通過。這種方式實際上也是向市場訂價方式過渡的一種方式。

（三）市場訂價，也稱為企業(yè)訂價或企業(yè)與業(yè)主協(xié)商訂價，即由企業(yè)根據(jù)市場行情確定價格，目前主要的形式是在開發(fā)商售樓時即確定了物業(yè)管理費價格，業(yè)主在購樓合同或在購樓的同時簽訂了業(yè)主公約并明確了管理費標(biāo)準(zhǔn)，這種方式確定的管理費標(biāo)準(zhǔn)是具有法律效力的。這種方式必須用全成本核算的辦法認(rèn)真測算，得出能讓市場接受的合理的標(biāo)準(zhǔn)。

四、物業(yè)管理費認(rèn)識上的誤區(qū)及民眾物業(yè)管理消費意識的提高

購買房屋作為投資和消費已被人們普遍認(rèn)可,但購買房屋后的物業(yè)管理作為必然性消費則尚未被人們認(rèn)識。一般都認(rèn)為,花錢買房無非有兩種意義,一是投資,二是消費?？傊?我的錢已花完,房子已經(jīng)歸我.這種認(rèn)識是把房屋交易行為的終結(jié)作為投資增值的開始和消費行為的結(jié)束。在這種認(rèn)識的基礎(chǔ)上,很多人表現(xiàn)為對物業(yè)管理的不理解,他們認(rèn)為“房子都是我的了,還給你交什么管理費”？甚至在一些物業(yè)管理發(fā)育比較成熟的地區(qū)也存在一些業(yè)主動不動就找些（很多是開發(fā)商的問題）理由來拒交物業(yè)管理費，更有很多人不知道就算物業(yè)管理公司有某些問題，你不交納管理費，物業(yè)公司拿什么來給你服務(wù)？同時，部分業(yè)主不交管理費，實際上是在享受其他業(yè)主所交管理費的利益，是對其他業(yè)主的侵權(quán)。

事實上，房屋被購買后，其消費過程并沒有結(jié)束，它不像一般消費商品在購買后很快被消費掉，也不像一般耐用消費品購買后經(jīng)過一定的消費過程逐漸被消費。房屋作為耐用不動產(chǎn)，其使用周期長，且在長期的使用過程中需要不斷對其進(jìn)行維修保養(yǎng)，其主人即業(yè)主或非業(yè)主使用人又有不斷接受服務(wù)的必然需求，同時它還具有美化環(huán)境和裝點城市的功能，這都需要進(jìn)行長期不間斷的再投入即長期的消費過程，這個過程構(gòu)成了一種特殊的不動產(chǎn)消費形式――物業(yè)管理消費。

那么，物業(yè)管理消費意識為什么在全民消費意識中被忽略甚至不被理解呢？造成其消費意識的障礙是什么呢？歸納起來，主要有如下三種原因：

（一）我國長期以來實行的是福利性低房租的住房福利保障制度，大部分住房的產(chǎn)權(quán)是國家或單位的，稱為公產(chǎn)房，形成了住房者無權(quán)屬意識和房子有了問題公家管的傳統(tǒng)定勢，使物業(yè)管理消費這一隨產(chǎn)權(quán)制度的變化而產(chǎn)生的新型的房屋管理和消費形式被大家所接受需要有一個認(rèn)識和理解的過程。

（二）在計劃體制下，我國實行的是低收入、多就業(yè)的低工資政策，同時又由于在住房方面實行的是福利性實物分房制度，工資結(jié)構(gòu)中沒有住房消費的部分。雖然實行房改以來，工資結(jié)構(gòu)中有了住房補(bǔ)貼，但它主要用于房改中的購房、提租和建立住房公積金等，也沒有用于物業(yè)管理消費的結(jié)構(gòu)。所以，人們也還沒有習(xí)慣在現(xiàn)今尚不寬裕的工資收入中計算或計劃用于物業(yè)管理的消費費用，形成了物業(yè)管理收費難的情況。

（三）部分市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的地區(qū)從計劃經(jīng)濟(jì)體制的大環(huán)境中脫胎出來以后，政府對所開發(fā)的福利商品房和微利商品房一直在進(jìn)行政府行為的補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上實行強(qiáng)制性帶福利色彩的低管理費政策。由于上述補(bǔ)貼屬于暗補(bǔ)形式，使得這部分住房消費者感受不到政府的補(bǔ)貼，錯誤地認(rèn)為這種低標(biāo)準(zhǔn)管理費是應(yīng)該的，對物業(yè)管理消費觀念仍然十分模糊。

從以上情況可以看出，提高民眾物業(yè)管理消費意識既是社會發(fā)展進(jìn)步的需要，也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系建立的必然要求，它關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)能否得到健康有序的發(fā)展。那么，如何才能提高民眾物業(yè)管理消費意識呢？

第一，從政府方面看，要進(jìn)一步加強(qiáng)培育物業(yè)管理行業(yè)和市場的力度，從國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的角度，制訂出發(fā)展物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，特別要制訂出隨著住房制度改革而發(fā)展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業(yè)管理走上快速發(fā)展的軌道。此外，還應(yīng)采取下列措施：

1、完善物業(yè)管理法規(guī)。目前從物業(yè)管理行業(yè)的角度已建立了一些法規(guī)制度，但從消費者的角度還沒有充足的法規(guī)文件，所以要建立相應(yīng)的法律法規(guī)文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的責(zé)、權(quán)、利。

2、改變政府對物業(yè)管理采取的補(bǔ)貼方式，將物業(yè)管理費納入工資結(jié)構(gòu)變暗補(bǔ)為明補(bǔ)，使人們的物業(yè)管理消費意識逐漸由不自覺變?yōu)樽杂X。

3、企業(yè)應(yīng)按其經(jīng)營狀況，將員工的物業(yè)管理補(bǔ)貼納入企業(yè)經(jīng)營成本，對購買商品房的消費者和企業(yè)（機(jī)構(gòu)）消費者，把交納物業(yè)管理費納入企業(yè)成本和消費成本。

4、充分利用媒體加大市場宣傳和公益宣傳力度、使民眾認(rèn)識到自己作為物業(yè)消費者所具有的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。同時，使全社會人人都認(rèn)識到物業(yè)管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分。

第二，從社會方面看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著不可低估的積極作用，物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展可以解決大量社會勞動力就業(yè)，同時，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)總量和總收入有著積極的貢獻(xiàn)，是不容忽視的經(jīng)濟(jì)增長點。再者，物業(yè)管理的健康發(fā)展，將在很大程度上推動城市的整體管理水平。

第三，從物業(yè)管理企業(yè)方面看，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，建立市場競爭和優(yōu)勝劣汰機(jī)制，保證消費者交納管理費后能得到相應(yīng)水平的服務(wù)，同時，物業(yè)管理企業(yè)要在市場上不斷發(fā)展自己，形成規(guī)模化、集團(tuán)化的發(fā)展格局，并逐漸淘汰那些管理面積少、管理能力差、服務(wù)水平低的小企業(yè)，以保證物業(yè)管理消費者有一個好的服務(wù)群。

第四，從民眾方面看，居民要不斷提高物業(yè)管理的商品意識。物業(yè)管理公司在為居民提供整潔、優(yōu)美、舒適生活空間的同時，也付出了艱辛的勞動，實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。因此，居民的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。只有居民物業(yè)管理的商品觀念形成了，才能提高居民對物業(yè)管理的消費意識，增加居民對物業(yè)管理的消費，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

物業(yè)管理費的性質(zhì)

物業(yè)的價值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務(wù)過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費作為服務(wù)產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來進(jìn)行對物業(yè)管理服務(wù)的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理服務(wù)人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人，使用權(quán)和管理權(quán)歸物業(yè)管理服務(wù)人的權(quán)屬分離性質(zhì)。再者由于物業(yè)管理費具有取之于民，用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，?？顚Ｓ?，使其形成了物業(yè)管理費用途單一的性質(zhì)。

物業(yè)管理費的編制原則

1、成本核算原則：

物業(yè)管理服務(wù)人提供的是對業(yè)主的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理,以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，與此相對應(yīng)，物業(yè)管理的成本就是提供這些管理服務(wù)所必須的開支，包括人員工資、辦公經(jīng)費以及維修養(yǎng)護(hù)和更新物業(yè)的公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備所必須的資金。所以，物業(yè)所有人或使用人該出多少錢才合理？所收的物業(yè)管理費該支付于哪些方面……等等，就只能通過對所管理物業(yè)進(jìn)行合理剖析，對所管理服務(wù)的內(nèi)容全方位進(jìn)行科學(xué)的成本核算才能得出。

2、折舊補(bǔ)償原則：

折舊是指固定資產(chǎn)的補(bǔ)償方式，這種補(bǔ)償是由固定資產(chǎn)的使用價值的長期性和資本價值的逐步轉(zhuǎn)移的特點決定的。

現(xiàn)代物業(yè)，其附屬設(shè)施、設(shè)備越來越多，越來越復(fù)雜，不論是由一個業(yè)主擁有，還是眾多業(yè)主共同擁有，其所屬產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)形式一般都只是物業(yè)面積，它雖然包括了附屬設(shè)備的產(chǎn)權(quán)價值份額，但設(shè)備實物一般都交由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，成為代業(yè)主管理的固定資產(chǎn)。所以，對于它的折舊補(bǔ)償?shù)膬浣穑òù笮蘩砘穑┚捅厝灰蓸I(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計算，分類納入物業(yè)管理費或單獨建立專項基金，交由物業(yè)管理公司管理并按法定程序使用。

3、保本微利原則：

在我國物業(yè)管理發(fā)展過程中，對于管理費用的確定和管理有過一個“收支平衡、略有節(jié)余”的原則，它在物業(yè)管理發(fā)展的初期確實起到了一定的積極作用，但隨著物業(yè)管理的發(fā)展，它的不完全性就暴露出來了。首先物業(yè)管理費的收支平衡只能說明對管理過程中當(dāng)年支出的短期費用的平衡，其次，“略有節(jié)余”的概念也不能體現(xiàn)出市場經(jīng)營的特性。中國的物業(yè)管理，是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)而發(fā)展起來的，作為經(jīng)營性企業(yè)的物業(yè)管理公司，其利潤的產(chǎn)生是必然的。因此，以保本微利編制物業(yè)管理費應(yīng)是物業(yè)管理費用編制的原則。

4、分級管理原則：

作為高附加值的不動產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建造水準(zhǔn)、管理水平以及升值潛力等多種動因，存在一定的可變性，這個可變性使物業(yè)出現(xiàn)了自然的檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性受到影響，甚至影響到物業(yè)價值的體現(xiàn)。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負(fù)擔(dān)過重和不恰當(dāng)刺激物業(yè)的盲目增值。根據(jù)不動產(chǎn)特有的市場價值規(guī)律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現(xiàn)價值，完善成本核算的合理性?？稍谖锘突顒趧映杀竞怂愕幕A(chǔ)上，依據(jù)物業(yè)類別和管理公司資質(zhì)等級確定若干個等級的加權(quán)系數(shù)指標(biāo)，得出比較合理的全成本管理費結(jié)果。

5、商業(yè)特性原則：

現(xiàn)代物業(yè)中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區(qū)的連廊、鋪面等，對這部分物業(yè)的管理費訂價，如果同主體房屋同樣標(biāo)準(zhǔn)就不合理了。因為，一、它的使用功能是直接牟利的，本身就存在著商品交換的特性；二、這部分物業(yè)本身具有結(jié)構(gòu)復(fù)雜和對附屬設(shè)備的使用量大又難于分割的特點；三、這部分物業(yè)還存在人員流量大、管理難度大、房屋設(shè)備磨損程度高等顯見又難于量化的復(fù)雜因素。所以對這部分管理費的訂價時可用市場機(jī)制和價值規(guī)律來調(diào)節(jié)，即在主體房屋管理費核算標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實際用途分別確定適當(dāng)?shù)臋?quán)重比例，從而得出較為合理的附屬商業(yè)用房的管理費標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)管理費核算成本構(gòu)成及核算

一、成本構(gòu)成：

物業(yè)管理費的構(gòu)成包括物化成本、活勞動成本、管理者酬金、固定稅費和特殊權(quán)重五個部分。特殊權(quán)重部分主要包括對物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級權(quán)重，生活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內(nèi)容的管理公司資質(zhì)等級權(quán)重和對商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權(quán)重。其權(quán)重系數(shù)由政府主管部門另行發(fā)布參考值。另外四項成本內(nèi)容部分具體由以下項目構(gòu)成：

1、人工費：包括全部管理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、服裝費、加班費及住房租金等項目。

2、辦公費：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護(hù)及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節(jié)日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、管理費用、辦公用水費、電費、業(yè)務(wù)費或單項對外承包等項目。

3、公共設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費：包括大廈所有附設(shè)設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機(jī)動費等項目。

4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。

5、不可預(yù)見費：對以上1-4項內(nèi)容設(shè)置一定比例的不可預(yù)見費用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。

6、保險費：包括房屋保險、設(shè)備保險和公眾責(zé)任險等項目。

7、維修基金：包括房屋本體及所有附屬設(shè)備、設(shè)施的更新改造所需的儲備金和大、中修理基金。

8、公共用水、電費：包括所有公共設(shè)備、公共設(shè)施的運作和變、線、管損耗的水、電費。

9、企業(yè)管理費：按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理成本費用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責(zé)的，對其上級開發(fā)公司或總公司不應(yīng)計算此項目。

10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按管理公司的資質(zhì)類別確定不同比例。

11、稅收：關(guān)于稅種和收稅內(nèi)容，一般應(yīng)遵照稅法通過政府部門協(xié)調(diào)后按地方法規(guī)執(zhí)行。

12、部分特殊性服務(wù)和設(shè)備，其費用可單獨核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨核算，單獨訂立標(biāo)準(zhǔn)，按使用季節(jié)或分?jǐn)偝善骄蛋丛掠嬍?。另外，還有些屬于有償服務(wù)范圍的，應(yīng)另行訂立標(biāo)準(zhǔn)，單獨計收。

二、核算要點：

1、確定管理費成本構(gòu)成的注意事項：

前面已經(jīng)對物業(yè)管理費的構(gòu)成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個特定物業(yè)的管理費時，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行必要的增減，同時要注意以下幾點：一是要求盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目；在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強(qiáng)的項目；三是測算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估值，對于有些無法或不好確定明確的數(shù)據(jù)，需運用模糊數(shù)學(xué)原理確定時，其隨機(jī)采集資料的點、面、布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始數(shù)據(jù)：

管理費的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要，在測算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調(diào)試費在內(nèi)的設(shè)備原值，設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料；在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對市場價格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如計算公共照明系統(tǒng)時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場售價；三是其它關(guān)于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)為測算基礎(chǔ)。

3、計算公式：

管理費的計算和編制核算表則較簡單，計算的公式為p＝∑Fi/S，其中Ｐ代表所求物業(yè)管理費；Ｓ代表計算物業(yè)的總面積；Ｆ代表單項費用；Ｉ代表費用項數(shù)，∑代表所有單項費用之和。以上管理費標(biāo)準(zhǔn)等于物業(yè)的各單項費用之和除以總建筑面積。核算表的內(nèi)容一般可設(shè)計為：序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、加權(quán)系數(shù)、計算結(jié)果（計算到小數(shù)點后四位）。每項占總費用的比例、備注八個欄目。在計算結(jié)束后要寫出核算說明，將有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來，以便在提交業(yè)主委員會和為業(yè)主大會或者報政府主管部門審批時，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執(zhí)行。

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