上周，將于2016年5月1日全面推開的“營(yíng)改增”實(shí)施方案終于落地，已實(shí)施4年多的營(yíng)改增改革終于了迎來(lái)“收官”之戰(zhàn)。隨著最后4個(gè)行業(yè)——建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)告別營(yíng)業(yè)稅，這場(chǎng)浩浩蕩蕩、全年減稅超5000億元的重大改革究竟對(duì)我們老百姓影響幾何呢？

1 房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

住房乃民生第一大計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)減稅利好，從此前征收5%的營(yíng)業(yè)稅，改為適用11%的增值稅率，那具體房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降是我們關(guān)心的頭等大事。

房企成本主要有三大塊：建筑安裝及配套設(shè)施成本、土地出讓成本以及財(cái)務(wù)成本。成本高低直接影響房?jī)r(jià)。建筑業(yè)和金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)一并納入營(yíng)改增試點(diǎn)，有助于降低蓋房和融資成本。方案最受關(guān)注的，是明確房地產(chǎn)項(xiàng)目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。目前土地出讓金約占房地產(chǎn)成本的30%到40%，一線城市甚至更高。說(shuō)白了就是雖然成本降低，但是對(duì)于降價(jià)意愿這種東西還是供需市場(chǎng)的撮合，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)會(huì)對(duì)此做出最后的反映。

2 辦公條件會(huì)改善嗎？

新政頒布后，或會(huì)有一些小伙伴發(fā)現(xiàn)“來(lái)福利了”，公司改善了辦公條件。本次方案新增“不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅可以在兩年內(nèi)抵扣”政策，減稅力度超出預(yù)期。購(gòu)置者可以將商業(yè)辦公購(gòu)置稅作為進(jìn)項(xiàng)增值稅申請(qǐng)抵扣，這意味著所有行業(yè)企業(yè)在購(gòu)置辦公樓時(shí)成本會(huì)降低。資料顯示，目前全國(guó)有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)，如此，營(yíng)改增的落地將有望促進(jìn)寫字樓去庫(kù)存。但這也僅是為剛需提供便捷，真的說(shuō)沒(méi)有剛需大概也不會(huì)為了稅務(wù)問(wèn)題購(gòu)置商業(yè)辦公樓。

3 個(gè)人賣房要多繳稅嗎？

各方關(guān)注的二手房交易營(yíng)改增政策終于落定，方案也體現(xiàn)了“因城施策”方針。對(duì)于北上廣深市之外的地區(qū)，個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

而對(duì)北上廣深四市，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

簡(jiǎn)單來(lái)計(jì)算，如果銷售額總價(jià)100萬(wàn)元，本來(lái)需繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元?，F(xiàn)在按增值稅算，把100萬(wàn)元視作含稅銷售額，那么不含稅銷售額就是：100÷（1+0.05）=95.24萬(wàn)元，即4.76萬(wàn)元是應(yīng)繳納增值稅額，相比營(yíng)業(yè)稅少了0.24萬(wàn)元。

4 老百姓日常生活受益多少？

一大波與百姓生活緊密相連的項(xiàng)目被列入到了免征增值稅行列中，如托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)，婚姻介紹服務(wù)，殯葬服務(wù)，醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)，從事學(xué)歷教育的學(xué)校提供的教育服務(wù)，博物館文化館等第一道門票收入、個(gè)人銷售自建自用住房、學(xué)生勤工儉學(xué)提供的服務(wù)等。方案明確了數(shù)十項(xiàng)，保障百姓基本的公共服務(wù)。

這樣看來(lái)，整體稅收政策是服務(wù)于民的，只是到了具體實(shí)施后，價(jià)格調(diào)整的區(qū)間幅度確實(shí)是市場(chǎng)化的。