由于非住宅房產(chǎn)的來(lái)源及轉(zhuǎn)讓對(duì)象、轉(zhuǎn)讓方式的不同，在計(jì)算增值稅時(shí)就會(huì)表現(xiàn)出不同的計(jì)稅原則，可以總結(jié)為以下幾種情況：

一：適用征收率5%的差額計(jì)稅：

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買取得的非住宅房產(chǎn)給其他單位或個(gè)人，根據(jù)財(cái)稅（2016）36號(hào)附件2其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

即：應(yīng)交增值稅=轉(zhuǎn)讓差價(jià)/（1+5%）*5%

二：適用征收率5%的全額計(jì)稅：

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自建的非住宅房產(chǎn)，根據(jù)財(cái)稅（2016）36號(hào)文第八條關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定中小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。因此對(duì)于小規(guī)模轉(zhuǎn)讓自建房應(yīng)按照銷售全額的5%征收率繳納增值稅。

因此個(gè)人轉(zhuǎn)讓自建非住宅房產(chǎn)給其他單位或個(gè)人，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓全額繳納增值稅，

即：應(yīng)交增值稅=轉(zhuǎn)讓全額/（1+5%）*5%

三：與房產(chǎn)受讓方人特殊關(guān)系免征增值稅

個(gè)人將房產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給直系親屬，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3免征增值稅第三十六條涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅，家庭財(cái)產(chǎn)分割包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

個(gè)人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給以上特殊關(guān)系人可以免征增值稅。

四：轉(zhuǎn)換房產(chǎn)所屬主體或者改變轉(zhuǎn)讓方式免征增值稅

可以將房產(chǎn)及與房產(chǎn)有關(guān)的債權(quán)或者負(fù)債（比如房貸）打包轉(zhuǎn)讓或者投資成立公司后轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)。

根據(jù)2016年36號(hào)文附件二不征收增值稅中第五條規(guī)定：在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，免征增值稅。

在該過(guò)程中，將房產(chǎn)及與其相關(guān)的債權(quán)或者負(fù)債一起打包轉(zhuǎn)讓或者投資，可以實(shí)現(xiàn)增值稅免征。但一定要能夠證明該債權(quán)或者負(fù)債與所售房產(chǎn)直接相關(guān)，否則不能適用。

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來(lái)源：德居正財(cái)稅團(tuán)隊(duì)