“滿五唯一”，“滿五不唯一”，“滿二唯一”，在二手房買賣交易過程中，我們經(jīng)常會聽到以上房產(chǎn)專業(yè)名詞，大家都知道上面所說的各個名詞分別是什么意思嗎？其實，“滿五唯一”分別代表的是兩個條件，即“滿五”和“唯一”，如果兩個條件都滿足的話，對于買房子的業(yè)主來說，是可以節(jié)省一大筆錢的，也就是我們平常所說的合理避稅啦。那么，除了“滿五唯一”，還有其他方式嗎？下面，我們一起來看看：

二手房交易過程中，涉及的稅費主要有個稅（個人所得稅）、契稅、增值稅及附加、土地出讓金等。以上稅費法律規(guī)定由買賣雙方分別承擔(dān)，由稅務(wù)部門向買賣雙方征收，但廣州樓市比較特殊，一般都由買方支付。所以為了維護(hù)買賣雙方的合理權(quán)益，在買賣交易過程中需協(xié)商清楚，各取所需，白紙黑字將各項稅費的具體交付規(guī)則在合同中落實好。

1、 個稅（個人所得稅）要怎么交？

個稅，這里指的是房產(chǎn)個稅，指在房產(chǎn)交易過程中由稅務(wù)部門向賣方征收的個人所得稅。個稅的征收稅率按照房產(chǎn)交易全額計征1%或者按照房屋原值與房屋現(xiàn)值差額的20%計征。

如果房子滿足“滿五唯一”這兩個條件的話，則免征個稅：

“滿五”是指交易的房子房產(chǎn)證從出證之日算起，時間等于大于5年；

“唯一”是指交易的房產(chǎn)是業(yè)主在該省內(nèi)的家庭唯一住房；比如該套房產(chǎn)是業(yè)主的家庭在廣州登記備案及網(wǎng)簽的唯一一套房子。

其中，“滿五”這個如果房產(chǎn)證還沒有辦下來的話，也可按照繳納契稅發(fā)票上的日期來算。所以，在房產(chǎn)交易時，可以看看出證日期和契稅發(fā)票日期，哪個早就用哪個。

2、 增值稅及附加

在2021年4月21日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》中提到：將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。這意味著廣州以上9區(qū)“滿二”免征增值稅的局面已成為了過去。

增值稅是向賣方征收的稅費，增值稅及附加的計征稅率為5.3%。由于各個地域的樓市政策不同，增值稅征收的適用范圍也不同。有些地區(qū)增值稅只針對寫字樓、商鋪等商業(yè)屬性建筑征收。而廣州，適用于個人銷售住房。

3、 契稅的計算方式

契稅一般的計算方式為：

1、 個人購買90㎡及以下且屬于家庭唯一住房的普通住宅，契稅征收稅率為1%；

2、 個人購買90㎡以上且屬于家庭唯一住房的普通住宅，減按1.5%的征稅稅率。

但這里有個前提條件，即需確認(rèn)購買的房產(chǎn)是首套房還是二套房，首套房是按照以上稅率計算，如果是二套房，面積為90㎡及以下的稅率為3%。

所以如果購買的房產(chǎn)為首套房，面積為90㎡，價格為300萬，則需繳納的契稅費用為3萬；

如果是二套房，相同的條件下，需繳納的契稅費用為9萬。

4、 土地出讓金的征收方式

土地出讓金是獲取土地使用權(quán)所支付的費用，由賣方支出。如果賣方在取得房屋使用權(quán)時已經(jīng)繳納，則免征；如果沒有繳納，房屋“滿五”的，稅率按照1.6%來征收；未“滿五”的，按照網(wǎng)簽價÷1.05×1.6%的費用總額來征收。

土地出讓金一般適用于房改房、拆遷房。

買賣二手房交易過程中，除了以上主要的稅費之外，還有印花稅、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記費等等。由于區(qū)域不同、政策的調(diào)整等，各個地方的政策會有所差別，所以具體的稅種適用范圍及稅率，以各地政府發(fā)布的信息為準(zhǔn)，具體可咨詢當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)從業(yè)人員或相關(guān)的機關(guān)單位。