現將房地產開發(fā)企業(yè)增值稅納稅申報根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》、《財政部國家稅務總局關于全面推進營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）、《國家稅務總局公告2016年第18號》、《財政部國家稅務總局關于明確金融 房地產開發(fā)教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）、《財政部國家稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》（財稅[2018]32號）等文件規(guī)定，整理如下，供大家學習、交流、點評。

1.房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務發(fā)生時間為納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天，先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

未開具發(fā)票的，以房產買賣合同上約定的交房時間為納稅義務發(fā)生時間；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間納稅義務發(fā)生時間。

2.一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。房地產開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預繳稅款。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅方法的，應按照納稅義務發(fā)生時間，按當期銷售額和10%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用簡易計稅方法的，以及小規(guī)模納稅人應按照納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

3.小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，應按照納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

4.房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除的土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據

5.當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

6.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

7.一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：應預*繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

8.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)?！睘橐罁M行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規(guī)?！路康禺a項目總建設規(guī)模）

9.跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房產，未在項目所在地辦理稅務登記的，應當按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。