不良資產(chǎn)從業(yè)人員在向他人介紹自身業(yè)務(wù)的時候，經(jīng)常會被誤認為低價收購斷供房屋，高價賣出賺取差價。而實際上，大多數(shù)情況不良人只是銀行及AMC的接盤俠，承接了跟貸款人的債務(wù)關(guān)系而已，而只有當(dāng)“以物抵債”的情況出現(xiàn)，才會涉及到房屋物權(quán)的變更及買賣。這篇文章就跟大家一起探討“以物抵債”發(fā)生的條件以及需要注意的事項。

以物抵債的定義

“以物抵債”特指申請執(zhí)行人（“債權(quán)人”）與被執(zhí)行人（“債務(wù)人”、“抵押人”）之間存在金錢給付債務(wù)，在符合法律規(guī)定情形時，直接將被執(zhí)行人的財產(chǎn)作價交申請執(zhí)行人抵償債務(wù)。房屋抵押貸款中，借款人以自有或第三人所有的不動產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，貸款發(fā)生逾期后，債權(quán)人通過司法拍賣處置抵押物是不良債權(quán)處置的重要方式。如抵押物流拍或基于其他處置需求，債權(quán)人可依規(guī)定將抵押物或被執(zhí)行人其他財產(chǎn)抵債。

強制以物抵債是指不管被執(zhí)行人是否同意，只要同時符合以下強制執(zhí)行條件，人民法院就可依權(quán)強制將被執(zhí)行人的財產(chǎn)交付給申請執(zhí)行人抵債：（1）被執(zhí)行人無金錢給付能力；（2）被執(zhí)行人的財產(chǎn)無法拍賣或變賣；（3）申請執(zhí)行人同意接受抵債；（4）抵債物價值須經(jīng)有關(guān)部門評估。

以物抵債發(fā)生的條件

1、 “以物抵債”適用情形

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，“以物抵債”可以不經(jīng)拍賣或變賣程序直接實施或在拍賣、變賣環(huán)節(jié)實施：

（1）不經(jīng)拍賣或變賣直接“以物抵債”。包括兩種情形：其一，經(jīng)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會公共利益的，人民法院可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的財產(chǎn)作價交申請執(zhí)行人抵償債務(wù)。其二，執(zhí)行人的財產(chǎn)無法拍賣或者變賣的，經(jīng)申請執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會公共利益的,人民法院可以將該項財產(chǎn)作價后交付申請執(zhí)行人抵償債務(wù)。

（2）在拍賣或變賣程序中“以物抵債”。包括三種情形：其一，一拍流拍，申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債；其二，二拍流拍，人民法院可以依照規(guī)定將其作價交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。其三，變賣失敗的，人民法院依照規(guī)定將該財產(chǎn)交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債

2、“以物抵債”抵押物價值的認定

不經(jīng)拍賣或變賣直接“以物抵債”時，抵債財產(chǎn)價值認定通常在法院的組織下由申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人通過協(xié)商確定。那么，在拍賣或變賣程序中“以物抵債”價值認定的方法為：如申請執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人在一拍、二拍流拍或變賣失敗情形下“以物抵債”，抵債價格為對應(yīng)執(zhí)行環(huán)節(jié)財產(chǎn)拍賣保留價。

3、“以物抵債”失敗的處理

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十五條規(guī)定，拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現(xiàn)的，人民法院可以裁定重新拍賣。

以物抵債的法律風(fēng)險及防范

以物抵債的法律風(fēng)險貫穿于接收、持有、處置整個管理過程，具體表現(xiàn)在：

1、以物抵債協(xié)議簽訂后，但因債務(wù)人未實際履行該協(xié)議而產(chǎn)生債權(quán)人對原債務(wù)訴訟時效喪失的風(fēng)險。在未清償全部貸款前抵押權(quán)人便向抵押人出具同意處分抵押物的書面意見并解除他項權(quán)，容易產(chǎn)生因放棄抵押權(quán)而原債權(quán)淪落為“無擔(dān)保債權(quán)”的風(fēng)險。

因此，在以物抵債協(xié)議中明確約定“簽訂該抵債協(xié)議即表明同意對原債務(wù)進行實際履行，原債務(wù)訴訟時效即應(yīng)中斷”，規(guī)避以物抵債未實際履行而喪失對原債務(wù)的訴訟時效。建議在全部清償完債權(quán)后，再進行抵押他項權(quán)的解除；在執(zhí)行過程中進行以物抵債協(xié)商處理。

2、抵債物因過戶費、稅費等繁重，債權(quán)人未能及時辦理相關(guān)過戶手續(xù)而導(dǎo)致抵債物在交付中產(chǎn)生法律風(fēng)險。 “以物抵債”中雖不涉及現(xiàn)金支付，但實現(xiàn)了不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費。與二手房買賣中由買方代賣方承擔(dān)應(yīng)繳納的增值稅等稅費不同，“以物抵債”中一般由接受抵債物的債權(quán)人、抵債的被執(zhí)行人按照法律規(guī)定各自負擔(dān)稅費，除非有特別約定。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，如拍賣公告中，列明由買受人承擔(dān)稅費的，債權(quán)人在“以物抵債”前應(yīng)與法院確認或與被執(zhí)行人協(xié)議確認，以物抵債”不適用拍賣公告中稅費承擔(dān)方式，由各方依法承擔(dān)。

根據(jù)《物權(quán)法》第28條、第31條的規(guī)定，依照法院的法律文書引起物權(quán)變動的，自法律文書生效時轉(zhuǎn)移。實踐中，法院會發(fā)出協(xié)助履行通知書，要求相關(guān)單位協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。對于未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，依照法律文書而取得的抵債物再次轉(zhuǎn)讓處置的不發(fā)生物權(quán)變動效力，且會因抵債物對外公示與實際所有人不一致嚴重影響抵債物的交易安全。

因此，采取以物抵債的在法院執(zhí)行程序中應(yīng)當(dāng)要求法院出具以物抵債裁定，取得所有權(quán)，并及時進行產(chǎn)權(quán)變更登記或者交付，防止實際所有權(quán)人與對外公示的不一致產(chǎn)生交易糾紛。

3、部分以物抵債會產(chǎn)生債務(wù)人隱匿資產(chǎn)、逃避還款的法律風(fēng)險。債務(wù)人先主動示弱或以虛假承諾來騙取銀行信任，后采取將抵債物出售予善意第三人，該第三人依照《物權(quán)法》第106條的“善意取得”規(guī)定[《物權(quán)法》第106條，“……除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！盷取得所有權(quán)，債務(wù)人達到惡意處置資產(chǎn)逃避債務(wù)承擔(dān)的非法結(jié)果。

4、以物抵債會涉嫌“流質(zhì)條款無效”而不發(fā)生法律效力。所謂流質(zhì)條款，是債權(quán)人、債務(wù)人在債務(wù)未屆清償期之前達成的一種轉(zhuǎn)移抵押（質(zhì)）物所有權(quán)的約定，即當(dāng)債務(wù)人不能按期履行債務(wù)清償義務(wù)的該抵押（質(zhì)）物所有權(quán)直接轉(zhuǎn)移給債權(quán)人所有。因其不符合市場中對物的價值公平衡量，會出現(xiàn)不利于債務(wù)人利益，因此《物權(quán)法》第186條[《物權(quán)法》第186條，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。]、第211條都作了類似的禁止性規(guī)定。

因此，避免以物抵債涉嫌“流質(zhì)條款”而無效。對于在債務(wù)未屆清償期之前達成的以物抵債協(xié)議的，建議明確約定“在債務(wù)清償期屆滿時進行評估清算”，來規(guī)避“流質(zhì)條款”無效帶來的風(fēng)險。

5、法院在執(zhí)行拍賣中，對于拍賣物的保留價具有很大的自由裁量權(quán)，拍賣物價值存在虛高現(xiàn)象嚴重。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]16號)第26條、第27條、第28條規(guī)定，動產(chǎn)經(jīng)過2次流拍、不動產(chǎn)或其他財產(chǎn)權(quán)經(jīng)3次流拍和1次變賣程序后抵債給申請執(zhí)行人或其他債權(quán)人的，申請執(zhí)行人或者其他債權(quán)人不同意抵債且不接收該物的，法院會解除查封、扣押、凍結(jié)后將該物交被執(zhí)行人。債權(quán)人會因為司法變現(xiàn)程序繁冗成本大而被迫接收抵債資產(chǎn)，且接收的資產(chǎn)可能存在瑕疵。

因此，對于抵債資產(chǎn)價值不足以抵償全部債務(wù)的，對剩余債務(wù)要求在法院裁定書中予以明確，繼續(xù)保留追償權(quán)。

6、抵債資產(chǎn)處置時因未及時通知共有人、承租人而產(chǎn)生阻卻處置的法律風(fēng)險。債權(quán)人在獲得抵債資產(chǎn)后可以進行隨意處置，但法律為保護該資產(chǎn)的共有人、承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，為債權(quán)人在處分該資產(chǎn)時設(shè)定了定期限的通知義務(wù)。[最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見（試行）第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)……?！盷雖然債權(quán)人不履行通知義務(wù)，并不當(dāng)然會對出賣抵債資產(chǎn)行為產(chǎn)生效力上的實質(zhì)影響，但共有人、承租人起訴后，勢必會造成處置的不順暢或延誤。

因此，處置抵債資產(chǎn)時及時以書面方式通知共有人、承租人等優(yōu)先購買權(quán)人，并取得書面回執(zhí)，避免因優(yōu)先購買權(quán)給抵債資產(chǎn)的變現(xiàn)帶來阻礙。

7、債權(quán)人處置抵債資產(chǎn)時因未盡相應(yīng)的瑕疵告知義務(wù)，會產(chǎn)生與買受人簽訂的出賣抵債資產(chǎn)的合同被買受人依法解除的法律風(fēng)險。

因此，須明確抵債資產(chǎn)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，在處置變現(xiàn)前保留對原債務(wù)的追償權(quán)。同時在處置抵債資產(chǎn)時，將瑕疵充分披露以此來免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

小結(jié)：由于“以物抵債”的復(fù)雜性，大部分追求穩(wěn)定收益的不良人更愿意通過債權(quán)的快速變現(xiàn)完成收益，至于房屋本身的升值貶值及交易，涉及到更復(fù)雜的政策并且會拉長整個處置時間，讓資金成本承壓，所以以物抵債，只有以“最終買家”的身份去“選購”，才會出現(xiàn)意想不到的驚喜。

抵債不動產(chǎn)涉稅分析

近幾年來，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài),受經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)升級換代、過剩產(chǎn)能風(fēng)險釋放、僵尸企業(yè)清退等多重因素影響,不良資產(chǎn)規(guī)模增加，企業(yè)不得不轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)償還債務(wù)。其中不動產(chǎn)抵債涉及較多稅種，正確處理抵債不動產(chǎn)的稅費對于轉(zhuǎn)讓方、受讓人來說非常重要。那在此過程中，抵債人按照什么金額確認繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅？債權(quán)人再轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時繳納增值稅取得時間如何確認？現(xiàn)對問題進行分析，與大家共同分享。

提示：由于房地產(chǎn)企業(yè)及財稅〔2001〕10號文件規(guī)定享受稅收優(yōu)惠的主體在不動產(chǎn)抵債過程中稅務(wù)處理不同，所以本文暫不討論，目前分析的納稅主體為一般企業(yè)。

一、 取得抵債不動產(chǎn)

債務(wù)人將抵債不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，債權(quán)人取得抵債不動產(chǎn)。即上圖環(huán)節(jié)①：

1、 增值稅：

問題一：債務(wù)人繳納增值稅收入金額如何確認？

債務(wù)人應(yīng)根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第十條規(guī)定的“取得其他經(jīng)濟利益有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”繳納增值稅，筆者理解的是取得其他經(jīng)濟利益的金額若法院判決中明確不動產(chǎn)作價抵債金額，則以判決中以明確的金額確認，若債權(quán)債務(wù)人在抵債行為中達成一致意見，則以雙方確認的公允價值確定。目前增值稅現(xiàn)有文件無明確規(guī)定，建議與主管稅務(wù)機關(guān)進行溝通確定。

問題二：債權(quán)人不動產(chǎn)購置的合法憑證怎么取得？

由于債務(wù)人無法償還債務(wù)，經(jīng)上訴后取得法院判決以不動產(chǎn)進行抵債，債權(quán)人屬于《國家稅務(wù)總局公告2016年第14號》規(guī)定的“以抵債形式取得的不動產(chǎn)”，同時根據(jù)第八條“取得發(fā)票、法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書法院判決書等”作為債權(quán)人不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的合法憑證在計算增值稅時進行扣除。

若債權(quán)人與債務(wù)人達成書面協(xié)議進行抵債，則債權(quán)人取得債務(wù)人開具的發(fā)票作為增值稅的合法憑證和企業(yè)所得稅前扣除憑證，根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）第九條規(guī)定，企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目屬于增值稅應(yīng)稅項目（以下簡稱“應(yīng)稅項目”）的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票（包括按照規(guī)定由稅務(wù)機關(guān)代開的發(fā)票）作為稅前扣除憑證。若未取得發(fā)票，相應(yīng)支出（如房產(chǎn)折舊，轉(zhuǎn)讓房屋的成本）不能企業(yè)所得稅稅前扣除。

2、企業(yè)所得稅：

問題一：債務(wù)人繳納企業(yè)所得稅收入金額如何確認？是否需要確認其他收入或損失？

由于債務(wù)人將不動產(chǎn)移送他人，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按國稅函〔2008〕828號規(guī)定視同銷售確定收入。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第80號)第二條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生上述情形的，除另有規(guī)定外,應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入。

同時債務(wù)人根據(jù)其與債權(quán)人達成的書面協(xié)議或者法院裁定、判決書，根據(jù)財稅【2009】59號文規(guī)定，以非貨幣資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價值清償債務(wù)兩項業(yè)務(wù)，確認相關(guān)資產(chǎn)的所得或損失，且債務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照支付的債務(wù)清償額低于債務(wù)計稅基礎(chǔ)的差額，確認債務(wù)重組所得。

問題二：債權(quán)人如何稅務(wù)處理？

債權(quán)人則依據(jù)其與債務(wù)人達成的書面協(xié)議或者法院裁定書，應(yīng)當(dāng)按照收到的債務(wù)清償額低于債權(quán)計稅基礎(chǔ)的差額，確認債務(wù)重組損失。

3、土地增值稅：

問題：債務(wù)人繳納土地增值稅收入金額如何確認？

由于不屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的未竣工的房產(chǎn)，債務(wù)人應(yīng)按照舊房（具體標準根據(jù)財稅字[1995]48號規(guī)定，參考本地政策規(guī)定）繳納土地增值稅（財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 財稅(2006)21號），扣除項目包括房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，若無評估價則按照購房發(fā)票計算繳納，再之根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

4、印花稅：債權(quán)人及債務(wù)人按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

5、契稅：根據(jù)契稅法，債權(quán)人房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移當(dāng)天根據(jù)稅務(wù)局核定的價格繳納契稅。債權(quán)人取得抵債房產(chǎn)屬于承受房產(chǎn)權(quán)屬，應(yīng)繳納契稅，并在納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日發(fā)生契稅納稅義務(wù)。

二、 持有抵債不動產(chǎn)

房產(chǎn)稅和土地使用稅：債務(wù)人因法院出具判決書用于抵償債權(quán)人，該抵債房產(chǎn)自法院判決書生效時起其不再擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，不再需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。債權(quán)人根據(jù)民法典規(guī)定自法院判決書生效后就擁有了房屋所有權(quán)，原則上取得所有權(quán)之日起需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。但是目前國家稅務(wù)總局對于該項房屋的納稅義務(wù)發(fā)生時間規(guī)定的并不明確，建議與主管稅務(wù)機關(guān)進行進一步確認。

三、 處置抵債不動產(chǎn)

1、 增值稅：

問題：債權(quán)人再轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時繳納增值稅取得時間如何確認？

債權(quán)人取得的不動產(chǎn)后轉(zhuǎn)讓即環(huán)節(jié)②，根據(jù)《國家稅務(wù)總局公告2016年第14號》第八條“取得發(fā)票、法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書法院判決書等”作為不動產(chǎn)購置原價的合法憑據(jù)，同時根據(jù)不動產(chǎn)取得時間判斷是否可以使用一般計稅方法還是簡易計稅方法計算增值稅。對于不動產(chǎn)取得時間的判斷標準，國家稅務(wù)總局尚未進一步明確。但是，部分省市的答疑中對該問題已有相關(guān)規(guī)定，比如深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之一）規(guī)定：“二、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、自建不動產(chǎn)、建筑服務(wù)老項目取得時間的確認：（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)老項目：納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2016年4月30日前的項目?！保匆艳k理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)，按照取得產(chǎn)權(quán)日期判斷是否適用簡易計稅方法。

2、企業(yè)所得稅：轉(zhuǎn)讓雙方按照正常買賣資產(chǎn)處理。

3、土地增值稅：債權(quán)人：轉(zhuǎn)讓舊房，扣除項目包括房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅，否則按照購房發(fā)票計算，再之根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

4、印花稅：債權(quán)人及受讓人按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

5、契稅：受讓人房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移當(dāng)天根據(jù)房屋買賣交易價格繳納契稅。

綜上分析，抵債不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與普通資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不同之處在于：取得環(huán)節(jié)不動產(chǎn)購置成本的合法憑證包括了法院判決書，且不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移自法院判決書生效之日起確認，會影響各個稅種的納稅義務(wù)發(fā)生時間。債務(wù)人在抵債時確認增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅收入金額不同，應(yīng)進行具體分析。以上意見代表個人觀點，僅供參考。

相關(guān)文件：

1、 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）

2、 《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》 （財稅〔2016〕36號）

3、 《民法典》（注：自2021年1月1日起施行）

4、 《中華人民共和國契稅法》

5、 《房產(chǎn)稅暫行條例》

6、 《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》 國稅函〔2008〕828號

7、 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》 財稅(2006)21號