國家稅務總局廈門市稅務局關于征求《國家稅務總局廈門市稅務局關于發(fā)布〈廈門市房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法〉的公告（征求意見稿）》意見的通知

發(fā)布日期：2023-08-30 來源：廈門稅務

為支持房地產行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理，國家稅務總局廈門市稅務局草擬了《國家稅務總局廈門市稅務局關于發(fā)布〈廈門市房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法〉的公告（征求意見稿）》。根據稅務規(guī)范性文件管理相關規(guī)定，現向社會公開征求意見，歡迎社會各界人士就有關內容提出寶貴意見和建議。

公開征求意見時間截止到2023年9月15日，公眾可通過以下途徑提出反饋意見：

一、登錄國家稅務總局廈門市稅務局網站，進入首頁“互動交流--意見征集”提出意見（請在主題欄注明“《廈門市房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》意見征集”）。點擊填寫

二、信函寄送。寄送地址為廈門市思明區(qū)鷺江道318號國家稅務總局廈門市稅務局財產和行為稅處，郵政編碼361001，請在信封上注明“《廈門市房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》意見征集”。

感謝您的參與和支持！

附件：《國家稅務總局廈門市稅務局關于發(fā)布〈廈門市房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法〉的公告（征求意見稿）》

國家稅務總局廈門市稅務局

2023年8月30日

國家稅務總局廈門市稅務局關于發(fā)布《廈門市房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》的公告（征求意見稿）

為規(guī)范房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理，國家稅務總局廈門市稅務局制定了《廈門市房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》，現予以發(fā)布。

特此公告。

國家稅務總局廈門市稅務局

2023年 月 日

廈門市房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市房地產開發(fā)項目（以下統(tǒng)“稱房地產項目”）土地增值稅清算工作。

第三條 本辦法所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人）在房地產項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算該房地產項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫納稅申報表，向稅務機關提供清算資料，辦理清算申報，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應根據國家稅收法律法規(guī)及其他規(guī)范性文件以及本辦法等規(guī)定以及有關信息化管理要求，報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產項目核算以及辦理其他涉稅事項。

納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅款，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第二章 項目管理

第五條 納稅人應自取得下列批復、備案、證照或簽訂相關合同之日起30日內向主管稅務機關報送復印件或稅務機關認可的其他形式資料：

（一）發(fā)改部門立項或備案文書；

（二）取得土地使用權所簽訂的合同、協(xié)議；

（三）國有土地使用權證；

（四）建設用地規(guī)劃許可證（含許可證附件）；

（五）建設工程規(guī)劃許可證（含許可證附件）；

（六）建筑工程施工許可證；

（七）建筑安裝施工合同；

（八）商品房預售（銷售）許可證（含具體房源信息）；

（九）建設工程竣工驗收備案表、竣工驗收備案證明書。

第六條 納稅人應在取得土地使用權并獲得建設工程規(guī)劃許可證后辦理土地增值稅項目報告，并按月填報《土地增值稅稅源明細表》相關內容。

第七條 土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，以政府建設主管部門頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》或政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》（含規(guī)劃變更批復文件）作為分期標準，以分期項目為單位清算。

房地產項目（含分期項目）中同時包含普通住宅（普通標準住宅）和非普通住宅的，應分別計算增值額。普通住宅以廈門市人民政府有關部門發(fā)布的標準來認定，非普通住宅包括非普通標準住宅以及商品工業(yè)廠房、車位等其他類型房地產。

第八條 納稅人應當按照財務會計制度的規(guī)定，做好財務會計核算，準確核算房地產項目的收入、成本、費用。

納稅人同時開發(fā)多個房地產項目或者分期開發(fā)項目（以下統(tǒng)稱“分期項目”）的，應當按照房地產項目或分期項目合理歸集收入、成本、費用。

第三章 清算申報和清算審核

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算：

（一）房地產項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第（三）項情形的，應當在辦理注銷稅務登記前辦理土地增值稅清算申報。

納稅人開發(fā)的房地產項目存在本辦法第十九條所列視同銷售情形的，視同銷售的房地產面積應當計入已轉讓房地產建筑面積以計算銷售比例。

第十一條 第九條和第十條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產品符合下列條件之一：

（一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；

（二）開發(fā)產品已開始交付購買方；

（三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

第十二條 對于符合本辦法第九條規(guī)定的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)，申報并繳納土地增值稅。

對于符合本辦法第十條規(guī)定的項目，納稅人應當在收到主管稅務機關下發(fā)的土地增值稅清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)，申報并繳納土地增值稅清算稅款。

第十三條 納稅人辦理清算申報時，應以滿足應清算條件之日起90日內或者收到主管稅務機關下發(fā)的土地增值稅清算通知之日起90日內的任意一天，為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（簡稱清算截止日）。

第十四條 納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務機構對房地產項目清算進行涉稅鑒證。

納稅人委托涉稅專業(yè)服務機構進行涉稅鑒證的，涉稅專業(yè)服務機構應當按規(guī)定開展鑒證并出具鑒證意見，涉及重大調整的事項，應當在鑒證報告予以披露。

稅務機關在清算審核或稅務檢查中，需要核查受托開展涉稅鑒證的涉稅專業(yè)服務機構工作底稿或認為需要就涉稅鑒證事項開展約談的事項，受托涉稅專業(yè)服務機構應當積極配合。

第十五條 納稅人辦理清算申報時，應當提交以下清算資料：

（一）土地增值稅清算申報表及其附表。

（二）房地產項目清算說明，主要內容應包括房地產項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托涉稅專業(yè)服務機構審核鑒證的清算項目，還應報送涉稅專業(yè)服務機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十六條 納稅人應在收到稅務機關清算審核結論書面通知之日起15日內辦理補、退稅事宜。

納稅人在清算審核結論規(guī)定期限內補繳清算稅款的，不予加收滯納金。納稅人未按稅務機關清算審核后規(guī)定的限繳期限補繳清算稅款的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定，滯納金從稅務機關規(guī)定限繳期限屆滿之次日起計算至其實際繳納之日。

納稅人對稅務機關清算審核結論有異議的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，依法向國家稅務總局廈門市稅務局提出行政復議；對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。

第四章 清算收入

第十七條 納稅人轉讓房地產的收入是指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

納稅人因銷售房地產向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費以及其他各種性質的經濟收益，應當計入轉讓房地產的收入。

納稅人將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第十八條 納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。此處增值稅銷項稅額是指按照《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規(guī)定計算的銷項稅額。

適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

納稅人適用免征增值稅的，轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

稅務機關核定的計稅價格或收入，不含增值稅。

第十九條 納稅人將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，以及納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，發(fā)生權屬轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

第二十條 納稅人申報的轉讓房地產的成交價明顯偏低，且無正當理由的，稅務機關可要求其提供書面說明及相關證明材料，參照本辦法第十九條規(guī)定確定轉讓房地產的收入。

前述正當理由包括但不限于以下情形：

1.采取政府指導價、限價等非市場定價方式轉讓開發(fā)產品的；

2.人民法院判決或人民政府裁定的價格轉讓開發(fā)產品的；

3.以公開拍賣方式轉讓開發(fā)產品的；

4.稅務機關認定的其他合理情形。

第五章 扣除項目金額

第二十一條 土地增值稅扣除項目金額包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）房地產開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用；

（三）房地產開發(fā)費用；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第二十二條 扣除項目應當符合下列要求：

（一）經濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

（三）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除。

本辦法所稱合法有效憑證，是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；

2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的書面合同、付款證明、對賬單或者發(fā)票為合法有效憑證；稅務機關有疑義的，可以要求其提供境外公證機構或者注冊會計師的確認證明，經稅務機關審核認可后，方可作為合法有效憑證；

4.發(fā)生在我國境內，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據開具范圍，以合同（協(xié)議）、收據、收款證明等相關材料作為合法有效憑證；

5.財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

（四）扣除項目金額應當按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

（六）扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

（七）在土地增值稅清算中，對同一類事項，應當采取相同的會計政策及稅務處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

第二十三條 取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

（一）以出讓方式取得土地使用權的，地價款為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

納稅人因接受投資而取得的土地使用權，按照投資方投資入股的土地使用權作價金額以及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用作為取得土地使用權所支付的金額。

（二）對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金，計入取得土地使用權所支付的金額。

（三）納稅人為取得土地使用權按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括為取得土地使用權所支付的契稅。

（四）納稅人按照土地出讓合同約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權所支付的金額。納稅人未按土地出讓合同約定繳納土地出讓金等原因交納的違約金、罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等款項，不得計入取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本。

（五）納稅人為取得國有土地使用權，按照縣級以上政府及其部門要求，在項目建設用地紅線外建設基礎設施、公共服務設施等發(fā)生的拆遷補償和工程支出，凡在國有土地使用權出讓合同或協(xié)議中明確約定的，計入取得土地使用權所支付的金額。

（六）納稅人依據有關土地出讓、轉讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議，從政府或有關單位、部門以扶持、獎勵、補助等形式取得的土地出讓金返還款，應從取得土地使用權所支付的金額中剔除。

（七）納稅人按照土地出讓合同、協(xié)議約定建設并向政府及有關部門或政府指定第三方無償移交除公共配套設施以外的住房、商場、車位等實物配建房屋，其面積不計入清算項目可售建筑面積，建設成本作為取得土地使用權所支付的金額，不計入清算項目房地產開發(fā)成本。其中，實物配建房屋建設成本按清算項目房地產開發(fā)成本（不含清算項目的房屋裝修成本）除以清算項目總建筑面積，再乘以實物配建房屋建筑面積計算得出。實物配建房屋含裝修的，裝修成本單獨計入配建房屋建設成本。

（八）房地產開發(fā)企業(yè)受讓土地使用權后，設立項目公司進行開發(fā)，符合下列條件之一的，可憑房地產開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金票據作為項目公司取得土地使用權所支付的金額的扣除憑證，按規(guī)定計算扣除：

1.房地產開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

2.項目公司與政府部門簽訂出讓合同或變更協(xié)議，確認土地受讓人為項目公司。

（九）納稅人簽訂的土地出讓合同、協(xié)議中明確規(guī)定多個房地產項目、不同分期項目、不同房產類型對應土地價款的，按土地出讓合同、協(xié)議約定確定對應房地產項目、分期項目、房產類型的土地成本。

除土地出讓合同、協(xié)議中單獨列明地價外，不計入容積率的部分不參與土地成本計算分攤。

納稅人簽訂的土地出讓合同、協(xié)議對土地價款未作具體規(guī)定的，對于同一房地產項目有多個分期項目，以及同一分期項目內有不同房產類型，納稅人可選擇按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按計容可售建筑面積計算分攤土地成本。

第二十四條 房地產開發(fā)成本按以下方法處理：

（一）納稅人簽訂的開發(fā)成本相應合同明確受益對象且能夠辨明的，直接計入對應的受益對象。未明確受益對象或有多個受益對象的，房地產開發(fā)成本按照以下方法進行分攤：

1.納稅人同時開發(fā)多個房地產項目或者分期開發(fā)房地產項目的，按可售建筑面積計算分攤各個房地產項目、分期項目房地產開發(fā)成本。

2.同一清算項目不同房產類型共同發(fā)生的房地產開發(fā)成本按可售建筑面積比例分攤。

3.納稅人銷售已裝修房產，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定，其實際發(fā)生的合理的裝修費用，按照受益原則，計入對應房產類型的房地產開發(fā)成本。

4.納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動的家電、家具、日用品、裝飾用品等裝修費用不予扣除。

（二）納稅人于所開發(fā)房地產以外單獨建造樣板房的，其建造成本和裝修費用不得計入房地產開發(fā)成本。納稅人于所轉讓房地產以外建造的售樓處所發(fā)生的費用以及裝修費用以及利用開發(fā)產品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除。

（三）納稅人按照土地出讓合同、協(xié)議約定建設并向政府有關部門或政府指定第三方無償移交的環(huán)衛(wèi)設施、超市便利店、郵政所、社區(qū)書店、開閉所、派出所、幼兒園等公共配套設施，按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第三項規(guī)定處理，土地增值稅清算時不認定為視同銷售，公共配套設施面積不計入清算項目可售建筑面積，公共配套設施建設成本在清算項目可售建筑面積中分攤。

1.公共配套設施產權確實屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府及有關部門、公用事業(yè)單位或政府指定的第三方的，應當提供相關書面接收文件。

因政府及有關部門、公用事業(yè)單位或政府指定的第三方原因導致納稅人不能及時移交公共配套設施的，上述單位出具書面證明的，其成本、費用予以扣除。因業(yè)主委員會尚未成立、無法辦理移交手續(xù)的，納稅人應當提交書面說明、納稅人董事會決議以及在廈門市主流媒體刊登公告的報樣。

2.房地產項目分期開發(fā)但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，納稅人可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。

3.納稅人按規(guī)定向建設部門繳納的市政配套設施費、人防工程異地建設費以及按照我市相關規(guī)定應由納稅人承擔并繳納的首期專項維修資金，并取得合法有效票據的，計入公共配套設施費。

4.公共配套設施轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應的成本、費用。納稅人進行土地增值稅清算時已將公共配套設施費計入房地產開發(fā)成本，而之后將公共配套設施對外轉讓的，應當單獨進行土地增值稅清算，且其扣除項目金額確認為零。

（四）納稅人支付的工程監(jiān)理費計入開發(fā)間接費用。

第二十五條 房地產開發(fā)費用按以下方法處理：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5％計算扣除。

納稅人向非銀行金融機構貸款支付的利息，同時滿足具有利息費用性質、金融機構和借款人是索取和償還利息的權利義務當事方、金融機構提供相關證明、能夠按項目計算分攤等條件下，予以據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

納稅人據實扣除利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據以及發(fā)票。

納稅人向金融機構支付的咨詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。

（二）財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10％計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，參照本項扣除。

（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條第（一）（二）款所述兩種辦法。

（四）利息費用的分攤參照本辦法第二十四條第一項分攤方法處理。

第二十六條 與轉讓房地產有關的稅金包括納稅人在房地產轉讓環(huán)節(jié)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和印花稅。凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除；凡不能按清算項目準確計算、歸集的，按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加扣除；涉及到多個清算項目的，按各清算項目收入的占比計算分攤扣除；同一清算項目內不同房產類型之間不能準確歸集的，按各房產類型收入的占比計算分攤。

第二十七條 納稅人整體購買未竣工房地產項目（在建工程）、投入資金繼續(xù)建設后轉讓的，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產發(fā)生的成本；

（三）房地產開發(fā)費用；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

以上房地產開發(fā)費用和國家規(guī)定的其他扣除項目的計算扣除基數包括上述第（一）（二）項的金額。

第二十八條 納稅人與關聯(lián)方之間發(fā)生的轉讓房地產、銷售商品、服務、無形資產等事項，應按照公允價值和商業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來，否則稅務機關有權進行合理調整。

第六章 核定征收

第二十九條 納稅人在辦理清算時房地產開發(fā)成本中前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可以參照各級建設工程造價管理部門各項房地產開發(fā)成本平方米造價指標以及政府有關部門公布的建設規(guī)費收取標準等，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

第三十條 在土地增值稅清算過程中，稅務機關發(fā)現納稅人符合以下條件之一的，可以按不低于5%的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第七章 尾盤銷售管理

第三十一條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的（以下簡稱尾盤銷售），納稅人應按規(guī)定辦理土地增值稅納稅申報，扣除項目金額按清算審核確定的各房產類型單位建筑面積成本費用(不含與轉讓房地產有關的稅金)乘以尾盤銷售面積再加上尾盤銷售繳納的與轉讓房地產有關的稅金計算。

納稅人尾盤銷售時附帶裝修的，其新增的裝修成本，計入扣除項目金額。

第三十二條 納稅人尾盤銷售應當按月區(qū)分普通住宅和非普通住宅分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第三十三條 納稅人在主管稅務機關出具清算審核結論前發(fā)生的尾盤銷售，先按其清算申報結果辦理尾盤銷售土地增值稅清算申報。主管稅務機關出具清算審核結論后，納稅人再對各期尾盤銷售土地增值稅清算申報情況進行更正，更正申報需要補繳土地增值稅的，納稅人在主管稅務機關出具的清算審核結論規(guī)定期限內繳納的，不予加收滯納金。納稅人未按稅務機關清算審核后規(guī)定的限繳期限補繳尾盤銷售土地增值稅清算稅款的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定，滯納金從稅務機關規(guī)定限繳期限屆滿之次日起計算至其實際繳納之日。

第三十四條 對于同一清算項目，尾盤銷售土地增值稅清算的方式應與該項目土地增值稅清算申報方式保持一致。

第八章 優(yōu)惠管理

第三十五條 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

納稅人按照本辦法規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關清算審核后確實符合免征土地增值稅條件的，由納稅人提出書面申請，主管稅務機關按照程序辦理免稅手續(xù)。

第三十六條 納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅清算申報時，普通住宅類型增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

第九章 附則

第三十七條 納稅人在土地增值稅清算申報中的稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規(guī)定進行處理。

第三十八條 涉稅專業(yè)服務機構及其涉稅服務人員出具虛假報告或涉稅文書的，按照現行涉稅專業(yè)服務監(jiān)管相關規(guī)定處理。

第三十九條 主管稅務機關完成土地增值稅清算審核后，如稅務日常管理、稅務檢查稽查以及審計、財政等部門檢查發(fā)現房地產開發(fā)企業(yè)仍存在少計收入或者多計扣除項目等稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關規(guī)定處理。

第四十條 本辦法未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）等規(guī)定處理。

第四十一條 本辦法自2023年 月 日起施行?！稄B門市地方稅務局關于修訂〈廈門市土地增值稅清算管理辦法〉的公告》（廈門市地方稅務局公告2016年第7號，國家稅務總局廈門市稅務局2018年第3號公告修訂，以下簡稱《廈門市土地增值稅清算管理辦法》）《國家稅務總局廈門市稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告》（國家稅務總局廈門市稅務局公告2018年第10號）第二條第一項同時停止執(zhí)行。

對本辦法實施前納稅人已收到主管稅務機關下發(fā)的土地增值稅清算通知但稅務機關未出具最終清算審核結論的房地產開發(fā)項目，納稅人可選擇按原《廈門市土地增值稅清算管理辦法》執(zhí)行。

來源：廈門市稅務局、稅乎網。本文內容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當的專業(yè)意見下依據所載內容行事。本號所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！