分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如何進(jìn)行土地增值稅的清算?

【答復(fù)】

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條對(duì)土地增值稅的計(jì)算單位作了原則性的規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”。依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187)號(hào)文件規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

綜合上述規(guī)定，土地增值稅的清算單位按以下原則確定：

(1)國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單項(xiàng)工程的，以該單項(xiàng)工程為清算單位；國(guó)家有關(guān)部門審批的開發(fā)項(xiàng)目需要分期開發(fā)建設(shè)的，則應(yīng)以分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目為清算單位。

(2)企業(yè)會(huì)計(jì)確定的成本核算對(duì)象的范圍與國(guó)家審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不一致的，如果成本核算對(duì)像小于審批項(xiàng)目，應(yīng)以會(huì)計(jì)確定的成本核算對(duì)象為清算單位；如果會(huì)計(jì)確定的核算對(duì)象大于審批項(xiàng)目，那么按審批項(xiàng)目為清算單位，應(yīng)劃分合并項(xiàng)目的收入，同時(shí)將會(huì)計(jì)合并核算的成本對(duì)象按照一定的標(biāo)準(zhǔn)劃分扣除項(xiàng)目，分別進(jìn)行清算。

(3)國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)審批為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，但是分期開發(fā)完成的，如果分期開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，且會(huì)計(jì)核算對(duì)象為多個(gè)成本項(xiàng)目的，應(yīng)以每個(gè)項(xiàng)目為一個(gè)清算單位；如果會(huì)計(jì)核算為一個(gè)成本對(duì)象，并且結(jié)構(gòu)、用途、位置、開發(fā)起止時(shí)間大體一致的，可以作為一個(gè)清算單位；如果會(huì)計(jì)核算為一個(gè)成本列象，但是各單項(xiàng)建筑結(jié)構(gòu)、用途、地理位置、開發(fā)起止時(shí)間不同的，也應(yīng)分別劃分為幾個(gè)清算單位。

以上僅供參考。