財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 (住房轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓）

（一）、一般情況下財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計算　

　　應(yīng)納稅額＝（收入總額－財產(chǎn)原值－合理稅費）×20%

　　【例10-9】某人建房一幢，造價360000元，支付其他費用50000元。建成后將房屋出售，售價600000元，售房過程 中按規(guī)定支付交易稅費35000元，其應(yīng)納個人所得稅為：

　　應(yīng)納稅所得額=600000–（360000+50000）-35000=155000（元）；

　　應(yīng)納個人所得稅=155000×20%=31000（元）。

（二）、個人住房轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計算

　　納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程 中繳納的稅金及有關(guān)合理費用；

　　·轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等；

　　·合理費用是指：住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用；

　　·裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

　　√已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　　商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%；

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣 除裝修費用。

（三）、個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)納稅額的計算

　　·以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方為納稅人，以受讓方為扣繳義務(wù)人；

　　·扣繳義務(wù)人應(yīng)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)協(xié)議簽訂后5個工作日內(nèi)，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)情況報告主管稅務(wù)機關(guān)；

　　·轉(zhuǎn)讓方取得與股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的各種款項，包括違約金、補償金以及其他名目的款項、資產(chǎn)、權(quán)益等，均應(yīng)當并入股 權(quán)轉(zhuǎn)讓收入；

　　·納稅人按照合同約定，在滿足約定條件后取得的后續(xù)收入，應(yīng)當作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。

　　·符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入（注意多選）:

　　（1）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低且無正當理由的；

　?。?）未按照規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；

　?。?）轉(zhuǎn)讓方無法提供或拒不提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的有關(guān)資料；

　?。?）其他應(yīng)核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的情形。

　　·符合下列情形之一，視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低（注意多選）：

　?。?）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的。其中，被投資企業(yè)擁有土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未 銷售房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的，申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價值份額 的；

　?。?）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價款及相關(guān)稅費的；

　　（3）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；

　?。?）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；

　?。?）不具合理性的無償讓渡股權(quán)或股份；

　?。?）主管稅務(wù)機關(guān)認定的其他情形。

　　 符合下列條件之一的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，視為有正當理由（注意多選）：

　?。?）能出具有效文件，證明被投資企業(yè)因國家政策調(diào)整，生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，導(dǎo)致低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)；

　?。?）繼承或?qū)⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓給其能提供具有法律效力身份關(guān)系證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、 外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

　?。?）相關(guān)法律、政府文件或企業(yè)章程規(guī)定，并有相關(guān)資料充分證明轉(zhuǎn)讓價格合理且真實的本企業(yè)員工持有的不能對 外轉(zhuǎn)讓股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；

　　（4）股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方能夠提供有效證據(jù)證明其合理性的其他合理情形。

.主管稅務(wù)機關(guān)依次按下列方法核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入（多選）:

　　（一）凈資產(chǎn)核定法：股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入按照每股凈資產(chǎn)或股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定。

　　被投資企業(yè)的土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn) 比例超過20%的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收 入。

6個月內(nèi)再次發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓且被投資企業(yè)凈資產(chǎn)未發(fā)生重大變化的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照上一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓時被投資企 業(yè)的資產(chǎn)評估報告核定此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。

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　　1、參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定；

　　2、參照相同或類似條件下同類行業(yè)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定。

　　（三）其他合理方法

　　主管稅務(wù)機關(guān)采用以上方法核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入存在困難的，可以采取其他合理方法核定。

　　·個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的原值依照以下方法確認（注意多選）：

　?。?）以現(xiàn)金出資方式取得：按照實際支付的價款與取得股權(quán)直接相關(guān)的合理稅費之和確認股權(quán)原值；

　?。?）以非貨幣性資產(chǎn)出資方式取得：按照稅務(wù)機關(guān)認可或核定的投資入股時非貨幣性資產(chǎn)價格與取得股權(quán)直接相關(guān) 的合理稅費之和確認股權(quán)原值；

　　（3）通過無償讓渡方式取得股權(quán)，具備“繼承、撫養(yǎng)、贍養(yǎng)”所列情形的：按取得股權(quán)發(fā)生的合理稅費與原持有人的 股權(quán)原值之和確認股權(quán)原值；

　?。?）被投資企業(yè)以資本公積、盈余公積、未分配利潤轉(zhuǎn)增股本，個人股東已依法繳納個人所得稅的，以轉(zhuǎn)增額和相 關(guān)稅費之和確認其新轉(zhuǎn)增股本的股權(quán)原值；

　　（5）除以上情形外，由主管稅務(wù)機關(guān)按照避免重復(fù)征收個人所得稅的原則合理確認股權(quán)原值。股權(quán)轉(zhuǎn)讓人已被主管 稅務(wù)機關(guān)核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入并依法征收個人所得稅的，該股權(quán)受讓人的股權(quán)原值以取得股權(quán)時發(fā)生的合理稅費與 股權(quán)轉(zhuǎn)讓人被主管稅務(wù)機關(guān)核定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入之和確認。

　　·個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)未提供完整、準確的股權(quán)原值憑證，不能正確計算股權(quán)原值的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其股權(quán)原值。

　　·對個人多次取得同一被投資企業(yè)股權(quán)的，轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)時，采用“加權(quán)平均法”確定其股權(quán)原值。

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