以不動(dòng)產(chǎn)投資的增值稅問題

《營改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》 附件 “銷售服務(wù)、 無形資產(chǎn)、 不動(dòng)產(chǎn)注釋” 規(guī)定：

“三、 銷售不動(dòng)產(chǎn)

銷售不動(dòng)產(chǎn)， 是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。 不動(dòng)產(chǎn)， 是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、 形狀改變的財(cái)產(chǎn)， 包括建筑物、 構(gòu)筑物等。

建筑物， 包括住宅、 商業(yè)營業(yè)用房、 辦公樓等可供居住、 工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。

構(gòu)筑物， 包括道路、 橋梁、 隧道、 水壩等建造物。

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的， 轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的， 以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的， 按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。”

此外， 36 號(hào)文第十五條還規(guī)定， 銷售不動(dòng)產(chǎn)， 稅率為 11％ 。 第十六條規(guī)定， 增值稅征收率為 3％ ， 財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

還需要注意的是， 《營改增試點(diǎn)事項(xiàng)規(guī)定》 第一條第 (二) 項(xiàng)第 5 點(diǎn)規(guī)定：

“在資產(chǎn)重組過程中， 通過合并、 分立、 出售、 置換等方式， 將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、 負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人， 其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為?！?該規(guī)定與前述的 13 號(hào)公告的規(guī)定精神保持一致。 專門針對(duì)涉及的不動(dòng)產(chǎn)作出了不征稅規(guī)定。

2016 年 3 月 31 日， 國家稅務(wù)總局發(fā)布了 《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 〈納稅人14 號(hào)， 下稱 14 號(hào)公告) 和 《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 〈不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法〉 的公告》 (國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 15 號(hào)， 下稱 “15 號(hào)公告”)。 14 號(hào)公告第二條規(guī)定： “納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)， 適用本辦法。 本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)， 包括以直接購買、 接受捐贈(zèng)、 接受投資入股、 自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。” 15 號(hào)公告第二條規(guī)定： “增值稅一般納稅人 (以下稱納稅人)

2016 年 5 月 1 日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)， 以及 2016 年5 月 1 日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程， 其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分 2 年從銷項(xiàng)稅額中抵扣， 第一年抵扣比例為 60％ ，第二年抵扣比例為 40％ 。 取得的不動(dòng)產(chǎn)， 包括以直接購買、 接受捐贈(zèng)、 接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 納稅人新建、 改建、 擴(kuò)建、 修繕、 裝飾不動(dòng)產(chǎn)， 屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 融資租入的不動(dòng)產(chǎn)， 以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、 構(gòu)筑物， 其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分 2 年抵扣的規(guī)定?！?從前述規(guī)定可以看出， 增值稅一般納稅人 2016 年 5 月 1 日后通過接受投資入股方式取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)， 可以享受 2 年分期抵扣的政策。

同時(shí)， 增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓接受投資入股取得的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)依法納稅。 因此， 一般情形下， 投資人以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)被投資企業(yè)投資時(shí)， 應(yīng)依法繳納增值稅。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉 的公告》 (國家稅務(wù)總局公告 2016 年第三條規(guī)定： “一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)， 按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一） 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2016 年 4 月 30 日前取得 （不含自建） 的不動(dòng)產(chǎn)， 可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅， 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額， 按照 5％ 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款， 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（二） 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2016 年 4 月 30 日前自建的不動(dòng)產(chǎn)， 可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅， 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額， 按照5％ 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款， 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（三） 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2016 年 4 月 30 日前取得 （不含自建） 的不動(dòng)產(chǎn)， 選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的， 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。 納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額， 按照 5％ 的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款， 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（四） 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2016 年 4 月 30 日前自建的不動(dòng)產(chǎn)， 選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的， 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。 納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用， 按照 5％ 的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款， 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（五） 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2016 年 5 月 1 日后取得 （不含自建） 的不動(dòng)產(chǎn)， 適用一般計(jì)稅方法， 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。 納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額， 按照 5％ 的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款， 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（六） 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016 年5 月1 日后自建的不動(dòng)產(chǎn)， 適用一般計(jì)稅方法， 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。 納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用， 按照 5％ 的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款， 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！?/p>