今日（即2019年11月11日），大灣區(qū)的深圳出臺了一項(xiàng)“豪宅稅”降稅新政策，從2019年11月11日開始，深圳大幅提高豪宅線征收標(biāo)準(zhǔn)，滿兩年是免征增值稅。政策通知提出，建筑面積144㎡以下，小區(qū)容積率高于1.0的住宅，滿兩年免征增值稅。隨后深圳市稅務(wù)局工作人員也核實(shí)了這項(xiàng)政策，并且表示目前深圳市住建局修改了“普通住房”的定義，新政11月11日起執(zhí)行，適用于還未到繳稅階段的二手房交易。

按照2015年深圳出臺那份至今沒有改變的普通住房標(biāo)準(zhǔn)提到，當(dāng)時深圳是按照各區(qū)不同的房源總價進(jìn)行征收契稅，或者增值稅。

這次政策出臺后，代表深圳豪宅征稅變得相對簡單，豪宅稅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改為“同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積144平方米以下的住房”，對于深圳房地產(chǎn)是一項(xiàng)重大利好。原本動輒高達(dá)幾十萬的增值稅在新認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下將予以免征，二手房稅費(fèi)將大大降低。政策出臺后，今年的中午時刻，來自南山的一個購房者也曬出二手房稅費(fèi)表，南山面積130平的房子，原豪宅稅那項(xiàng)已經(jīng)變?yōu)椤?”了。

這基本代表已經(jīng)傳言了一段時間的豪宅可能降稅政策，終于在雙十一的今天得到了落實(shí)。

深圳稅務(wù)局表示，這次政策出臺，在堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實(shí)國家減稅降賦精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費(fèi)而采取的一項(xiàng)舉措。

1、政策利好大部分144平下的“豪宅價”樓盤

按照今日這項(xiàng)深圳政策，144平方下的住房，如果還滿2年，是可以免增值稅。

分析人士指出，此次政策明顯釋放利好，所以客觀上會刺激部分交易需求。無論是認(rèn)購新房還是二手房，都會因?yàn)榇祟愓咧苯踊蜷g接的影響，而出現(xiàn)交易上升的現(xiàn)象。此類政策客觀上使得購房的壓力減少，而近期部分購房者確實(shí)希望年底入市，所以預(yù)計(jì)會形成一小波市場交易高峰。

如果按照一套計(jì)算，深圳144㎡以下住宅不再繳納豪宅稅，剛需買房立省幾十萬稅費(fèi)！

舉個例子，以南山一套房為例子：之前一套130平，市場價1600萬，一手業(yè)主295萬買來的房子，按照之前南山高于490萬就要繳納差額增值稅，增值稅大約要繳65-78萬，按照新的144㎡以下滿兩年免征增值稅，就可以省下近80萬的購房成本。

豪宅稅也可以叫差額增值稅，之前就算滿2年，但是如果超豪宅標(biāo)準(zhǔn)，就也要交差額增值稅。

按照這個計(jì)算公式：（過戶價—原登記價）/1.05*5%。

2、新政策三大疑難問題官方的解答：

按照今天深圳稅務(wù)局的官方消息解答如下：

1.如果你已經(jīng)繳納了二手房豪宅稅，哪怕是在政策出臺前一天，只能按原政策執(zhí)行，交了就是交了；

2.如果你的二手房交易還未到繳納豪宅稅這一步，都適用今天這項(xiàng)新政。

3、未滿兩年的房產(chǎn)稅費(fèi)也降低。未滿兩年的90平米以下的按1%，90-144平米的按1.5%，144平米以上的按3%。滿兩年的144平米以下免征，144平米以上按3%征收。

3、 深圳普通住房標(biāo)準(zhǔn)歷史背景資料：

2010年以來，深圳是每隔3年調(diào)整一次普通住房標(biāo)準(zhǔn)，直到2015年這一次，為最新一次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，之后普通住房標(biāo)準(zhǔn)就沒有改變。

按照了解，2015年，深圳普通住房標(biāo)準(zhǔn)出臺，規(guī)定南山總價在490萬以上、福田總價在470萬、羅湖總價在390萬以上的房源均屬于豪宅，需要按照豪宅的標(biāo)準(zhǔn)交稅。

深圳市2015年享受優(yōu)惠政策的普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)通告提到，享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含本數(shù)）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交價低于本通告規(guī)定的所在區(qū)域普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)。符合條件的普通住房享受的稅收等優(yōu)惠政策，以國家、省、市現(xiàn)行有效的規(guī)定為準(zhǔn)。享受優(yōu)惠政策普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)自2015年10月1日起執(zhí)行。

4、點(diǎn)評小結(jié)：

此次豪宅增值稅的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，代表原普通住房需滿足的“實(shí)際成交價低于所在區(qū)域普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)”的“價格線”被取消。新標(biāo)準(zhǔn)出臺之后，小區(qū)容積率高于1.0、單套建筑面積144平方米以下，且持有滿兩年的住宅，即便成交價格高于所在區(qū)域普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)，也不再屬于“豪宅”，這部分稅率高達(dá)5%的差額增值稅將免除。

按照2015年深圳的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，最高也是南山的490萬，其次是福田的470萬，但其實(shí)在深圳，300萬以上的住房已經(jīng)隨處可見。

而如果是南山、福田這些重點(diǎn)的均價8-15萬主流價格的住房，過500萬以上的住房已經(jīng)占據(jù)很大的比例。樂有家的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳二手房住宅300萬以上成交比例是67%，基本是主流的成交，31%是500萬以上的成交。

增值稅其實(shí)以前是營業(yè)稅，基本按照5%的比例征收，如果征收，將多出許多的購房稅費(fèi)成本。深圳這次調(diào)整豪宅稅，勢必對深圳的住房成交成本，起到促進(jìn)購買的欲望和預(yù)期。特別是對改善型的住房需求客戶。

按照房產(chǎn)大象觀察，2019年以來，深圳新房和二手房均保持一個較為穩(wěn)定和良性的成交市場，房價基本是5.4萬水平，不少深圳開盤的項(xiàng)目，哪怕是光明、龍崗、寶安這些比較剛需的買房區(qū)，住宅項(xiàng)目基本是300萬以上起步。這次調(diào)整豪宅稅，增值稅的減少降低，將給已經(jīng)用了4年的豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)束縛的客戶，帶來一次解放壓力作用。

在目前房地產(chǎn)長效機(jī)制政策下，豪宅稅的調(diào)整，只是利于部分購房者消費(fèi)壓力的釋放，更多剛需家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求，但不影響市場的大局。深圳市仍然嚴(yán)格執(zhí)行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”措施仍然在持續(xù)。