房地產(chǎn)增值稅清算條件
土地增值稅的扣除項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓舊房不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。評(píng)估價(jià)格=發(fā)票所載買(mǎi)價(jià)(1+5%年數(shù))“每年”按購(gòu)房發(fā)
2024.11.241、必須是增值稅小規(guī)模納稅人才可以享受,對(duì)于一般納稅人實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅的不得享受此優(yōu)惠。
2、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2022年4月1日至2022年12月31日期間的才可以享受。發(fā)生在3月31日之前的應(yīng)稅收入不享受該政策。
3、僅僅是適用3%征收率銷售收入,而適用5%征收率等的小規(guī)模納稅人則不享受該政策。
4、必須要開(kāi)具稅率欄為免稅字樣的增值稅普通發(fā)票,若是開(kāi)具不是免稅字樣的發(fā)票不得享受此優(yōu)惠政策。
16個(gè)提醒
1、免征增值稅后,會(huì)計(jì)處理的時(shí)候銷售額為含稅收入,不需要價(jià)稅分離,會(huì)計(jì)處理為:
借:銀行存款 10300
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 10300
當(dāng)然這樣會(huì)增加企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額,雖然免征了增值稅,但是免征的增值稅計(jì)入了收入中,無(wú)形中會(huì)增加企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額。
2、只有增值稅小規(guī)模納稅人適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目,暫停預(yù)繳增值稅。如果是增值稅一般納稅人適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目,需要繼續(xù)按照稅收政策規(guī)定預(yù)繳增值稅。
3、享受這個(gè)免稅政策,應(yīng)當(dāng)開(kāi)具普通發(fā)票,票面稅率欄體現(xiàn)“免稅”字樣,不要開(kāi)具成0稅率。
4、2022年4月1日后,征收率1%取消了。以后開(kāi)具專用發(fā)票,則只能按照3%征收率開(kāi)票。
5、享受免稅的應(yīng)稅收入,必須是納稅義務(wù)發(fā)生在4月1之后,發(fā)生在3月31日之前的應(yīng)稅收入不享受該政策。
6、只有適用3%征收率的小規(guī)模納稅人才享受免稅的優(yōu)惠政策,而適用5%、0.5%的小規(guī)模納稅人則不享受該政策。
7、?自2022年4月1日至2022年12月31日,若是客戶要求開(kāi)具3%的專票的,照樣開(kāi)具帶稅率的發(fā)票就可以,但是不得享受免征增值稅,若是客戶不需要專票抵扣的,需開(kāi)具免稅的增值稅普通發(fā)票。
8、4月1日后小規(guī)模免征增值稅了,可以部分放棄免稅,也可以全部放棄免稅。取得征收率為3的收入若是放棄免稅的,只能開(kāi)具3%的專票。
9、小規(guī)模納稅人取得適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入是否適用免稅政策,應(yīng)根據(jù)納稅人取得應(yīng)稅銷售收入的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間進(jìn)行判斷,納稅人取得適用3%征收率的銷售收入,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2022年4月1日至12月31日的,方可適用免稅政策,若納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2022年3月31日前的,仍然適用原征收率降為1%的政策。
10、關(guān)于納稅申報(bào)表填報(bào)注意2種情況:
(一)月銷售額未超過(guò)15萬(wàn)元或者季度銷售額未超過(guò)45萬(wàn)元,填寫(xiě)在“小微企業(yè)免稅銷售額”(小規(guī)模企業(yè)填寫(xiě)本欄)或者“未達(dá)起征點(diǎn)銷售額”(個(gè)體工商戶填寫(xiě)本欄)欄次。其中,“小微企業(yè)免稅銷售額”由小規(guī)模企業(yè)填寫(xiě),“未達(dá)起征點(diǎn)銷售額”由個(gè)體工商戶填寫(xiě)。
(二)月銷售額超過(guò)15萬(wàn)元或者季度銷售額超過(guò)45萬(wàn)元,填寫(xiě)《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表(小規(guī)模納稅人適用)》“其他免稅銷售額”欄次及《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》對(duì)應(yīng)欄次。
11、小規(guī)模納稅人免征增值稅政策,適用對(duì)象是增值稅小規(guī)模納稅人,包括小規(guī)模企業(yè)、個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。增值稅一般納稅人不適用本政策。
12、小規(guī)模納稅人免征增值稅政策,適用3%征收率收入的增值稅免征,相應(yīng)的就沒(méi)有了附加稅費(fèi)。
13、小規(guī)模季度銷售額45萬(wàn)免稅政策,個(gè)別財(cái)務(wù)人員以為這個(gè)政策過(guò)期了,并不是的,小規(guī)模納稅人免征增值稅,只是針對(duì)適用3%征收率的業(yè)務(wù)。如果企業(yè)有適用5%征收率的,比如出租不動(dòng)產(chǎn),此政策仍然適用。
14、小規(guī)模納稅人在2022年3月底前已經(jīng)開(kāi)具增值稅發(fā)票,發(fā)生銷售折讓、中止、退回或開(kāi)票有誤等情形需要開(kāi)具紅字發(fā)票的,應(yīng)按照原征收率開(kāi)具紅字發(fā)票。即:如果之前按3%征收率開(kāi)具了增值稅發(fā)票,則應(yīng)按照3%的征收率開(kāi)具紅字發(fā)票;如果之前按1%征收率開(kāi)具了增值稅發(fā)票,則應(yīng)按照1%征收率開(kāi)具紅字發(fā)票。納稅人開(kāi)票有誤需要重新開(kāi)具發(fā)票的,在開(kāi)具紅字發(fā)票后,重新開(kāi)具正確的藍(lán)字發(fā)票。
15、之前一般納稅人轉(zhuǎn)登記為小規(guī)模納稅人,轉(zhuǎn)登記日當(dāng)期期末留抵稅額,計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)-待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”,這部分截至2022年3月31日的余額,在2022年度可分別計(jì)入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、投資資產(chǎn)、存貨等相關(guān)科目,按規(guī)定在企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅稅前扣除,注意這里用了“可”字,是給了納稅人選擇的權(quán)利。
16、自2022年4月1日至2022年12月31日,增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入免征增值稅,這個(gè)全面增值稅的優(yōu)惠不是一個(gè)長(zhǎng)期的優(yōu)惠政策,是階段性的,也是暫時(shí)性的。從目前政策來(lái)看,截止到2022年12月31日。
作者:郝守勇
土地增值稅的扣除項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓舊房不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。評(píng)估價(jià)格=發(fā)票所載買(mǎi)價(jià)(1+5%年數(shù))“每年”按購(gòu)房發(fā)
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