對于地產(chǎn)企業(yè)來說紛繁復雜的涉稅品目中，土地使用稅也可謂是從一而終的伴隨開發(fā)項目不離不棄，從前期拿地至后期交房何時開始繳納？又于何時停止繳納？怎樣正確的計算稅額，無疑也是我們財務人員較為關心的問題，本篇文章就將為大家解疑答惑！

案例

甲地產(chǎn)公司2020年3月，招拍掛取得某地級市80畝土地用于地產(chǎn)開發(fā)項目，合同于2020年3月簽訂，合同約定該項目土地交付時間為2020年4月30日，項目規(guī)劃總建筑面積約17萬平方米（其中5000平米為配套面積）。

甲公司在取得土地后，立即開展項目建設工作，并于2021年12月底項目建成準備項目竣工驗收，隨即展開交房工作，2022年5月甲公司交房面積約9萬平米，剩余6.5萬平米于年底交付，其余部分甲公司自持準備對外出租。

案例分析

第一階段：拿地階段

依據(jù)（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起交納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起交納城鎮(zhèn)土地使用稅。

甲公司2020年3月份簽訂的土地出讓合同，合同約定土地交付時間為2020年4月30日，故甲公司應于2020年5月開始按規(guī)定繳納土地使用稅。

第二階段：開發(fā)銷售階段

依據(jù)(財稅〔2008〕152號)第三條的規(guī)定，關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間的問題。納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

關于甲公司土地使用稅納稅義務何時截止，從文件來看為“實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化”，對于這句話的理解，其實在實務中見解頗多，例如：商品房買賣合同簽訂時間、房管部門備案時間、商品房買賣合同約定的房屋交付時間、房屋實際交付時間等等。對于不同的觀點都是各說有理，各地稅務機關的理解與執(zhí)行力度也不一致。但在具體財務工作中，稅務與企業(yè)都基本認可的觀點就是，房屋實際交付的時間點。

甲公司2020年5月實際交房面積為9萬平米，剩余6.5萬年底交房，1萬平米自持，在5月份交房后甲公司應如何繳納土地使用稅呢？

西地稅發(fā)[2009]248號規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售期間，應逐月統(tǒng)計已交付和未交付部分，并按建筑面積比例分攤計算當月應繳納的土地使用稅。由于考慮到開發(fā)商品的配套面積需要同比例扣除，已交付房屋扣除占地面積如下：

已售房屋的占地面積=總占地面積*（1-已售建筑面積/總可售建筑面積）甲公司5月份可扣除房屋占地面積=80*（1-9/17-0.5-1）=33.6畝

來源：中道財稅，作者（李星凡）