房地產(chǎn)行業(yè)較其它行業(yè)來(lái)說(shuō)，極具特殊性，企業(yè)所得稅的匯算清繳也相對(duì)繁瑣，今天我們簡(jiǎn)單介紹下房地產(chǎn)行業(yè)繳納企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)。

一、預(yù)售收入的調(diào)整

企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。根據(jù)《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（冀地稅函〔2009〕57號(hào)）的規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于石家莊市長(zhǎng)安區(qū)、橋西區(qū)、裕華區(qū)、新華區(qū)、高新區(qū)、藁城區(qū)、欒城區(qū)、鹿泉區(qū)、正定新區(qū)、循環(huán)化工園區(qū)的，不得低于25%。自2018年1月1日起施行，有效期限5年。

二、預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用的確定

正常情況下，預(yù)提費(fèi)用是不允許在匯算清繳時(shí)扣除的，但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)有以下三項(xiàng)例外情形：

1. 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。

2. 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

3. 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。

三、統(tǒng)借統(tǒng)還利息支出的稅前扣除

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。該文件將統(tǒng)借方由集團(tuán)企業(yè)擴(kuò)大至其他成員企業(yè)。除房地產(chǎn)行業(yè)外，對(duì)其他類(lèi)型的企業(yè)，各地做法不一致。

作者簡(jiǎn)介：王佳，女，河北長(zhǎng)河稅務(wù)師事務(wù)所有限公司審計(jì)助理。參與多家大中型企業(yè)所得稅匯算清繳、虧損鑒證、企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失審批的鑒證、土地增值稅清算鑒證等工作。