接上文

前文說到，小編拍了房屋，又不想包稅了，告稅務(wù)局輸了，告國(guó)土也輸了

怎么辦呢？交還是不交？

不交過不了戶，可交的話，那稅怎么計(jì)算呢

情景假設(shè)

假設(shè)小編拍一土地 ：成交價(jià)947,177.00元，成本 232,990.00元，那稅應(yīng)該怎樣算呢？

數(shù)一數(shù)：A、增值稅，B、城市維護(hù)建設(shè)稅，C、教育費(fèi)附加，D、地方教育費(fèi)附加，E、個(gè)人所得稅，F(xiàn)、土地增值稅，G、印花稅

好多稅呀，應(yīng)該怎樣算呢？

含增值稅收入＝947177元

增值稅＝（947177－232990）÷（1+5%）×5%＝34,008.86

城建及附加＝34,008.86 ×12%＝4180.07

印花稅＝456.58可扣除金額合計(jì)＝ 232,990.00+4180.07+456.58＝237537.65

土增稅＝（947177－34,008.86－237537.65 ）×60%－237537.65×35%＝ 322,248.67

個(gè)人所得稅＝70,678.16

大家覺得小編算得對(duì)嗎？

估計(jì)很多朋友跟小編想得一樣吧？可是……

這成交價(jià)947,177元，是賣方的脫手價(jià)哦？

稅費(fèi)嘛？買家另外給的，那用稅后的脫手價(jià)來計(jì)是不是有點(diǎn)不對(duì)呀

咱們用案例來說說

拍賣成交價(jià)到底含不含增值稅？

案例E:：

中山市第一人民法院行 政 判 決 書 （2018）粵2071行初823號(hào)

案情概括

E先生法拍了一房屋（買家包稅），拍賣成交5848346

交稅，增值稅5848346元×5%＝292417.30，稅局說銷售額＝拍賣價(jià)＝5848346

E先生申請(qǐng)復(fù)議，理由：銷售額＝5848346÷（1+5%）＝5569853.33元

稅局駁回復(fù)議申請(qǐng)

E先生提起訴訟，要求退稅

E先生觀點(diǎn)摘錄

1. 按照國(guó)稅函[2005]869號(hào)的規(guī)定：司法拍賣不動(dòng)產(chǎn)和自主銷售不動(dòng)產(chǎn)在納稅環(huán)節(jié)是一樣的，不應(yīng)區(qū)別對(duì)待。
2. 根據(jù)《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，被拍賣人應(yīng)為增值稅的納稅義務(wù)人，其收到的總成交金額為5848346元，交增值稅后，實(shí)際不含稅收入﹦5848346元-增值稅。

PS:E先生是說司法拍賣和平時(shí)的銷售是一樣的，賣方收到的總價(jià)格是包括了增值稅的，即總價(jià)＝不含稅銷售額+增值稅，要還原為不含稅價(jià)

稅局觀點(diǎn)摘錄

買受人以5848346元拍賣成交，買家包稅。5848346元的成交價(jià)不屬于采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法，成交價(jià)5848346元為不含稅價(jià)。

法院觀點(diǎn)概要

拍賣已經(jīng)明確買家包稅，也就是說，買家除了要支付拍賣成交價(jià)5848346元外，還應(yīng)承擔(dān)過戶稅費(fèi)。因此，稅局認(rèn)定拍賣成交價(jià)是不含稅的，拍賣成交價(jià)＝銷售額，并無不當(dāng)，本院予以支持

駁回E先生的訴訟請(qǐng)求

小編:

這個(gè)拍賣成交價(jià)到底含不含增值稅呀？這個(gè)案子一出來，引起了很多稅友的關(guān)注，認(rèn)為對(duì)買家不公平，因?yàn)槠綍r(shí)，大家都是當(dāng)成含稅價(jià)的嘛

不討論合不合理，細(xì)想下增值稅的計(jì)算邏輯，好象稅局也說得對(duì)呀，增值稅是價(jià)外稅，價(jià)稅是分離的，現(xiàn)在買家實(shí)付款＝拍賣成交款5848346元+增值稅另交，那不是證明了，那個(gè)成交價(jià)已經(jīng)是價(jià)稅分離后的不含稅價(jià)了

PS：小編又想了一下，如果按E先生說成交價(jià)里面已經(jīng)含了增值稅了，那么E先生為什么還要再交一次增值稅呢？那不管怎樣計(jì)算，都是交兩次了，更不對(duì)呢

如果成交價(jià)已經(jīng)含了增值稅了，那是不是稅局又得找法院要這個(gè)增值稅呢，那就麻煩了

那其他稅的計(jì)算對(duì)了嗎

也就是說，小編一開始就把增值稅算錯(cuò)了

舉一反三，其他的稅好象也算錯(cuò)了，增值稅是價(jià)外稅，所以成交價(jià)不含增值稅，可是......土增稅、城建和附加、所得稅.....那可是價(jià)內(nèi)稅呀?買家包稅,那些稅都變是成交價(jià)外的稅了,那.......按案例E的理論,不是都得還原后才能計(jì)算?

再類比一下,稅后工資?要還原成稅前工資來交個(gè)稅房地產(chǎn)公司賣房子,賣價(jià)是含了土增這些稅的哦,再用賣價(jià)來計(jì)算土增這些稅的哦這樣看,從稅種的計(jì)算邏輯上,好象是要還原計(jì)算才對(duì)呢

案例F:淘寶司法拍賣的一個(gè)土地成交案件,評(píng)估價(jià)1304350元,評(píng)估計(jì)算稅費(fèi)828098元,減掉稅費(fèi)后476252元,打7折起拍價(jià)333377元.成交價(jià)947177元.(PS:評(píng)估報(bào)告把稅費(fèi)算錯(cuò)了)

小編：感覺這里好難寫清楚呀，大家費(fèi)點(diǎn)神看好了。這是還原和不還原的稅費(fèi)差異對(duì)比,很顯然，這份評(píng)估報(bào)告是考慮了稅費(fèi)的還原問題的，所以把稅費(fèi)扣掉后作為評(píng)估價(jià)。即評(píng)估價(jià)+稅費(fèi)＝市價(jià)場(chǎng)。如果不是評(píng)價(jià)報(bào)告計(jì)錯(cuò)了稅費(fèi)，小編按476252元的評(píng)估價(jià)還原計(jì)算出來的含稅價(jià)是剛好＝市場(chǎng)價(jià)的。

反正，一對(duì)比，嚇到小編，947177元的成交價(jià)，要是還原計(jì)算，那得一共要給236萬元，比不還原多了100萬。要是買家是象小編之前那樣計(jì)算稅費(fèi)，拍下來了，稅局要還原計(jì)稅的話，估計(jì)得哭死

小結(jié)：好象目前大多數(shù)稅局都是沒有按照還原后來計(jì)稅的，各地存在不一致。小編前段時(shí)間聽了國(guó)家稅局總局一位老師的課，提到這個(gè)問題，也是認(rèn)為該還原計(jì)算，這會(huì)不會(huì)是一種傾向呢？

有朋友說，這個(gè)還原很荒謬，簡(jiǎn)直不合理

而且，沒辦法還原，計(jì)算上就不可行，土增稅是四級(jí)變化的，而且還原過程涉及多個(gè)稅種，變量之間會(huì)互相影響，永遠(yuǎn)算不出正確的還原含稅價(jià)。

是這樣的嗎？小編最最原始的數(shù)學(xué)方法測(cè)試了一下，發(fā)現(xiàn)是能計(jì)算的啦。

而且，現(xiàn)在計(jì)算機(jī)這么先進(jìn)，放到EXCLE那里，一用公式就出來了，這么一點(diǎn)小問題，難道解決不了嗎？

問題不是能不能算，是稅局到底要怎樣算

下面附上小編的一小部分還原測(cè)試的公式推導(dǎo)過程，比較枯燥，就不全列了

補(bǔ)充一下，拍賣的評(píng)估報(bào)告大多數(shù)是寫不考慮稅費(fèi)的，本案例的報(bào)告并不代表所有報(bào)告，但本節(jié)的重點(diǎn)不是說評(píng)估，只是借用金額來引證。