標(biāo) 題： 三明市區(qū)土地拍賣中提出限地價，競配建，想問下配建相關(guān)的增值稅、土地增值稅、契稅、所得稅如何處理？

寫信人： 潘**

咨詢時間： 2021-05-26

回復(fù)時間： 2021-06-01

發(fā)布時間： 2021-06-01

留言內(nèi)容：

三明市區(qū)土地拍賣中提出限地價，競配建，想問下配建相關(guān)的增值稅（含銷項稅額抵減）、土地增值稅、契稅、所得稅如何處理？拍地需知如下：4、該地塊采用“限地價、競配建”出讓方式，設(shè)定最高限制價格17500萬元。競買人報價不超過最高限制價的，按價高者得原則確定競得人，以增價方式進(jìn)行報價，每次增價幅度不小于人民幣100萬元的整數(shù)倍，拍賣過程中可以根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度；當(dāng)報價達(dá)到最高限制價后，不再接受更高報價，有其他競買人愿意接受該最高限制地價，則競買方式轉(zhuǎn)為競無償配建安置住宅建筑面積方式確定競得人，每次競價階梯不小于建筑面積200平方米的整數(shù)倍，按競建筑面積多者的原則確定競得人。競配建的安置住宅面積為計容建筑面積。

回復(fù)部門：

納稅服務(wù)中心

回復(fù)內(nèi)容：

您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

1、企業(yè)通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)，應(yīng)按成交價格計算繳納契稅；

2、配建安置住房無償移交給政府的，需要按照視同銷售行為繳納增值稅；

3、配建安置住房無償移交給政府的，不符合以下文件規(guī)定的贈與情形應(yīng)視同銷售繳納土地增值稅，對應(yīng)成本、費(fèi)用可以分?jǐn)偪鄢?/span>

4、無償移交給政府的房產(chǎn)其資產(chǎn)所有權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生變化，屬于視同銷售的情形，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入繳納企業(yè)所得稅，發(fā)生的合理支出可以稅前扣除。

文件依據(jù)：

一、根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）規(guī)定：“第一條 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

??第二條 本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

??(一)國有土地使用權(quán)出讓;

……

第四條 契稅的計稅依據(jù)：

??(一)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格;

……”

二、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定：“一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

1.評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。

2.土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。

（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。”

三、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

……

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

本通知附件規(guī)定的內(nèi)容，除另有規(guī)定執(zhí)行時間外，自2016年5月1日起執(zhí)行。”

四、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規(guī)定：“四、關(guān)于細(xì)則中‘贈與’所包括的范圍問題

??細(xì)則所稱的‘贈與’是指如下情況：

??……

??(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

??上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織?！?/span>

五、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！?/span>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828)規(guī)定：“ 二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

(一)用于市場推廣或銷售;

(二)用于交際應(yīng)酬;

(三)用于職工獎勵或福利;

(四)用于股息分配;

(五)用于對外捐贈;

(六)其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途?！?

上述回復(fù)僅供參考，具體以國家相關(guān)政策規(guī)定為準(zhǔn)！感謝您的咨詢，順祝生活愉快！