房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，就可以出售在建中的開發(fā)產(chǎn)品，收取預(yù)收款項(xiàng)，計(jì)入“預(yù)收賬款”核算。按照目前的稅法要求，需要預(yù)繳增值稅。那么預(yù)繳后的增值稅是否能退還呢，我們今天一起來學(xué)習(xí)一下。

一、預(yù)繳的稅法政策

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

預(yù)繳增值稅=當(dāng)期收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+9%)*3%。

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。

政策參考：

1、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2、第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率（2018年5月1日期適用稅率為10%，2019年4月1日期適用稅率為9%）計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

二、預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理

（1）企業(yè)預(yù)繳增值稅時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

（2）月末企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅；

三、預(yù)繳稅金的增值稅納稅申報(bào)及申報(bào)表表間關(guān)系

（1）預(yù)繳時(shí)：

填入增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）第二列“銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”行次，本表第4行由銷售不動(dòng)產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人填寫，反映其銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款抵減應(yīng)納增值稅稅額的情況。

（2）預(yù)繳抵減時(shí)：

主表第28欄“①分次預(yù)繳稅額”：填寫納稅人本期已繳納的準(zhǔn)予在本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的稅額。銷售不動(dòng)產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當(dāng)期實(shí)際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。表間關(guān)系：主表28欄本月數(shù)=附表四第四行“本期實(shí)際抵減稅額”欄次

四、現(xiàn)行政策口徑下增值稅預(yù)繳稅金能否退還分析

1、持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)

按目前的政策口徑，正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)未抵減完的預(yù)繳稅款按規(guī)定“可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減”，增值稅是按月申報(bào)的，因此即使當(dāng)期實(shí)際計(jì)算的應(yīng)納稅款小于預(yù)繳稅款未抵減余額的，也只是處于待抵減狀態(tài)，目前沒有文件規(guī)定相應(yīng)的多預(yù)繳的增值稅清算退還政策及退還預(yù)繳稅金的操作流程，因此持續(xù)經(jīng)營(yíng)期中并無法實(shí)現(xiàn)退還多預(yù)繳的增值稅。

2、注銷清算

在目前各地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目限售價(jià)的趨勢(shì)下，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)行稅率降為9%后，出現(xiàn)了較多的開發(fā)項(xiàng)目最終實(shí)際增值稅負(fù)擔(dān)小于3%的預(yù)繳率，此時(shí)當(dāng)項(xiàng)目公司樓盤清盤后申請(qǐng)稅務(wù)注銷的，能否退還未抵減的的增值稅呢？

預(yù)繳稅金屬于預(yù)繳性質(zhì)的稅金，并非企業(yè)實(shí)際繳納的稅款，實(shí)質(zhì)上屬于企業(yè)的資產(chǎn)，當(dāng)企業(yè)稅務(wù)注銷時(shí)，完全可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退回未抵減完畢的預(yù)繳稅金，且其不受征管法規(guī)定的三年限制。

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