一、政策依據(jù)

1.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅[2009]29 號）

2.國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31 號）

3.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準稅務(wù)確認條件的批復(fù)（國稅函〔2009〕342 號）

4.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知（國稅函〔2010〕201 號）

5.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告（國家稅務(wù)總局公告 2014 年第 35 號）

6.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 81 號）

7.《國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率的公告》（國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告〔2021〕7 號）

二、政策要點

1.基本規(guī)定

國稅發(fā)〔2009〕31 號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。

除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

2.收入的稅務(wù)處理

按照國稅發(fā)〔2009〕31 號第五條、第六條、第七條規(guī)定處理，企業(yè)達到稅法規(guī)定的完工時點，應(yīng)及時進行開發(fā)項目完工清算，結(jié)轉(zhuǎn)收入，不再詳細闡述。

3.銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率

《國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率的公告》（國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告〔2021〕7 號）規(guī)定，自 2021 年 10 月 1 日起房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率按下列規(guī)定確定：

①開發(fā)項目位于呼和浩特市城區(qū)及郊區(qū)的，計稅毛利率為 15%。

②開發(fā)項目位于呼和浩特市以外的盟市、計劃單列市城區(qū)及郊區(qū)的，計稅毛利率為 10%。

③開發(fā)項目位于其他地區(qū)的為 5%。

④開發(fā)項目屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為 3%。

需要注意：2021 年 10 月 1 日前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)已銷售的未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率仍按（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局 內(nèi)蒙古自治區(qū)國家稅務(wù)局公告 2015 年第 5 號）文件規(guī)定的計稅毛利率執(zhí)行。

（2）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

4.成本、費用扣除的稅務(wù)處理

按照國稅發(fā)〔2009〕31 號規(guī)定，成本、費用扣除的稅務(wù)處理應(yīng)按第三章的規(guī)定進行處理，包括配套設(shè)施的扣除等，不再詳細闡述。

5.計稅成本的核算

按照國稅發(fā)〔2009〕31 號規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進行處理。不再詳細闡述。

6.特定事項的稅務(wù)處理

按照國稅發(fā)〔2009〕31 號第三十六條、第三十七條規(guī)定進行稅務(wù)處理，不再詳細闡述。

7.預(yù)售收入可作為計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費和宣傳費的基數(shù)

企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的 5‰。

企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入 15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

企業(yè)所得稅年度納稅申報時，預(yù)售收入可作為計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費和宣傳費的基數(shù)。但需要注意，在開發(fā)產(chǎn)品完工年度計算基數(shù)的計算時，應(yīng)相應(yīng)沖減當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入中已包含的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認的收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等費用扣除限額計算基數(shù)的銷售（營業(yè)收入）的計算公式為：

當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入+視同銷售收入+銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入－未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入

三、注意事項

1.企業(yè)發(fā)生《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機關(guān)檢查。

3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)報送房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告。

4.財稅[2009]29 號規(guī)定，除保險企業(yè)以外的其他企業(yè)稅前扣除手續(xù)費及傭金支出的，應(yīng)當(dāng)如實向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實憑證。

5.企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

6.對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

7.除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。

（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

四、案例填報分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅年度申報表填報關(guān)聯(lián)表單，如圖；

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā) 2 個項目，開發(fā) A 項目 2021 年新開發(fā)項目，當(dāng)年預(yù)售收入 8000 萬元，其中：10 月 1 日以前（不含）取得預(yù)售收入5000 萬元，10 月 1 日以后取得預(yù)售收入 3000 萬元，2022 年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入 8000 萬元，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本 6000 萬元，實際發(fā)生稅金及附加 600萬元，在 2022 年轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。開發(fā) B 項目 2022 年預(yù)售收入 7000 萬元，預(yù)售實際發(fā)生稅金及附加 500 萬元，在 2022 年未計入當(dāng)期損益。（假定 A、B 項目原預(yù)計毛利率為 20%，新預(yù)計毛利率為 15%），不考慮增值稅及土地增值稅和期間費用等因素影響。

1.開發(fā)項目 A，2022 年結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入、成本，對原已進行納稅調(diào)整增加的預(yù)計毛利額 1450（5000×20%+3000×15%）進行納稅調(diào)減，對已轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益的稅金及附加 600 萬元進行納稅調(diào)整。

2.開發(fā)項目 B，2022 年銷售未完工產(chǎn)品、應(yīng)按稅收規(guī)定計算的預(yù)計毛利額 1050（7000×15%）進行納稅調(diào)整，實際繳納 500 萬元稅金及附加，未計入當(dāng)期損益、要進行納稅調(diào)整。

3.企業(yè)所得稅年度納稅申報填報（摘錄）

（1）填報《A105010 視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表》

（2）填報《A105000 納稅調(diào)整項目明細表》

（3）填報《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A 類）