作者 正坤財(cái)稅 周小玉

目前國家稅務(wù)總局出臺的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)政策有兩個，具體規(guī)定如下：

從上述規(guī)定可以看出，目前土地增值稅預(yù)繳計(jì)算方式有兩種。

一、第一種計(jì)算方式

預(yù)繳土地增值稅=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率

增值稅采用一般計(jì)稅方法：預(yù)收款/（1+9%）*土地增值稅預(yù)征率=0.9174預(yù)收款*土地增值稅預(yù)征率

需要注意的是，對于一般計(jì)稅的項(xiàng)目來說，不含增值稅收入如何理解是有爭議的。部分觀點(diǎn)認(rèn)為，不含增值稅收入 =含增值稅收入 -銷項(xiàng)稅額 =含增值稅收入 –（含增值稅收入 -土地價款）/(1+9%)x9%。如按該方式計(jì)算土地增值稅預(yù)繳稅額的計(jì)算基數(shù)，計(jì)算土地增值稅預(yù)繳時需要考慮土地價款的分?jǐn)偂?/span>

增值稅采用簡易計(jì)稅方法：預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率=0.9524預(yù)收款*土地增值稅預(yù)征率

二、第二種計(jì)算方式

增值稅采用一般計(jì)稅方法：應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-預(yù)收款/（1+9%）*3%）*土地增值稅預(yù)征率=0.9724預(yù)收款*土地增值稅預(yù)征率

增值稅采用簡易計(jì)稅方法：（預(yù)收款-預(yù)收款/（1+5%）*3%））*土地增值稅預(yù)征率=0.9712預(yù)收款*土地增值稅預(yù)征率

三、應(yīng)適用何種預(yù)繳計(jì)算方式？

國家層面的稅收規(guī)定允許選擇兩種方式預(yù)繳土地增值稅。從上述分析情況看，對于簡易計(jì)稅項(xiàng)目，方式二預(yù)繳稅款比方式一要高，因此選擇方式一更為有利；

對于一般計(jì)稅項(xiàng)目，方式一的計(jì)算方式有爭議，需要了解稅務(wù)執(zhí)行口徑，才能判斷哪種方式更為有利。

四、要注意的問題

需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)需要了解項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)是否制定出臺土地增值稅預(yù)繳方式的具體規(guī)定。例如，《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告》（穗地稅〔2017〕7號）明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方法銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”。如果項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定了土地增值稅計(jì)算方式，納稅人應(yīng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定方式計(jì)算預(yù)繳，否則將產(chǎn)生滯納金、罰款的風(fēng)險。