2023年4月20日，最高人民法院公布了《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（法釋[2023]1號），批復(fù)只有簡單的三條，但是對于商品房的消費(fèi)者，尤其是買了爛尾樓的業(yè)主來說意義重大。

其中第三條規(guī)定：

“在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！?/span>

這個(gè)規(guī)定意味著當(dāng)買到爛尾樓的業(yè)主要求返還房款時(shí)，將得到優(yōu)先清償。在以前沒有這種優(yōu)先權(quán)時(shí)，房產(chǎn)變賣所得的資金要優(yōu)先用于清償所欠建設(shè)工程價(jià)款和銀行等抵押債權(quán)，等這兩類債權(quán)清償之后，資金經(jīng)常所剩無幾分，爛尾樓業(yè)主很可能最終房子也沒得到，房款也無法完全收回。

這個(gè)規(guī)定應(yīng)該說對處理當(dāng)下房企風(fēng)險(xiǎn)有著巨大的民生意義，可以說是雪中送炭，而且對于未來的房地產(chǎn)市場也有很大的指導(dǎo)意義，以后開發(fā)商包括建設(shè)方在投入建設(shè)的時(shí)候就會充分考慮房屋預(yù)售的情況，甚至可能直接降低以后房屋預(yù)售的比例，減少監(jiān)管資金被挪用的情形。

這個(gè)批復(fù)的第二條也很值得注意：

“商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！?/span>

這一條可以看作是為了保障“以居住為目的”的“剛需”消費(fèi)者占有房產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)。

但是其中的“以居住為目的”如何解釋？是要求商品房限于住宅嗎？是否排除商住兩用的樓盤？我在想最高人民法院的本意可能是想排除投資客、炒房團(tuán)適用該條款，但是如果不從房產(chǎn)性質(zhì)來界定的話，如何界定？怎樣界定才能排除投資客、炒房團(tuán)是個(gè)需要仔細(xì)考慮的技術(shù)性問題。

估計(jì)以后有可能會出一批相關(guān)的指導(dǎo)案例或作進(jìn)一步的司法解釋。

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