購房時上家和中介承諾房屋“滿五唯一”且屬“售后公房”，免個人所得稅以及增值稅，但在房產(chǎn)交易中心審稅過戶時卻發(fā)現(xiàn)房屋不僅不“滿五唯一”，也不享有“售后公房”免增值稅的政策。為此購房者需比預(yù)期多承擔(dān)各項稅費21萬余元。近日，上海市寶山區(qū)人民法院審結(jié)了一起房屋買賣合同、中介合同糾紛案，依法判決售房方、購房方以及房產(chǎn)中介方三方分別根據(jù)各自過錯大小承擔(dān)上述21萬余元稅費。

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2020年12月，彭先生因?qū)W區(qū)房購房需要，在某房產(chǎn)中介公司的居間下，介紹了倪阿姨名下的一套號稱“滿五唯一”且免增值稅的“房改售房”。

三方談妥后，簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。隨后，彭先生與倪阿姨簽訂《房屋買賣合同》及補(bǔ)充條款，就房屋總價、付款期限和方式做了約定。此外，《房屋買賣合同》中，倪阿姨承諾此房屋“滿五唯一”，并且是“房改售房”。補(bǔ)充條款中約定彭先生承擔(dān)本次交易中產(chǎn)生的所有稅費，倪阿姨再次承諾出售房屋是售后公房且“滿五唯一”。合同簽訂后，彭先生與倪阿姨雙方均按約履行義務(wù)，并分別向房產(chǎn)中介公司支付中介費4.2萬及5.8萬元。

2021年4月，房屋買賣雙方去辦理過戶手續(xù)時，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，發(fā)現(xiàn)該房屋不符合“滿五唯一”的條件，且房屋并非“房改售房”，故需另行繳納個人所得稅6萬元余元以及增值稅15萬余元，共計21萬余元。

雙方就上述稅費的承擔(dān)發(fā)生爭議，無法及時協(xié)商一致。彭先生在已支付大部分房款的情況下，為確保合同繼續(xù)履行，先行支付了上述稅費?，F(xiàn)彭先生已登記為該房屋的權(quán)利人。

因房屋性質(zhì)與協(xié)商不一致，導(dǎo)致稅費超預(yù)期。彭先生認(rèn)為倪阿姨作為房屋出售方，錯誤承諾“滿五唯一”和售后公房，房產(chǎn)中介公司也未盡到自己的義務(wù)，未調(diào)查清楚系爭房屋的性質(zhì)，存在過錯。因此，為維護(hù)自身權(quán)益，彭先生將房屋上家倪阿姨與房產(chǎn)中介公司訴至上海寶山法院，請求倪阿姨與房產(chǎn)中介公司對超出預(yù)期的稅費損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

庭審中，被告倪阿姨辯稱，其并不清楚房屋的性質(zhì)是否為房改售房或售后公房，是被告房產(chǎn)中介公司看到其提供的房產(chǎn)證附記中記載有“房改售房、歸并”幾個字后就表示該房屋屬于售后公房，符合免征增值稅的條件，故其才根據(jù)房產(chǎn)證上登記的信息而承諾系爭房屋為房改售房。且買賣合同約定的是到手價，稅費與其無關(guān)。簽訂合同時，房屋確實是滿五年且是倪阿姨名下的唯一住房。但在交易過程中，其另行交易的房屋登記在其名下才變成了“不唯一”。被告房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，未積極去核實房屋性質(zhì)，存在過錯，故本案多出來的稅費理應(yīng)由原告及被告房產(chǎn)中介公司承擔(dān)。

被告房產(chǎn)中介公司辯稱，多出來的稅費是不符合“滿五唯一”的個人所得稅以及房屋并非售后公房需繳納的增值稅。房屋未滿足“滿五唯一”的條件，是因被告倪阿姨另行購置了其他房屋所致，故該部分稅費應(yīng)該由被告倪阿姨承擔(dān)。而“房改售房”與“售后公房”是一個概念，根據(jù)倪阿姨提供的房產(chǎn)證上“房改售房、歸并”的記載，說明該房屋是“售后公房”，且也反復(fù)與被告倪阿姨確認(rèn)過。根據(jù)規(guī)定，“售后公房”是可以免收增值稅的，但在三方去交易中心辦理過戶審稅時才發(fā)現(xiàn)，房屋在此之前有過交易，已經(jīng)享受過免征增值稅的優(yōu)惠，故本次交易需正常征收增值稅。前手有過交易的這一部分事實，被告倪阿姨并未向房產(chǎn)中介公司告知過，也沒有及時去更正產(chǎn)權(quán)證登記信息。因此，本次交易多支出的稅費應(yīng)由被告倪阿姨承擔(dān)；即使被告房產(chǎn)中介公司需要承擔(dān)責(zé)任，也應(yīng)僅在其收取原告彭先生一方的中介費4.2萬元的范圍內(nèi)承擔(dān)。

寶山法院審理后認(rèn)為，一方面，關(guān)于個人所得稅部分，根據(jù)買賣雙方簽訂的房屋買賣合同，被告倪阿姨書面承諾房屋符合“滿五唯一”的條件，但卻在作出該承諾后另行購置其他房屋并過戶，導(dǎo)致房屋在過戶時不符合“滿五唯一”，被告倪阿姨的該行為違反了合同約定。盡管雙方合同約定個人所得稅應(yīng)由原告承擔(dān)，但應(yīng)是建立在房屋符合“滿五唯一”條件的基礎(chǔ)之上的預(yù)期稅額。因此，超出部分的個人所得稅6萬余元應(yīng)由被告倪阿姨承擔(dān)。

另一方面，關(guān)于增值稅部分，被告倪阿姨作為房屋的產(chǎn)權(quán)人，理應(yīng)更加清楚房屋的性質(zhì)，并如實披露該房屋在此之前的產(chǎn)權(quán)變化過程，故被告倪阿姨在該增值稅的問題上應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。被告房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，明知房屋性質(zhì)對本次交易稅費具有重大影響，卻未能前去房產(chǎn)交易中心作進(jìn)一步核實，僅憑房產(chǎn)證的記載就輕易下定論，從而導(dǎo)致本案訴訟的發(fā)生，故被告房產(chǎn)中介公司在該增值稅問題上應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。原告彭先生對購買房屋重大事項也應(yīng)盡到審慎義務(wù)，且當(dāng)發(fā)生這筆超出雙方預(yù)期的稅費時，在未與倪阿姨協(xié)商一致的情況下便選擇先付稅費，導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生，亦需承擔(dān)部分責(zé)任。因此，綜合考慮本案各種因素，法院酌情確定由被告房產(chǎn)中介公司在已收取雙方中介費共10萬元的基礎(chǔ)上賠償原告彭先生6萬元，由被告倪阿姨賠償原告4.5萬元，原告彭先生自行承擔(dān)4.5萬元。

綜上，寶山法院依法判決被告倪阿姨賠償原告彭先生個人所得稅6萬余元及增值稅4.5萬元共計10.5萬余元，被告房產(chǎn)中介公司賠償原告彭先生增值稅6萬元，駁回原告彭先生其余訴訟請求。

案件宣判后，各方當(dāng)事人均未提起上訴，該案一審生效。

法官說法：

司法實踐中，在房地產(chǎn)買賣、中介合同案件中經(jīng)常會發(fā)生當(dāng)事人在訂立合同時因疏忽大意或者其他客觀原因而導(dǎo)致在履行合同時產(chǎn)生超出預(yù)期的費用，且該費用對于當(dāng)事人是否訂立合同具有重大影響，該費用應(yīng)如何承擔(dān)應(yīng)由各方當(dāng)事人根據(jù)各自過錯大小進(jìn)行綜合認(rèn)定。

本案中，彭先生未能盡到審慎義務(wù)，倪阿姨未如實披露，中介公司專業(yè)性不夠、輕信賣家，多方因素造成稅費超預(yù)期，各方也因自身的問題對上述稅費各自按過錯大小承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。因此，提醒身處市場經(jīng)濟(jì)中的大家，尤其是買賣房屋這種大額交易過程中，作為賣家應(yīng)當(dāng)要合理披露所售商品的關(guān)鍵特性，不得故意有所隱瞞；作為買家也應(yīng)當(dāng)盡到應(yīng)盡的審慎義務(wù)，審查可能為交易帶來重大變化的情形；如涉及第三方中介，作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，不能為了盡快促成交易而忽視商品的真實特性，要盡到實質(zhì)性審查責(zé)任。

新民晚報記者 郭劍烽 通訊員 胡明冬