中道財稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財稅問題解決專家

<原創(chuàng)> 作 者：李舟

房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負兩個最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個稅種在收入、扣除等多個領域存在重大差異，現(xiàn)將差異點整理列舉如下：

配比差異

1、企業(yè)所得稅按照年度計算計稅毛利率匯算清繳，項目完工調(diào)整毛利差異實現(xiàn)項目清算；因此年度配比和項目配比共存；

2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項目為單位實施清算，實現(xiàn)最終配比

收入差異

1、收入口徑不同

——所得稅為全口徑收入，包括項目收入、其他業(yè)務收入、營業(yè)外收入；

——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；

2、收入確認范圍不同

——所得稅收入確認基本按照權(quán)責發(fā)生制確認收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認收入；

——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；

3、收入確認時間節(jié)點不同

——所得稅確認收入的時間節(jié)點通常為交房；

——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標志，如竣工驗收且銷售85%；拿到預售許可證滿三年等條件。

扣除差異

1、扣除項目和內(nèi)容范圍不同

——土地增值稅有加計扣除，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計扣除；

——土地閑置費所得稅可以扣，土增清算不能扣；

——營銷設施建造費所得稅可以扣，土增有爭議。

2、扣除口徑不同

——土地價款土增扣除單列計算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；

——利息所得稅作為成本扣，土增作為費用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機構(gòu)利息才可以扣

——期間費用所得稅據(jù)實扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項之和10%比例扣；

3、稅金扣除不同

所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣，房地產(chǎn)項目清算不能扣。

4、預提和發(fā)票問題

房地產(chǎn)項目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預提：

——合同總金額10%以內(nèi)可以預提扣除

——不可撤銷的公共配套可以預提扣除

——政府規(guī)費未繳納部分可以預提

土增清算成本不允許預提；

5、對發(fā)票的要求

——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；

——所得稅針對特殊情況可以沒有發(fā)票：如對方企業(yè)破產(chǎn)、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。