一、企業(yè)所得稅稅前扣除

對于企業(yè)所得稅稅前扣除成本、費(fèi)用的稅收政策,我們除了應(yīng)關(guān)注《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)應(yīng)特別注意兩個(gè)重要政策文件，一個(gè)是國稅發(fā)(2009]31號文件,另一個(gè)是《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2018年第28號發(fā)布)

二，稅前扣除憑證 企業(yè)發(fā)生支出，應(yīng)取得稅前扣除憑證,稅前扣除憑證按照來源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費(fèi)用、損失和其他支出核算的會(huì)計(jì)原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國家會(huì)計(jì)法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí),從其他單位個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證,包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證和分割單等

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長,業(yè)務(wù)復(fù)雜，取得票據(jù)形式多樣，開發(fā)產(chǎn)品完工后，無論會(huì)處理方面是否結(jié)轉(zhuǎn)收人和成本,均應(yīng)按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本,計(jì)稅本除應(yīng)取得增值稅發(fā)票外，還有如下非增值稅發(fā)票可稅前扣除的例外情形。

(1)向政府部門支付的土地價(jià)款,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和土地益得的財(cái)收據(jù)作為稅前扣除憑證。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等，能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料作為稅前扣除憑證。按規(guī)定屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的應(yīng)以增值稅發(fā)票作為稅前扣除憑證。

(3)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，并同時(shí)將視同銷售收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi),此時(shí)確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可自制內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證。

(4)營改增前接受國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))投資人股,應(yīng)以投資協(xié)議、房地產(chǎn)評估證明作為稅前扣除憑證。若營改增后接受房地產(chǎn)投資入股,則應(yīng)以增值稅發(fā)票作為稅前扣除憑證。

(5)法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書等也可作為稅前扣除憑證。例如，A公司經(jīng)營不善瀕臨破產(chǎn)倒閉，經(jīng)法院裁定該公司房地產(chǎn)歸B公司所有，A公司無法出具發(fā)票，此時(shí)法院裁定書即可作為稅前扣除憑證。

(6)企業(yè)在當(dāng)年度企業(yè)所得稅法規(guī)定的匯算清繳期結(jié)束前尚未取得發(fā)票的預(yù)提費(fèi)用。國稅發(fā)[2009]31號文件第三十二條規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外,計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 第一,出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。 第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)維善費(fèi)用指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

(7)企業(yè)與其他企業(yè)(包括關(guān)聯(lián)企業(yè))、個(gè)人在境內(nèi)共同接受應(yīng)納增值稅勞務(wù)(以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù))發(fā)生的支出,采取分?jǐn)偡绞降莫?dú)立易原則分，企業(yè)以發(fā)票和分割單作為稅前扣除憑證,共同接受應(yīng)稅勞務(wù)的其他企業(yè)以企業(yè)開具的分割單作為稅前扣除憑證。 企業(yè)與其他企業(yè)、個(gè)人在境內(nèi)共同接受非應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生的支出,采取分?jǐn)偡绞降?，企業(yè)以發(fā)票外的其他外部憑證和分割單作為稅前扣除憑證，共同接受非應(yīng)稅勞務(wù)的他企業(yè)以企業(yè)開具的分割單作為稅前扣除憑證。例如，C公司和D公司共同以“招打掛”方式取得某國有土地使用權(quán)，但取得外部憑證抬頭可能為雙方共有名稱或只有一家公司名稱，此時(shí)外部憑證和分割單就是稅前扣除憑證最好的證明。

(8)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租用(包括企業(yè)作為單一承租方租用)辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水、電、燃?xì)?、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視和網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用,出租方作為應(yīng)稅項(xiàng)目開具發(fā)票的,企業(yè)以發(fā)票作為稅前扣除憑證;出租方采取分?jǐn)偡绞降?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。例如，E房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租用某自然人老王房屋作為外地項(xiàng)目部臨時(shí)辦公使用，該房屋水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)等戶頭均在老王名下，老王無法為該企業(yè)開具發(fā)票，此時(shí)以老王名義實(shí)際繳納的費(fèi)用單據(jù)也可作為稅前扣除憑證。

(9)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付業(yè)主違約金，需要代扣代繳個(gè)人所得稅的，應(yīng)以費(fèi)用支付及完稅證明作為稅前扣除憑證;無須代扣代繳個(gè)人所得稅的，費(fèi)用支付證明及收款人身份證明作為稅前扣除憑證。例如,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的關(guān)系造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)無法購房,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所支付的違約金應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因延期交房支付給購房人的賠償金和因房屋質(zhì)量問題支付給客戶的賠償金則不需要代扣代繳個(gè)人所得稅。

(10)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi),土地增值稅計(jì)算時(shí)不得扣除但是可以作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證。