【案例】2023年3月份，某稅務機關在對A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土增稅清算申報情況進行審核時，在其賬務處理上發(fā)現(xiàn)以下業(yè)務，應如何進行涉稅處理?

　　附件：抵債協(xié)議

　　抵債協(xié)議

　　甲方：A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　乙方：宏大建筑有限公司

　　鑒于甲方欠乙方“溫馨花園項目”工程決算尾款600萬元，由于甲方發(fā)生資金困難，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商達成如下協(xié)議：

　　甲方開發(fā)產(chǎn)品賬面成本320萬元，市場價545萬元(含稅)抵償乙方工程款600萬元，乙方開具建筑業(yè)專用發(fā)票。房屋產(chǎn)權證書由甲方負責辦理，手續(xù)于合同簽訂之日起一周內辦理。

　　本協(xié)議于合同簽訂之日起生效。

　　本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各一份。

　　甲方(簽章)

　　乙方(簽章)

　　合同簽署日期： 2022.11.16

　　解析：上述業(yè)務未按相關會計制度和稅務政策進行處理。

　　(1)準確會計處理：“以貨抵債”屬于債務重組行為。根據(jù)《會計準則第12號--債務重組》規(guī)定，需將所清償債務賬面價值與轉讓資產(chǎn)賬面價值之間的差額，計入當期損益--“其他收益”--“債務重組收益”科目。會計處理如下：

　　借：應付賬款 600

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品 320

　　應交稅費--應交增值稅(銷項稅額)45(545/1.09*9%)

　　其他收益--債務重組收益 235

　　(2)增值稅：所抵償?shù)膫鶆湛梢岳斫鉃橐源尕洆Q取了其他經(jīng)濟利益，符合有償轉讓貨物的情況，故屬于貨物銷售行為，而不是“視同銷售行為”。對于增值稅的計稅依據(jù)應按照存貨的市場公允價確定：即如果債權人沒有讓步，簽訂的以房抵債協(xié)議約定的交易價格合理，抵償價格等于當期的市場交易價格，則應以以房抵債簽訂時約定的抵償價格作為計稅依據(jù);但如果債權人做出讓步，則債務人應按照存貨的市場價確認增值稅計稅收入，債務重組收益不組成增值稅計稅收入。

　　故應補提銷項稅：545/1.09*9%=45萬元;

　　(3)土地增值稅：根據(jù)總局公告2016年第70號規(guī)定，納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)。同時，根據(jù)國稅發(fā)【2009】91號文第十九條的規(guī)定，計稅收入按照下列方法和順序確定：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;由主管稅務機關參照當?shù)禺斈晖惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。因此，如果雙方簽有債務重組協(xié)議，對抵債存貨按照市場價格確定，債務人債務重組收益不組成增值稅計稅收入，故應確定應稅收入為500萬元。同時，對應的扣除項目允許扣除。

　　(4)企業(yè)所得稅：根據(jù)國稅函[2008]828號規(guī)定，貨物用于抵債屬于“其他改變資產(chǎn)所有權屬的用途”的情形，應視同銷售。同時，根據(jù)財稅【2009】59號文規(guī)定，以非貨幣性資產(chǎn)清償債務，應分解為轉讓相關非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價值清償債務兩項業(yè)務，確認相關資產(chǎn)的所得或損失。

　　其中：轉讓資產(chǎn)所得=500-320=180萬元，按公允價值清償債務所得=600-545=55萬元。合計所得=180+55=235萬元。

　　結論：所得稅債務重組所得=賬面上其他收益=應付賬款-開發(fā)產(chǎn)品賬面價-銷項稅。

　　思考：處理完了嗎?沒有!所得稅視同銷售收入應增加業(yè)務招待費、廣告費計提基數(shù);另還需補交產(chǎn)權轉移書據(jù)印花稅，補交的土地增值稅、印花稅、增值稅附加稅等應調減企業(yè)所得稅所得額。

來源：財會閣 作者：稅行者

• 圖文編輯：沐林財訊
• 更多財經(jīng)、稅務資訊信息、涉稅答疑、案例解析等相關內容，請關注 沐林財訊 微信公眾號