第一張

第二張

這兩張發(fā)票都是讀者朋友微信發(fā)給我的，我覺得從中可以學(xué)到一些稅務(wù)的知識(shí)，所以特意的發(fā)到公眾號(hào)給大家看看，如果你也有類似的發(fā)票，看不懂的，或者有點(diǎn)特別的，可以發(fā)給我，大家一起學(xué)習(xí)一下。

要弄清楚發(fā)票怎么開，那我們首先要搞清楚背后的稅收政策是怎么規(guī)定的，拋開稅收政策看發(fā)票，就是霧里看花，知其然不知其所以然。

個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅規(guī)定

按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年16號(hào)文規(guī)定：其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！竾?guó)地稅合并后都是稅務(wù)機(jī)關(guān)了」

具體如下圖：

所以這個(gè)政策就給個(gè)人出租住房定了調(diào)，個(gè)人出租住房，怎么收增值稅？

按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

具體怎么算？

很簡(jiǎn)單，比如20000的房租。

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

如果開票怎么開？我們知道，正常的增值稅發(fā)票，金額*稅率=稅額，它有這個(gè)邏輯關(guān)系在里面，但是這種減按的政策，實(shí)際上稅額和金額就不存在這種關(guān)系。

比如上面的數(shù)據(jù)稅額算出來是285.71，金額=20000-285.71

系統(tǒng)就沒法實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榻痤~是倒算出來的。

所以稅務(wù)局給了一種開具辦法。

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)，個(gè)人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，通過新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。

最終開具出來的就是下面這樣，稅率欄用***表示了，因?yàn)榻痤~和稅額沒有一個(gè)稅率乘積關(guān)系。

所以，第二圖是正確的開具辦法，是符合政策對(duì)個(gè)人出租住房的計(jì)稅方法的。

01#

有部分朋友說應(yīng)該是免稅，需要注意的是如果個(gè)人出租房屋免稅，那應(yīng)該開具免稅普通發(fā)票。

發(fā)票樣式是這樣的，1、肯定只能是普通發(fā)票，不能是專票，2、稅額不會(huì)有數(shù)據(jù)的。

什么時(shí)候可以免稅呢？《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的，免征增值稅。

所以你可以按這個(gè)規(guī)定享受免稅，但是租賃方需要專票的話，你就只能放棄免稅，代開專票了。

02#

為什么稅務(wù)局又開了1.5%這種情況，也就是圖1的情況，我個(gè)人覺得大概率是錯(cuò)誤開具了（可能誤用了政策依據(jù)）。

有么有按1.5%開具的情況？

是有的。

2021年10月1日開始有個(gè)關(guān)于租房租賃的新政策開始執(zhí)行。

這個(gè)政策主要就是支持住房租賃企業(yè)的。

什么是租房租賃企業(yè)，文件也有明確表述：住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

所以這個(gè)政策和大部分企業(yè)沒有關(guān)系，那到底如何支持住房租賃企業(yè)呢？

如圖：

這種政策下稅額怎么算？

銷售額＝含稅銷售額÷（1+1.5%）

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+1.5%）×1.5%

這種算法，金額和稅額就構(gòu)成了比例關(guān)系，開票可以開1.5%稅率的發(fā)票。

這個(gè)和政策也是對(duì)的上的。

所以，兩種開具辦法適用不同的政策，后面這個(gè)是針對(duì)住房租賃企業(yè)的，對(duì)自然人，個(gè)體戶出租住房的，就不能這樣開了。

這個(gè)從稅控升級(jí)說明也能看出一二。

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