上海的中介費這次是真的要降了！

日前兩部委《關于規(guī)范房地產經紀服務的意見》公布，其中，四大重點內容，涉及中介費率調整、反壟斷、個人信息保護、資金監(jiān)管等，直指二手房買賣中的諸多痛點。

畢竟，目前上海目前中介費還是挺高，而且大多是由買家承擔。一套普通的千萬改善二手房，中介費就要好幾十萬，這個錢放在三四線城市，可以付一個商品房首付了。

可以說，一紙公告可能會讓上海二手房市場進入一個新階段！

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意見摘要一：合理確定經紀服務收費。房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。

解讀：一千萬的房子和五百萬的房子，在中介服務上究竟有什么本質的區(qū)別？為什么中介費要差兩倍呢？按總價分檔計費，降低整體中介費率，更為合理，也是大勢所趨。

意見摘要二：嚴禁操縱經紀服務收費。具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。房地產互聯網平臺不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統一的經紀服務收費標準，不得干預房地產經紀機構自主決定收費標準。

解讀：反壟斷就是要降低二手房交易整體的成本，類似滿二、滿五，營業(yè)稅和增值稅可以減免一樣，通過降低社會交易摩擦成本，刺激活躍二手房市場，賺服務的錢，而不是賺信息差的錢。

意見摘要三：加強個人信息保護。未經當事人同意，房地產經紀機構及從業(yè)人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。

解讀：一個很樸素的要求。買家和賣家的個人隱私得到充分保護本就該如此。

意見摘要四：提升管理服務水平。加強存量房交易資金監(jiān)管，除交易當事人提出明確要求外，購房款應納入資金監(jiān)管賬戶。

解讀：購房款納入第三方資金監(jiān)管賬戶 ，在絕大部分一二線城市，乃至三四線城市都已經實現多年。但上海的二手房買賣中，90%以上的交易購房款還沒有完全實現第三方賬戶監(jiān)管，確保資金絕對安全，這對上海二手房的賣家和買家都是一個大大的利好。

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為什么中介費居高不下，市場自我調節(jié)失效？

筆者看來，中介費較高的背后，是當下實行的中介交易模式實行雙邊代理制。

雙邊代理模式下，中介一手托兩家，掌握相對較為強勢的話語權，買賣雙方話語權較弱，談判能力欠佳，中介話語權放大。

他山之石可以攻玉，其實國際慣例的中介交易模式大部分都是單邊代理的模式。比如在美國，買家和賣家各自委托房地產經紀人，買賣雙方的代理人只負責撮合交易，各守本分，買賣雙方的話語權較強，中介費才能實現自我調節(jié)。

當然，不可否認的是中介的價值，很多事情并不如看上去那般簡單！

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這次政策面放出大招，中介費一定要降了。

至于中介費未來具體如何改革？針對收費模式和收費費率，我認為會有三種模式。

第一種模式，中介費采用訂單式收費模式。

當下的中介費之所以為人所詬病，其中一個重要原因就在于收費模式粗放不透明。訂單式收費模式最大的好處就是公開透明，清晰明了的收費清單上墻公示，明明白白消費，開開心心買房賣房。

第二種模式，官方建立第三方平臺，房東和買房人直接交易，但這只針對少部分全款房屋交易，費用較為低廉，但對誠信度要求極高，屬于小眾選擇。

第三種模式，就是一口價模式，也就是上海部分中介機構已經在探索的模式，尚不成熟！

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其實這次關于中介費的利好出臺之前，全國和上海關于新房和二手房的小利好頻出，無論是房貸利率還是二手房交易中的各種成本痛點，政策面都給予了很大的溫暖和關懷。

2023年1月5日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。

新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

上海也是各種利好不斷，對二手房市場各種呵護。

首先就是放松上海二手房核驗價和“三價就低”政策，眾所周知，去年二手房調控的真正“殺手锏”就是“三價就低”。

其次包括置換退稅、帶押過戶、多子女家庭公積金貸款額度提升等。畢竟在上海，樓市是存量市場，以二手房交易為主。

總結

政策面明確要求降低中介費，就等上海地方實施細則出臺了。

不過，“降低中介費”、“置換退稅”、“帶押過戶”、“三價就低”、“公積金新政”，這些措施并不能直接解決當下二手房信心不足的問題，但從長遠來，二手房市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展的基礎更加堅固了！

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