一、概念

1.經(jīng)營(yíng)租賃

經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，是指在約定時(shí)間內(nèi)將有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。按照標(biāo)的物的不同，經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。以下情形也屬于經(jīng)營(yíng)租賃：

將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)或者飛機(jī)、車(chē)輛等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告。

車(chē)輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

水路運(yùn)輸?shù)墓庾鈽I(yè)務(wù)、航空運(yùn)輸?shù)母勺鈽I(yè)務(wù)，屬于經(jīng)營(yíng)租賃。光租業(yè)務(wù)，是指運(yùn)輸企業(yè)將船舶在約定的時(shí)間內(nèi)出租給他人使用，不配備操作人員，不承擔(dān)運(yùn)輸過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，只收取固定租賃費(fèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。干租業(yè)務(wù)，是指航空運(yùn)輸企業(yè)將飛機(jī)在約定的時(shí)間內(nèi)出租給他人使用，不配備機(jī)組人員，不承擔(dān)運(yùn)輸過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，只收取固定租賃費(fèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

2.融資租賃

融資租賃服務(wù)，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃活動(dòng)。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號(hào)、性能等條件購(gòu)入有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購(gòu)入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷(xiāo)售給承租人，均屬于融資租賃。按照標(biāo)的物的不同，融資租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)。

3.融資性售后回租

融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)又將該資產(chǎn)出租給承租方的業(yè)務(wù)活動(dòng)。即賣(mài)方兼承租人，買(mǎi)方兼出租人。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移。

例：甲企業(yè)最近要開(kāi)展新項(xiàng)目，缺錢(qián)，但甲企業(yè)有一臺(tái)設(shè)備，就和乙融資租賃企業(yè)達(dá)成協(xié)議，先把這臺(tái)設(shè)備賣(mài)給乙企業(yè)，然后再通過(guò)向乙企業(yè)支付租金的方式將設(shè)備租回來(lái)使用。售后回租實(shí)質(zhì)是融資，承租人和供貨人為同一人。

依據(jù)：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》

注意與售后回購(gòu)區(qū)別：

售后回購(gòu)（以低于市場(chǎng)價(jià)售出，將來(lái)回購(gòu)要加上利息）與售后回租雖然本質(zhì)上都屬于融資行為，但稅務(wù)處理不同，對(duì)于承租方來(lái)說(shuō)，售后回租既不用交增值稅，也不用交企業(yè)所得稅；而售后回購(gòu)要交增值稅。售后回購(gòu)的企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一致，國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)文規(guī)定：“采用售后回購(gòu)方式銷(xiāo)售商品的，銷(xiāo)售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷(xiāo)售收入確認(rèn)條件的，如以銷(xiāo)售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用?！?/p>

二、增值稅

（一）稅目

1.經(jīng)營(yíng)租賃

銷(xiāo)售服務(wù)——現(xiàn)代服務(wù)——租賃服務(wù)

納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）

2. 融資租賃

銷(xiāo)售服務(wù)——現(xiàn)代服務(wù)——租賃服務(wù)

3.融資性售后回租

銷(xiāo)售服務(wù)——金融服務(wù)——貸款服務(wù)

試點(diǎn)納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

（二）稅率/征收率

1.經(jīng)營(yíng)/融資租賃

（1）有形動(dòng)產(chǎn)租賃

一般納稅人采用一般計(jì)稅稅率為13%；小規(guī)模納稅人和一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率為3%。

（2）不動(dòng)產(chǎn)租賃

一般計(jì)稅稅率為9%；簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率一般為5%，另有規(guī)定的包括：

(1)個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額：含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×1.5%（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）；

(2)住房租賃企業(yè)中的納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅：含稅銷(xiāo)售額÷（1+1.5%）×1.5%（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)）

2.融資性售后回租

一般計(jì)稅稅率為6%，簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率為3%。

（三）異地出租不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征率

一般計(jì)稅：3%，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額/（1+9%）×3%

簡(jiǎn)易計(jì)稅一般情況下5%，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額/（1+5%）×5%，另有規(guī)定的包括：

（1）個(gè)人出租住房1.5%，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額/（1+5%）×1.5%

（2）住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額/（1+1.5%）×1.5%

（四）稅收優(yōu)惠

1.增值稅即征即退

經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人（注1）中的一般納稅人，提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)和有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過(guò)3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。

即征即退稅額=（當(dāng)期融資租賃服務(wù)應(yīng)納稅額+當(dāng)期融資性售后回租服務(wù)應(yīng)納稅額）-（當(dāng)期融資租賃服務(wù)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用+當(dāng)期融資性售后回租服務(wù)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）×3%

注1：經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人。商務(wù)部授權(quán)的省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人（包括經(jīng)上述部門(mén)備案從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人），2016年5月1日后實(shí)收資本達(dá)到1.7億元的，從達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)月起按照上述規(guī)定執(zhí)行；2016年5月1日后實(shí)收資本未達(dá)到1.7億元但注冊(cè)資本達(dá)到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后開(kāi)展的有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)和有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租業(yè)務(wù)不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。

注意：

1.取消了原政策對(duì)融資性售后回租即征即退政策的時(shí)間限制；

2.對(duì)納稅人的注冊(cè)資本金額要求調(diào)整為實(shí)收資本金額要求，并對(duì)未達(dá)標(biāo)的納稅人規(guī)定了三個(gè)月的過(guò)渡期時(shí)間進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整；

3.融資性售后回租雖然作為“貸款服務(wù)”征收增值稅，但仍可按照上述規(guī)定享受即征即退增值稅政策，但僅限于有形動(dòng)產(chǎn)的售后回租業(yè)務(wù)，不包括不動(dòng)產(chǎn)的融資性售后回租。

4.小規(guī)模納稅人不適用即征即退。

5.融資性售后回租屬于貸款服務(wù)，納稅人接受的貸款服務(wù)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。

依據(jù)：財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3、財(cái)稅〔2016〕140號(hào)

2.增值稅差額納稅

（1）融資租賃

經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人（注1），提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車(chē)輛購(gòu)置稅后的余額為銷(xiāo)售額。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

不符合注1條件的納稅人應(yīng)以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照“租賃服務(wù)”繳納增值稅。

注：政策未規(guī)定不得開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票，可以全額開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。即全額開(kāi)票，差額納稅，全額抵扣，但貸款利息由于不允許抵扣，實(shí)務(wù)中一般開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。

（2）融資租賃售后回租

經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人（注1），提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（不含本金），扣除對(duì)外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷(xiāo)售額。注：按貸款服務(wù)

試點(diǎn)納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅，可以選擇以下方法之一計(jì)算銷(xiāo)售額：注：按租賃服務(wù)

①以向承租方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向承租方收取的價(jià)款本金，以及對(duì)外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷(xiāo)售額。可以扣除的價(jià)款本金，為書(shū)面合同約定的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)收取的本金。無(wú)書(shū)面合同或者書(shū)面合同沒(méi)有約定的，為當(dāng)期實(shí)際收取的本金。

試點(diǎn)納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款本金，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可以開(kāi)具普通發(fā)票。注：差額開(kāi)票，差額納稅。

②以向承租方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷(xiāo)售額。（注：租金中不含本金）

注意：

（1）售后回租屬于貸款服務(wù)范圍，貸款服務(wù)的銷(xiāo)售額為提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入，不含貸款本金。因此，提供融資性售后回租服務(wù)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中也不包含本金?？紤]到政策延續(xù)（營(yíng)改增后將“融資性售后回租”從“有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)”納入“貸款服務(wù)”范圍）另外給了符合條件的融資性售后回租差額征稅的優(yōu)惠，其它貸款服務(wù)是沒(méi)有的。

（2）老合同老規(guī)定，2016 年4 月30 日前簽訂的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。

（3）融資租賃服務(wù)仍采取差額的方式確定銷(xiāo)售額，允許扣除的項(xiàng)目中刪除保險(xiǎn)費(fèi)和安裝費(fèi)，主要原因是保險(xiǎn)服務(wù)、安裝服務(wù)已經(jīng)納入增值稅征收范圍，購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)服務(wù)、安裝服務(wù)時(shí)已支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額，可以按規(guī)定作為進(jìn)項(xiàng)稅額予以抵扣，無(wú)需再采取從銷(xiāo)售額中扣除的方式。

（4）按照上述規(guī)定差額確定銷(xiāo)售額的試點(diǎn)納稅人，必須是經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，商務(wù)部授權(quán)的省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人。

依據(jù)：財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2

3.一般納稅人可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅

（1）有形動(dòng)產(chǎn)租賃

一般納稅人發(fā)生以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

（2）不動(dòng)產(chǎn)租賃

①一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）

②一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）

③自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房（選擇）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅,應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+1.5%)×1.5%（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)）

4.承租人出售資產(chǎn)

根據(jù) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有 關(guān)稅收問(wèn)題的公告》 (國(guó)家稅務(wù)總局公告 2010 年第 13 號(hào)) 規(guī)定: 融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為, 不屬于增值稅征收范圍, 不征收增值稅。開(kāi)具發(fā)票時(shí), 選取商品和服務(wù)稅收分類(lèi)與編碼的 “6 未發(fā)生銷(xiāo)售行為的 不征稅項(xiàng)目” 中的 “606: 融資性售后回租承租方出售資產(chǎn)”, 稅率選擇 「不征稅」, 稅額顯示 「???」, 只能開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。

（五）出口退（免）稅業(yè)務(wù)

對(duì)融資租賃出口貨物試行退稅政策。對(duì)融資租賃企業(yè)、金融租賃公司及其設(shè)立的項(xiàng)目子公司，以融資租賃方式租賃給境外承租人且租賃期限在5年（含）以上，并向海關(guān)報(bào)關(guān)后實(shí)際離境的貨物，試行增值稅、消費(fèi)稅出口退稅政策。（財(cái)稅〔2014〕62號(hào)）

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件4規(guī)定，境內(nèi)的單位和個(gè)人銷(xiāo)售標(biāo)的物在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)免征增值稅，但財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定適用增值稅零稅率的除外。

自2017年1月1日起，生產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自產(chǎn)的海洋工程結(jié)構(gòu)物，或者融資租賃企業(yè)及其設(shè)立的項(xiàng)目子公司、金融租賃公司及其設(shè)立的項(xiàng)目子公司購(gòu)買(mǎi)并以融資租賃方式出租的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的海洋工程結(jié)構(gòu)物，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅，不再適用增值稅出口退稅政策，但購(gòu)買(mǎi)方或者承租方為按實(shí)物征收增值稅的中外合作油（氣）田開(kāi)采企業(yè)的除外。2017年1月1日前簽訂的海洋工程結(jié)構(gòu)物銷(xiāo)售合同或者融資租賃合同,在合同到期前,可繼續(xù)按現(xiàn)行相關(guān)出口退稅政策執(zhí)行。（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）

三、契稅處理

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。融資租賃期間房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于出租人，融資租賃期間的房產(chǎn)不交契稅。但是如果在融資租賃期滿后，租賃雙方的房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，則承租人應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。

根據(jù)《關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號(hào)）第一條的規(guī)定，對(duì)金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。

四、房產(chǎn)稅處理

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）第三條規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

五、土地增值稅處理

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

融資租賃期間，并未轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，出租人不需要繳納土地增值稅。若融資租賃期限屆滿，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，出租人需要繳納土地增值稅。

六、印花稅處理

1.經(jīng)營(yíng)租賃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅法》，租賃合同按租金的千分之一繳納印花稅。

2.融資租賃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅法》，融資租賃合同按租金的萬(wàn)分之零點(diǎn)五繳納貼花稅。

3.融資性售后回租

根據(jù)《關(guān)于融資租賃合同有關(guān)印花稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕144號(hào)）第一條，在融資性售后回租業(yè)務(wù)中，對(duì)承租人、出租人因出售租賃資產(chǎn)及購(gòu)回租賃資產(chǎn)所簽訂的合同，不征收印花稅。

七、企業(yè)所得稅處理與會(huì)計(jì)處理

（一）稅會(huì)差異

1.經(jīng)營(yíng)租賃

（1）企業(yè)所得稅處理

以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除。（《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十七條）

（2）會(huì)計(jì)處理

舊租賃準(zhǔn)則：經(jīng)營(yíng)租賃承租人的租賃費(fèi)支出直接計(jì)入“租金”科目，并可據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅稅前扣除，與稅法的規(guī)定一致，不產(chǎn)生稅會(huì)差異。

新租賃準(zhǔn)則：承租人不再區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃。承租人確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，并對(duì)“使用權(quán)資產(chǎn)”計(jì)提折舊，對(duì)“租賃負(fù)債”計(jì)量利息費(fèi)用；而稅法仍按照發(fā)生的租賃費(fèi)支出分期均勻扣除，由此產(chǎn)生稅會(huì)差異。

2.融資租賃

（1）企業(yè)所得稅處理

以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除。

融資租入的固定資產(chǎn)，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用為計(jì)稅基礎(chǔ)，租賃合同未約定付款總額的，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和承租人在簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用為計(jì)稅基礎(chǔ)。（《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十七條、第五十八條）

（2）會(huì)計(jì)處理

經(jīng)營(yíng)租賃與融資租賃的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的幾乎全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬。承租人確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，并對(duì)“使用權(quán)資產(chǎn)”計(jì)提折舊，對(duì)“租賃負(fù)債”計(jì)量利息費(fèi)用。

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則遵循謹(jǐn)慎性原則，按照租賃開(kāi)始日租賃付款額現(xiàn)值和初始直接費(fèi)用等計(jì)入使用權(quán)資產(chǎn)。企業(yè)所得稅法對(duì)融資租賃方式租入固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不考慮最低租賃付款額現(xiàn)值，不承認(rèn)會(huì)計(jì)上確認(rèn)的未確認(rèn)融資費(fèi)用，是按合同規(guī)定的租賃付款額或者公允價(jià)值作為固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，將確認(rèn)的未實(shí)現(xiàn)融資費(fèi)用直接計(jì)入固定資產(chǎn)原值。

3.融資性售后回租

（1）企業(yè)所得稅處理

融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷(xiāo)售收入，對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。 (國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào))

（2）會(huì)計(jì)處理

新準(zhǔn)則要求首先按照收入準(zhǔn)則的規(guī)定，評(píng)估確定售后租回交易中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否屬于銷(xiāo)售，再分別予以處理。

售后租回交易中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不屬于銷(xiāo)售的，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)確認(rèn)被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，同時(shí)確認(rèn)一項(xiàng)與轉(zhuǎn)讓收入等額的金融負(fù)債；出租人不確認(rèn)被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，但應(yīng)確認(rèn)一項(xiàng)與轉(zhuǎn)讓收入等額的金融資產(chǎn)。該處理與稅務(wù)處理一致，沒(méi)有稅會(huì)差異。

售后租回交易中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于銷(xiāo)售的，新準(zhǔn)則將該業(yè)務(wù)作為資產(chǎn)銷(xiāo)售和租賃兩項(xiàng)交易進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。如果銷(xiāo)售對(duì)價(jià)的公允價(jià)值與資產(chǎn)的公允價(jià)值不同，或者出租人未按市場(chǎng)價(jià)格收取租金，則承租人應(yīng)當(dāng)將銷(xiāo)售對(duì)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格的款項(xiàng)作為預(yù)付租金進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，將高于市場(chǎng)價(jià)格的款項(xiàng)作為從出租人獲得額外融資進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；同時(shí)，承租人按照公允價(jià)值調(diào)整相關(guān)銷(xiāo)售利得或損失，出租人按市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整租金收入。該處理與企業(yè)所得稅的處理會(huì)產(chǎn)生時(shí)間性差異。

（二）租賃（不再區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃）分錄簡(jiǎn)版

1、承租人

對(duì)于短期租賃（租賃期不超過(guò)12個(gè)月）和低價(jià)值資產(chǎn)（按單個(gè)資產(chǎn)全新時(shí)的價(jià)值判斷，通常絕對(duì)價(jià)值低于4萬(wàn)元）租賃，承租人可以選擇不確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債。

（1）確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債：

借：使用權(quán)資產(chǎn)（注1）

租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用（倒擠）

貸：租賃負(fù)債——租賃付款額（尚未支付的租賃付款額的現(xiàn)值）

銀行存款（第1年的租賃付款額）

注1：按照成本對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行初始計(jì)量，成本包括4項(xiàng)：

①租賃負(fù)債的初始計(jì)量金額

②租賃期開(kāi)始日或之前支付的租賃付款額（存在租賃激勵(lì)的，應(yīng)扣除已享受激勵(lì)金額）

③承租人發(fā)生的初始直接費(fèi)用

④承租人為拆卸及移除租賃資產(chǎn)、復(fù)原租賃資產(chǎn)所在場(chǎng)地或?qū)⒆赓U資產(chǎn)恢復(fù)至租賃條款約定狀態(tài)預(yù)計(jì)將發(fā)生的成本

（2）確認(rèn)當(dāng)年的利息金額，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用：

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息費(fèi)用

貸：租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用

（3）年末支付租金，承租方取得出租方開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票：

借：租賃負(fù)債——租賃付款額

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：銀行存款

（4）對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)計(jì)提折舊，如果預(yù)期可以取得資產(chǎn)的所有權(quán)，折舊年限為資產(chǎn)剩余使用壽命。承租人能夠合理確定租賃期屆滿時(shí)取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)計(jì)提折舊。無(wú)法合理確定租賃期屆滿時(shí)能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者孰短的期間內(nèi)計(jì)提折舊。 承租人應(yīng)自租賃期開(kāi)始的當(dāng)月計(jì)提折舊，當(dāng)月計(jì)提有困難的，為便于實(shí)務(wù)操作，企業(yè)可選擇自租賃期開(kāi)始的下月計(jì)提折舊。

借：管理費(fèi)用

貸：累計(jì)折舊

（5）計(jì)提減值準(zhǔn)備，一旦計(jì)提，不得轉(zhuǎn)回。承租人應(yīng)當(dāng)按照扣除減值損失之后的使用權(quán)資產(chǎn)的賬面價(jià)值，進(jìn)行后續(xù)折舊。

借:資產(chǎn)減值損失

貸:使用權(quán)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

2.出租人

融資租賃：

出租人發(fā)生的與經(jīng)營(yíng)租賃有關(guān)的初始直接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)資本化。 使用權(quán)資產(chǎn)的成本包括承租人發(fā)生的初始直接費(fèi)用。 明確租賃負(fù)債的折現(xiàn)率為租賃內(nèi)含利率或承租人增量借款利率。租賃負(fù)債的利息費(fèi)用按照“固定的周期性利率計(jì)算”，不再適用實(shí)際利率的提法。 “租賃付款額”替代“最低租賃付款額”，“可變租賃付款額” 替代“或有租金”;“租賃收款額”替代“最低租賃收款額”。

（1）購(gòu)入設(shè)備

借：融資租賃資產(chǎn)

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：銀行存款

（2）租出設(shè)備

借：應(yīng)收融資租賃款——租賃收款額（未來(lái)實(shí)際會(huì)收到的租金總額）

應(yīng)收融資租賃款——未擔(dān)保余值

貸：融資租賃資產(chǎn)（賬面價(jià)值）

應(yīng)收融資租賃款——未實(shí)現(xiàn)融資收益（利息）

（3）收取租金，分配未實(shí)現(xiàn)融資收益

借：銀行存款

貸：應(yīng)收融資租賃款

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅中（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）

借：應(yīng)收融資租賃款——未實(shí)現(xiàn)融資收益（利息）

貸：租賃收入

……

（4）租賃期屆滿

租賃資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方，出租方無(wú)需做任何處理。

經(jīng)營(yíng)租賃：

（1）在租賃期內(nèi)各個(gè)期間，出租人應(yīng)采用直線法或者其他系統(tǒng)合理的方法將經(jīng)營(yíng)租賃的租賃收款額確認(rèn)為租金收入。

借:銀行存款/應(yīng)收賬款/其他應(yīng)收款等

貸:租賃收入——經(jīng)營(yíng)租賃收入/其他業(yè)務(wù)收入等

（2）出租人發(fā)生的與經(jīng)營(yíng)租賃有關(guān)的初始直接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)資本化至租賃標(biāo)的資產(chǎn)的成本，在租賃期內(nèi)按照與租金收入相同的確認(rèn)基礎(chǔ)分期計(jì)入當(dāng)期損益（營(yíng)業(yè)成本）。

（3）對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，出租人應(yīng)當(dāng)采用類(lèi)似資產(chǎn)的折舊政策計(jì)提折舊。出租人應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值準(zhǔn)則的規(guī)定，確定經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)是否發(fā)生減值，并對(duì)已識(shí)別的減值損失進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

（4）出租人取得的與經(jīng)營(yíng)租賃有關(guān)的可變租賃付款額，如果是與指數(shù)或比率掛鉤的，應(yīng)在租賃期開(kāi)始日計(jì)入租賃收款額；除此之外的，應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

（三）融資性售后回租分錄模板

承租人（賣(mài)方）

1.銷(xiāo)售不成立：融資交易

承租人（賣(mài)方）：不終止確認(rèn)所轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，將收到的款項(xiàng)確作為金融負(fù)債

借：銀行存款

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款

出租人（買(mǎi)方）：不確認(rèn)標(biāo)的資產(chǎn)，將支付的款項(xiàng)確認(rèn)為金融資產(chǎn)。

借：長(zhǎng)期應(yīng)收款

貸：銀行存款

2.銷(xiāo)售成立：售后租回，確認(rèn)出售部分的損益。

承租人（賣(mài)方）：終止確認(rèn)標(biāo)的資產(chǎn)，并對(duì)租回交易應(yīng)用承租人會(huì)計(jì)模式。按照原賬面價(jià)值的保留部分（即成本）計(jì)量使用權(quán)資產(chǎn)；僅就轉(zhuǎn)移至出租人的權(quán)利確認(rèn)相關(guān)利得或損失。銷(xiāo)售對(duì)價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)格的款項(xiàng)作為買(mǎi)方兼出租人向賣(mài)方兼承租人提供的額外融資進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

（1）與額外融資相關(guān)

借：銀行存款

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款

（2）與租賃相關(guān)

借：銀行存款 （公允價(jià)值）

使用權(quán)資產(chǎn)

累計(jì)折舊

租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用

貸：租賃負(fù)債——租賃付款額

固定資產(chǎn)

資產(chǎn)處置損益

（3）支付租金，并確認(rèn)利息費(fèi)用

借：租賃負(fù)債—租賃付款額

（租賃相關(guān)年付款額）

貸：銀行存款

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

貸：租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用

（4）支付額外融資部分并確認(rèn)利息費(fèi)用（等額本息）

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款

財(cái)務(wù)費(fèi)用

貸：銀行存款

出租人（買(mǎi)方）：確認(rèn)標(biāo)的資產(chǎn)，并對(duì)租回交易應(yīng)用出租人會(huì)計(jì)模式

（1）收取租金

借：銀行存款

貸：租賃收入 （租賃相關(guān)的年收款額）

收取額外融資部分

借：銀行存款

貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息收入

長(zhǎng)期應(yīng)收款

案例：

例：2021年5月30日，A公司將鍛壓設(shè)備一臺(tái)按90萬(wàn)的價(jià)格出售給人民銀行批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的B公司，同時(shí)，又與其簽訂一份租賃合同，將設(shè)備租回。租賃合同約定，租賃期5年，從2017年起每年末支付租金20萬(wàn)元（不含稅價(jià)）。該設(shè)備賬面原值110萬(wàn)元，至本月已計(jì)提折舊30萬(wàn)元。B公司支付對(duì)外借款利息5萬(wàn)元。

1.承租方

增值稅：

承租方A出售資產(chǎn)的行為，不征收增值稅，開(kāi)具發(fā)票時(shí), 只能開(kāi)具分類(lèi)編碼“606: 融資性售后回租承租方出售資產(chǎn)”的增值稅普通發(fā)票。

企業(yè)所得稅：

承租人A出售設(shè)備，不確認(rèn)為銷(xiāo)售收入，對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值80萬(wàn)作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人A支付的10萬(wàn)屬于融資利息的部分，作為A的財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。

A公司會(huì)計(jì)分錄：

（1）初始計(jì)量

借：使用權(quán)資產(chǎn) 90

租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用 10

貸：租賃負(fù)債——租賃付款額 100

（2）對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)計(jì)提折舊

借：制造費(fèi)用 2

貸：累計(jì)折舊 2

（3）融資利息扣除

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 2

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用 2

注：帳面80，售價(jià)90，稅法按80提折舊，會(huì)計(jì)按90提折舊，后通過(guò)沖管理費(fèi)用減少折舊額，所以無(wú)差異?；刈鈨r(jià)100與售價(jià)90的差額作為財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除 ，稅會(huì)無(wú)差異。

2.出租方

增值稅：出租方B以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（不含本金）10萬(wàn)，扣除對(duì)外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息），本例是5萬(wàn)元、發(fā)行債券利息后的余額作為銷(xiāo)售額，稅率為6%，增值稅實(shí)際稅負(fù)超過(guò)3%的部分可享受即征即退。

所得稅：出租人B要確認(rèn)租金收入10萬(wàn)，并可扣除其支付的與售后回租相關(guān)借款利息。

B公司會(huì)計(jì)分錄：

（1）取得融資租賃固定資產(chǎn)

借：融資租賃固定資產(chǎn) 90

貸：銀行存款 90

（2）出租融資租賃固定資產(chǎn)

借：應(yīng)收融資租賃款——租賃收款額 100

貸：融次租賃資產(chǎn) 90

應(yīng)收融資租賃款——未實(shí)現(xiàn)融資收益 10

（3）對(duì)外支付利息時(shí)

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 1

貸：銀行存款 1

（4）收到租金

借：銀行存款 20.06

貸：應(yīng)收融資租賃款 20

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 0.06

注：（100-90-5)/5/*6%=0.06

（5）結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入

借：應(yīng)收融資租賃款——未實(shí)現(xiàn)融資收益 2

貸：租賃收入 2

來(lái)源：小穎言稅。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！