隨著營(yíng)改增的事實(shí)，原有的營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)取消，群面推行增值稅，大家在工作的時(shí)候經(jīng)常會(huì)遇到不動(dòng)產(chǎn)抵扣問題，我今天把不動(dòng)產(chǎn)從購(gòu)建，擴(kuò)建，裝飾，贈(zèng)與，集成以及銷售整體的梳理一下。

按照現(xiàn)有的增值稅規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的抵扣，適用一般計(jì)稅方法的納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一節(jié)抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%，會(huì)計(jì)分錄如下：

借：固定資產(chǎn)

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 稅額*60%

應(yīng)交稅費(fèi)-待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 稅額*40%

貸：銀行存款

次年（第13月）借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）稅額*40%

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 稅額*40%

如果購(gòu)買材料自建：（1）正常領(lǐng)用工程物資，建造固定資產(chǎn)。

領(lǐng)用時(shí)：

借：固定資產(chǎn)/在建工程/工程物資

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（60%）

應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（40%）

貸：銀行存款等

第13個(gè)月：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（40%）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（40%）

（2）如果是領(lǐng)用外購(gòu)原用于生產(chǎn)產(chǎn)品的原材料，則第一年應(yīng)將進(jìn)項(xiàng)稅額的40%轉(zhuǎn)出，只允許抵扣60%。

領(lǐng)用時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（原抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額×40%）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）

第13個(gè)月：

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（原抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額×40%）

納稅人2016年5月1日后購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動(dòng)產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照上述有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變的，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=增值稅扣稅憑證注明或者計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額*不動(dòng)產(chǎn)凈值率

下面我們?cè)诳纯翠N售環(huán)節(jié)，這個(gè)要看時(shí)間點(diǎn)，時(shí)間點(diǎn)不同，選擇的稅率是不同的：

一般納稅人銷售其2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

應(yīng)納稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)是的作價(jià)）*5%

比如我們銷售一棟房屋，取得價(jià)款500萬元不含稅

（1）、當(dāng)初這棟房屋購(gòu)進(jìn)是400萬不含稅價(jià)：應(yīng)納稅額=（500-400）*5%

（2）、如果當(dāng)初這棟房屋是自建；應(yīng)納稅額=500*5%

如果你銷售的是2016年5月1日后取得不動(dòng)產(chǎn)，稅率按照10%計(jì)算，其他的相同。

在工作中，還涉及到個(gè)人出售不動(dòng)產(chǎn)問題：（1）、個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅（2）購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售免征增值稅。

比如，住房當(dāng)初購(gòu)進(jìn)時(shí)價(jià)款400萬元，出售500萬元

（1）2年內(nèi)出售，應(yīng)交增值稅=500*5%

（2）2年后出售，應(yīng)交增值稅=0

覺得有用，謝謝關(guān)注。